東邊日出西邊雨，這句古詩(shī)正是當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)寫照。同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)未來(lái)的預(yù)期，也是相對(duì)混亂，有的預(yù)期大城市房?jī)r(jià)將會(huì)旱地拔蔥，也有的預(yù)期中小城市會(huì)崩盤。
這些預(yù)期也有現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)，有些城市房子轉(zhuǎn)手就賺幾十萬(wàn)，很多人實(shí)在挺不住，開始紛紛入市。另一方面，空置率很高的城市出現(xiàn)了“鬼城”現(xiàn)象，而且這種鬼城現(xiàn)象還在持續(xù)蔓延。
事實(shí)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示了這種異動(dòng)。一月數(shù)據(jù)顯示，雖然新建商品住宅環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)比去年12月略有減少，但同比上漲的城市個(gè)數(shù)比去年12月有所增加。
北上廣深四大一線城市環(huán)比漲幅也有所擴(kuò)大，其中，廣州上月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲2%，同比上漲4.7%?？梢悦黠@地看出，一線城市房?jī)r(jià)確實(shí)蘊(yùn)藏著暴漲的基礎(chǔ)，這一點(diǎn)不能否認(rèn)。
新“國(guó)五條”雖然可能會(huì)暗藏殺機(jī)，但是，市場(chǎng)反應(yīng)依然認(rèn)為這是老調(diào)重彈。不過(guò)，一線城市地方政府開始出臺(tái)一些政策，確實(shí)應(yīng)當(dāng)引起關(guān)注。
北京市住建委委員、新聞發(fā)言人秦海翔表示，今年北京將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)政策。加大保障房建設(shè)力度，增加普通商品住房的供應(yīng)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
對(duì)于一些價(jià)格上漲過(guò)快的項(xiàng)目或區(qū)域，將聯(lián)合稅務(wù)部門完善差別化稅收政策，增加其交易成本。今年北京房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)是希望能夠保持房屋交易量“房姐”們?cè)诒本┵?gòu)置房產(chǎn)被曝光之后，北京樓市一舉一動(dòng)就成為全國(guó)重點(diǎn)關(guān)注的焦點(diǎn)。
北京采取這些政策，尚不足于對(duì)抗日益增加的市場(chǎng)預(yù)期。如果調(diào)控政策目標(biāo)連北京都不能實(shí)現(xiàn)，可想而知，我們的調(diào)控政策淪為紙上談兵或者空調(diào)就沒有任何奇怪了。
就上海而言，作為全國(guó)經(jīng)濟(jì)金融中心[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]，上海樓市可謂中國(guó)樓市最堅(jiān)挺的風(fēng)向標(biāo)。在上海市的兩會(huì)上，市委書記韓正表示，嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控各項(xiàng)政策措施，防止房?jī)r(jià)反彈，必須長(zhǎng)期堅(jiān)持；舊區(qū)改造群眾翹首盼望，必須持續(xù)推進(jìn)；要更加關(guān)注青年人對(duì)住房的需求，想方設(shè)法回應(yīng)他們的期盼。
這三個(gè)任務(wù)沒有一個(gè)好完成的，想穩(wěn)住上海房?jī)r(jià)，從歷史上來(lái)看，似乎沒有能夠成功的。之所以不能成功，最重要的因素是調(diào)控落實(shí)不到位，調(diào)控政策不力，特別是對(duì)于投機(jī)性購(gòu)房行為抑制力度如隔靴撓癢。
至于舊城改造，牽涉到各種利益主體糾紛，推進(jìn)也是很艱難，青年是需要住房的主力軍，然而想在上海買套房，只是很少一部分青年能夠?qū)崿F(xiàn)的愿望。
一些城市房?jī)r(jià)上漲，還算是“幸福的煩惱”。雖然很多地方官員對(duì)于房?jī)r(jià)上漲口頭上憂心忡忡，強(qiáng)調(diào)任務(wù)繁重，但是，比起那些淪為鬼城的地方官來(lái)說(shuō)，并不是大問(wèn)題。
中西部地區(qū)的房?jī)r(jià)被過(guò)度透支，供給大幅度增加，需求卻難以有效提升，穩(wěn)定這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)任務(wù)要比一線城市繁重很多。
媒體報(bào)道說(shuō)，十堰市也淪為了鬼城。截至2013年1月底，十堰市在建、在售商品房面積多達(dá)1250萬(wàn)平方米，這種擴(kuò)張速度幾乎與湖北省省會(huì)武漢市處于同等規(guī)模，但十堰市的總?cè)丝趦H相當(dāng)于武漢市的1/3，城區(qū)人口僅相當(dāng)于武漢市的1/5，十堰市以削山造城為標(biāo)志的急速擴(kuò)張面臨著市場(chǎng)需求不足的極大挑戰(zhàn)。
另?yè)?jù)十堰市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人介紹，95%的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)商依靠高利貸融資，在削山造地成本高企、商品房空置占?jí)嘿Y金的情況下，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)面臨著資金鏈隨時(shí)斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。十堰東部新城主干道北京路沿線的多個(gè)居民小區(qū)在晚間的亮燈率都不會(huì)超過(guò)30%。
十堰樓市只是三四線城市的一個(gè)縮影，鄂爾多斯(600295,股吧)、溫州、唐山、常州、北海、?？凇㈠\州……從南到北，從東到西，一個(gè)個(gè)鬼城如爆米花般地爆出，是令人措手不及的。不可否認(rèn)，這些城市的房?jī)r(jià)相對(duì)價(jià)格并不低。
雖然一線城市和三四線城市所面臨的難題并不一樣，但有一點(diǎn)是一致的，很顯然，中國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)被嚴(yán)重透支了，如果再發(fā)生暴漲現(xiàn)象，不僅僅對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是一場(chǎng)大災(zāi)變，還很可能釀成社會(huì)經(jīng)濟(jì)大災(zāi)變。
中國(guó)樓市最大的懸案是，暴漲只不過(guò)為更大暴跌埋下禍根而已，暴跌會(huì)給中國(guó)帶來(lái)難以預(yù)料的變局，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不僅僅用市場(chǎng)規(guī)律就能解決的問(wèn)題了，這一點(diǎn)值得所有樓市從業(yè)者、參與者甚至國(guó)人關(guān)注，這也是中國(guó)新高層遇到最大挑戰(zhàn)之一。
作者朱大鳴，微中國(guó)資深財(cái)經(jīng)、地產(chǎn)評(píng)論家。
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