2月20日，面對國內(nèi)房價全面上漲，國務院推出了“國五條”，即要求從穩(wěn)定房價、遏制住房投機投資、增加住房供應、加快保障房建設及加強市場監(jiān)管五個方面對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，以此來保證房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

 

“國五條”出臺之后，房地產(chǎn)與股市兩個市場對該政策的反應截然不同。比如，房地產(chǎn)商認為，“國五條”是老調(diào)重彈。根據(jù)前十年的經(jīng)驗，房地產(chǎn)商不擔心這種調(diào)控，拒絕“以價換量”來應對調(diào)整，反之，他們認為“兩會”后，為了GDP增長，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策會放松；但國內(nèi)股市則不然，“國五條”出臺之后的第二天，立即把中國股市殺得落花流水，與房地產(chǎn)業(yè)相關的股票更是跌得慘不忍睹。

 

如上所言，房地產(chǎn)開發(fā)商為何對“國五條”會如此不屑呢？這很大程度上表明了今天的“國五條”與2010年的“國十條”的內(nèi)容沒有差別。“國五條”的內(nèi)容包括在“國十條”的內(nèi)容里，那么據(jù)此推測，“國五條”對當前高房價調(diào)控豈能起到作用？

 

要保證房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有效果，就得重新確立“國五條”的信度。如何來確立“國五條”政策信度？在筆者個人看來，“國五條”的實施細則要注意以下幾個方面。前十年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策沒能達到預期，最為根本的原因就在于為了GDP增長而刻意把住房市場性質(zhì)混淆，從而使得國內(nèi)住房市場投資投機盛行，買房成了全民賺錢的工具。因此，前十年房地產(chǎn)宏觀政策的一個基本觀念，就是認為市場的高房價是由市場供求失衡所導致的。如果不解決這種住房供求關系失衡，這種高房價將一直持續(xù)下去，而且土地永遠的稀缺性更是讓高房價無法下來。

 

其實，這是一種嚴重的誤導。因為，住房作為一種商品與其他商品有一個完全不同的特性。它不僅是一種價值高的耐用消費品，而且也是一種投資品（就在于政策如何來界定）。對于這樣一種具有兩種性質(zhì)的商品來說，盡管是同一樣的商品，但由于性質(zhì)不同，其價格形成機制、定價基礎、市場供求關系、市場運行機制等方面是完全不同的。如果住房作為一種投資品，它也如其他投資品一樣，其價格很大程度上取決于投資者的預期，而這種預期又受投資者個人心理因素、市場環(huán)境及市場金融條件來決定。因此任何投資者進入市場并不取決于投資的價值高低，而是取決于投資者對該產(chǎn)品的預期。在這種情況下，投資者對住房需求是相當不確定的。它可能在零到無窮大區(qū)間徘徊。當投資者都預期住房價格會上漲而又有好的金融市場條件時，那么這時住房投資需求可以是無窮大。市場是無法通過增加住房的供給來滿足這種需求的。而住房消費需求完全取決于個人收入預算線或實際支付能力，它隨市場供求關系變化。

 

還有，住房是一種不動產(chǎn)，其任何一個產(chǎn)品都具有唯一性。在這種情況下住房的市場結構是非正式的卡特爾聯(lián)盟，即住房市場只有需求線而沒有供給線。房地產(chǎn)開發(fā)商是住房價格定價者而不是價格接受者，他們能夠透過行業(yè)慣例共同定出較高的一手房價格，也可能通過一手房價格的指標性效應引導二手房市場的價格。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商具有很強的托市能力。在這種情況下，無法用住房市場消費供求關系來解釋價格變化。這就是前兩年國內(nèi)不少城市的住房銷售量大跌而價格不變化，即“量降價滯”的原因。

 

因此，當前國內(nèi)住房市場存在著消費性需求和投資需求。由于這兩個住房需求的性質(zhì)、定價基礎、價格運行機制完全不一樣，如果政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不能夠針對性對癥下藥，那么要達到遏制當前房地產(chǎn)市場高房價的目的是不可能的。

 

不過，這次“國五條”與以往房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策有很大不同的地方，一是調(diào)控的方式由早前的供求關系管理轉化為預期管理，即把當前國內(nèi)住房市場認定為投機投資為主導的市場；二是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基本原則是“鼓勵住房消費需求、遏制住房投機投資需求”，希望從政策上把住房市場兩種不同的需求嚴格區(qū)分開。這是“國五條”的核心。

 

不過，房地產(chǎn)開發(fā)商之所以會認為“國五條”老調(diào)重彈，沒有新意，這其中或許與下面幾個因素不無關系。一是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的行政性干預政策不僅沒有退出市場，反之變本加厲要強化。比如限購令、限價責任制等。理論與經(jīng)驗都證明，任何行政性房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，只要購買住房是有利可圖的賺錢工具，投資投機者都會有辦法沖破這種限制的，只不過增加少許成本而已。二是對于住房消費需求與投資投機需求嚴格區(qū)分及遏制后者，國際上成熟房地產(chǎn)市場都有一套完整的經(jīng)濟杠桿與法律制度，但是為何政府這個時候不借鑒國際慣例。三是對于當前住房市場的高房價，政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的思路仍然沒有離開具體的供求管理，希望增加住房供給來解決高房價問題等。如果不能對上述幾個房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策或是改進，或是細化，在政策調(diào)控思路上有重大變化，房價就會越調(diào)控越高。

 

因此，政府要確立“國五條”的信度，讓當前的住房市場預期逆轉，就得讓政府的行政性干預政策逐漸退出市場，采取國際上通行的遏制高房價的信貸及稅收杠桿（如中國香港與新加坡那樣），這樣才能讓房地產(chǎn)的賺錢功能弱化，讓投機投資者逐漸退出市場及擠出房地產(chǎn)泡沫。

 

（作者系中國社會科學院金融研究所研究員）