市場(chǎng)關(guān)于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期已經(jīng)形成

 

2013年伊始，關(guān)于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)測(cè)就像漫天的霧霾，籠罩在市場(chǎng)上空。

 

近日，中國(guó)科學(xué)院預(yù)測(cè)科學(xué)研究中心發(fā)布了《2013年中國(guó)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)與展望報(bào)告》，預(yù)測(cè)2013年全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格將提高到接近6200元/平方米，同比上升7.6%。

 

房?jī)r(jià)上漲的預(yù)測(cè)并非空穴來(lái)風(fēng)。“其實(shí)自2012年下半年開(kāi)始房?jī)r(jià)就沒(méi)有跌過(guò)，一直在緩慢上漲。”恒大地產(chǎn)人士告訴《上海國(guó)資》。

 

直觀反映市場(chǎng)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的樓市景氣指數(shù)近期也再創(chuàng)新高。2012年12月，瑞信發(fā)布預(yù)測(cè)稱(chēng)，預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的受訪者高達(dá)55%，環(huán)比增加14%，同比大增49%；預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)下跌的僅為5%，余下40%預(yù)期房?jī)r(jià)持穩(wěn)。

 

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信心指數(shù)也在上升。據(jù)住宅銀行房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心預(yù)測(cè)，今后6個(gè)月的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)信心指數(shù)將攀升到三年來(lái)最高水平。

 

“穩(wěn)中有升將成為2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)的總基調(diào)。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭[微博]表示。鏈家分析師張旭亦同樣認(rèn)為，在市場(chǎng)長(zhǎng)期回暖的趨勢(shì)下，調(diào)控政策并沒(méi)有持續(xù)加碼，購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)普遍看漲。

 

從眾多機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)來(lái)看，市場(chǎng)關(guān)于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期已經(jīng)形成。

 

延續(xù)回暖趨勢(shì)

 

2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的V型走勢(shì)。

 

一季度時(shí)，在嚴(yán)厲的調(diào)控壓力下，房地產(chǎn)市場(chǎng)哀鴻遍野，不少樓盤(pán)紛紛打折促銷(xiāo)，以?xún)r(jià)換量。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房?jī)r(jià)實(shí)際上從2011年9月份開(kāi)始出現(xiàn)跌勢(shì)，此后連續(xù)9個(gè)月環(huán)比下降；在2012年6月份止跌回穩(wěn)，25個(gè)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)上漲，并超過(guò)了前五個(gè)月上漲城市的總和；7月份，這個(gè)數(shù)字又翻了一倍。進(jìn)入第四季度，回暖的趨勢(shì)愈加明顯，尤其是12月份，一二線(xiàn)城市的交易量和交易價(jià)格幾乎逼近房地產(chǎn)調(diào)控前的水平。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房?jī)r(jià)指數(shù)，當(dāng)月中國(guó)70個(gè)大中城市中，有54個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，漲勢(shì)分布之廣創(chuàng)年內(nèi)新高。而漲幅最大的依然是一線(xiàn)城市，依次為廣州、深圳、北京以及上海。二手房市場(chǎng)的翹尾效應(yīng)同樣顯著。70個(gè)大中城市中，二手房房?jī)r(jià)上漲的有46個(gè)，占到66%，同比增加了30%。至年末，多數(shù)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)提前完成了全年銷(xiāo)售指標(biāo)。

 

2012年樓市的“逆襲”，無(wú)疑給開(kāi)發(fā)商打了一劑強(qiáng)心針，久違了的地王爭(zhēng)奪戰(zhàn)再次上演。12月26日，上港集團(tuán)旗下的威旺置業(yè)有限公司以56.8億元的價(jià)格成為2012年全國(guó)總價(jià)地王，并刷新了上?？們r(jià)地王的歷史紀(jì)錄。

 

與此同時(shí)，各大公司的銷(xiāo)售目標(biāo)也大幅提高。恒大集團(tuán)2012年的銷(xiāo)售目標(biāo)為800億，實(shí)際銷(xiāo)售金額為923.2億元，同比增長(zhǎng)14.8%，其2013年合約銷(xiāo)售目標(biāo)提高到1000億元，增幅為25%。綠地集團(tuán)也將房地產(chǎn)的銷(xiāo)售目標(biāo)提高了30%。

 

根據(jù)萬(wàn)科集團(tuán)原董事長(zhǎng)王石的判斷，目前一線(xiàn)二線(xiàn)部分城市所面臨的壓力是如何讓房?jī)r(jià)不要上漲過(guò)快，基本上沒(méi)有下調(diào)的空間。

 

但從細(xì)分來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的漲跌越來(lái)越難以一概而論。“前9年的房?jī)r(jià)是一個(gè)勁兒地往上漲，但是現(xiàn)在漲的方式改變了，有的地方漲，有的地方不漲，同一個(gè)城市不同地區(qū)的漲跌也不一樣。”華東師范大學(xué)教授華偉表示。

 

在華偉看來(lái)，大城市對(duì)于年輕人的吸引力更強(qiáng)，每年數(shù)以萬(wàn)計(jì)的畢業(yè)生涌入一線(xiàn)城市，這些潛在的大量購(gòu)房需求與一線(xiàn)城市房源的供應(yīng)不相匹配，房?jī)r(jià)維持現(xiàn)狀或者上漲是必然趨勢(shì)。“中國(guó)的住房市場(chǎng)只有這些地方具有好買(mǎi)好賣(mài)的投資屬性，而絕大多數(shù)地方并不具備短買(mǎi)短賣(mài)的投資環(huán)境。”預(yù)計(jì)未來(lái)三到五年，一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)將會(huì)結(jié)構(gòu)性地上揚(yáng)，有價(jià)值的地段快速上漲，但比重會(huì)逐年降低，整體將呈現(xiàn)溫和上漲的態(tài)勢(shì)。

 

開(kāi)發(fā)商融資兇猛

 

剛性需求始終存在，決定房?jī)r(jià)實(shí)際走勢(shì)則取決于開(kāi)發(fā)商這個(gè)要素。從其資金、融資成本、庫(kù)存等諸方面，都能窺見(jiàn)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁盛程度。

 

今年一月份以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在海外的融資呈現(xiàn)出劇增的勢(shì)頭，不到一個(gè)月，融資量已超過(guò)400億元，接近于2012年全年融資總量的一半。恒大地產(chǎn)、雅居樂(lè)、碧桂園、世茂等多家房企相繼宣布了海外融資計(jì)劃，融資方式既包括海外上市，也有直接發(fā)債，平臺(tái)大都選擇香港資本市場(chǎng)。1月16日，上實(shí)控股表示，將發(fā)行39億港元的可換股債券；17日，恒大宣布進(jìn)行股權(quán)增發(fā)，配售10億股，金額高達(dá)43.5億元；29日，曾經(jīng)奄奄一息的綠城集團(tuán)發(fā)布公告，將發(fā)行4億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率為8.50%，2018年到期。而江蘇金輪天地也于一月份在香港掛牌，融得資金7.56億港元；萬(wàn)科公布了B股轉(zhuǎn)H股方案，擬在港上市，綠地集團(tuán)亦打算分拆業(yè)務(wù)赴港上市。

 

除了繞道香港融資，內(nèi)地銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資政策也開(kāi)始松動(dòng)。“2012年8月份以后，很多大的房企都不打折售房了，因?yàn)橹醒氤雠_(tái)了一項(xiàng)政策，使其貸款額度可以保持穩(wěn)定，這意味著大型房地產(chǎn)企業(yè)可以暫時(shí)不用還本，只需支付利息。例如房企在成都還貸50億元，便可到上海再借貸50億元，這讓地產(chǎn)商的負(fù)債率保持在一個(gè)穩(wěn)定的水平。”華偉表示。

 

整體融資情況的好轉(zhuǎn)，減緩了大型房地產(chǎn)商的資金壓力。“這些房企已經(jīng)看到了政策的轉(zhuǎn)變，開(kāi)始大規(guī)模融資拿地，所以未來(lái)還會(huì)有一波房地產(chǎn)發(fā)展的高潮。”華偉表示。

 

數(shù)據(jù)顯示，今年年初土地市場(chǎng)持續(xù)火熱，地價(jià)漲幅明顯。30個(gè)重點(diǎn)城市的土地成交平均價(jià)格環(huán)比漲幅近15%，同比漲幅超七成。萬(wàn)科、保利、世茂、證大等房企均紛紛出手。

 

不少業(yè)內(nèi)專(zhuān)家為此感到擔(dān)憂(yōu)，認(rèn)為充裕的資金來(lái)源將打破目前房?jī)r(jià)的穩(wěn)定平衡狀態(tài)，刺激地產(chǎn)商出手拿地，繼而引發(fā)地價(jià)高漲，房?jī)r(jià)難以控制，也使得兩年的房地產(chǎn)調(diào)控成果付之東流。

 

調(diào)控何去何從？

 

面對(duì)市場(chǎng)對(duì)于未來(lái)樓市的樂(lè)觀情緒，當(dāng)政者仍然堅(jiān)定調(diào)控政策的基調(diào)。

 

2012年12月16日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，中央再次強(qiáng)調(diào)要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖。次日，北京市規(guī)定補(bǔ)繳社保在購(gòu)房資格審核中不予認(rèn)可，回?fù)袅?ldquo;北京變相松動(dòng)限購(gòu)政策”的傳言。國(guó)土資源部也明確表態(tài)，將采取切實(shí)措施穩(wěn)定房地產(chǎn)用地供應(yīng)，抑制異常地價(jià)。

 

地方政府也紛紛“振臂疾呼”，“嚴(yán)格”控制房?jī)r(jià)。上海市委書(shū)記韓正即表示，必須嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控各項(xiàng)政策措施，防止房?jī)r(jià)反彈。北京市副市長(zhǎng)陳剛更是聲稱(chēng)，房?jī)r(jià)上漲論是開(kāi)發(fā)商的“忽悠”，政府對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控還有手段。

 

對(duì)此,楊紅旭分析認(rèn)為,盡管目前一線(xiàn)城市限購(gòu)非常嚴(yán)格，但實(shí)際上信貸和相關(guān)稅費(fèi)方面還有調(diào)控的空間。例如,提高二套房的首付或貸款利率，商業(yè)銀行下調(diào)首套房貸款優(yōu)惠等，或者提高房屋買(mǎi)賣(mài)的契稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅等。

 

然而,曾被寄予厚望的房產(chǎn)稅可能面臨難以推廣的境地。“我們預(yù)測(cè)，房產(chǎn)稅不大可能全面推廣,因?yàn)榉慨a(chǎn)稅不會(huì)增加地方政府的總收入，也難以調(diào)控房?jī)r(jià),更不會(huì)成為救市的良藥。”華偉說(shuō)。

 

對(duì)于限購(gòu)政策，華偉則認(rèn)為，政府不會(huì)以否定的方式退出，而會(huì)采取加以完善的方式，逐步將其掏空。“我們的投資需求和剛性需求太旺盛，政府可能會(huì)分層限購(gòu)，分區(qū)限購(gòu)，分類(lèi)型限購(gòu)。”

 

但也有業(yè)內(nèi)人士表示，房?jī)r(jià)的漲幅如果超過(guò)政府的承受上限，政策加碼的可能性非常高。