3月1日晚間，國務(wù)院公布房地產(chǎn)新“國五條”細(xì)則，其中以稅收手段加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的意圖十分明顯。細(xì)則規(guī)定：對出售自有住房應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。消息一出隨即引起市場強(qiáng)烈關(guān)注。
記者注意到，按差額20%計征所得稅的做法并非“新規(guī)”。此前二手房個人所得稅有兩種計征辦法：差價的20%或總價的1%～2%，交易時可以從低選擇。對于房價漲幅很快的房源，按照總價為基準(zhǔn)計算相對劃算。而“國五條”細(xì)則的出臺，無疑大大提高了二手房的交易成本。
據(jù)悉，在上述通知發(fā)布的當(dāng)天，北京部分購房者連夜簽約以避免多交稅款。那么新政實施后對樓市究竟影響幾何？業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，二手房交易成本增加，或?qū)е聵I(yè)主不愿出售使得交易量下降；另一方面，賣家將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，打壓購房者熱情。此外，由于二手房和一手房的聯(lián)動作用，稅收政策調(diào)整也將促使部分二手房的預(yù)期購買者將目光轉(zhuǎn)向新房，從而影響新房價格。
釋疑
“二手房按轉(zhuǎn)讓所得20%計征個稅”非新規(guī)
記者粗略計算，以一套5年前購買時總價50萬元、目前售價200萬元的普通二手房為例，按新政價值差額的20%計算，需繳個稅30萬元。若這項政策在各地嚴(yán)格執(zhí)行，將會明顯增加交易成本，二手房市場交易熱度會受到明顯抑制，短期內(nèi)或?qū)е鲁山涣肯禄?/div>
事實上，對于二手房轉(zhuǎn)讓所得征收個稅，我國《個人所得稅法》早有規(guī)定：個人出售自有住房取得的所得（出售價與房屋原值的差額），應(yīng)按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目計征個人所得稅，稅率為20%。
由于部分房屋并不能核實房屋原值，例如此前所得的福利分房，無法準(zhǔn)確計算出差額，因此無法按照20%來征收。對待這類房屋，國家政策為統(tǒng)一按照出售總價的1%征收。
在實際操作中，由于中介往往能幫助售房者壓低真實價格進(jìn)行網(wǎng)簽，因此，按照1%的總價征收的稅額，往往遠(yuǎn)低于按照差額的20%征收，因此，很多能夠核實原值的房屋，也被當(dāng)成不能核實原值的房屋，從而按照低于真實交易價格的總價的1%征收，以此達(dá)到避稅的目的。
由于一線城市樓市供求持續(xù)緊張，此前交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、個稅、契稅、中介費(fèi)等稅費(fèi)基本都轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果熱點城市的供求關(guān)系得不到明顯改善，新增個稅也許會再次轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，進(jìn)一步提高購房者購買二手房的成本。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，新國五條細(xì)則如果嚴(yán)格實施，二手房市場購房需求和業(yè)主的售房意愿都會受到影響，成交量會明顯下滑。等細(xì)則出臺以后，可能出現(xiàn)短暫的過戶末班車熱潮，但此后過熱的二手房市場必將迅速降溫。
市場
二手房加緊過戶 爭搭政策“末班車”
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，樓市新政出臺后，門店周末平均新增房源委托量增長近四成。
“我掛牌的房子是不是要按20%的差額繳稅了？”記者日前在三環(huán)新城附近的二手房中介機(jī)構(gòu)看到，前來咨詢、看房的購房者絡(luò)繹不絕，其中有近90%的咨詢都是關(guān)于“二手房交易個稅按差額的20%征收”的話題。房屋中介小劉對記者表示，上個周末，他的電話一直響個不停，主要是客戶、業(yè)主或者周邊小區(qū)居民咨詢新政事宜。
據(jù)北京市住建委網(wǎng)站統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月2日，二手住宅網(wǎng)簽量達(dá)到1059套。新政后，二手房網(wǎng)簽數(shù)量創(chuàng)新高。
今年以來，北京二手房成交依然火熱，1月份成交量達(dá)到19561套，創(chuàng)兩年的新高，1月和2月日均簽約量也達(dá)到500-700套。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京今年至今出現(xiàn)二手住宅網(wǎng)簽量過千套共有三次，除3月2日外，分別是1月31日1230套和2月28日1036套，均為月末最后一天。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場分析師孔丹認(rèn)為，月底網(wǎng)簽機(jī)構(gòu)一般會加快積壓案件的處理，所以月底的網(wǎng)簽一般會比較多?？椎ね瑫r表示，3月2日網(wǎng)簽過千套，主要是受“新政”影響，大量市民扎堆兒網(wǎng)簽，因為納稅網(wǎng)簽?zāi)康木褪羌涌爝^戶進(jìn)程，爭相搭乘“新政”執(zhí)行前的“末班車”。
除北京之外，上海、南京等地的二手房交易者同樣急于在政策正式執(zhí)行前盡快完成交易。而在江蘇無錫，房產(chǎn)交易中心更是人頭攢動，交易爆滿，平時一天最多排360個號，4日下午已發(fā)570個號。
解讀
房價上漲較快城市或現(xiàn)反轉(zhuǎn)
本次個稅政策調(diào)整，讓不少二手房購房者緊急“搶跑”。而新房市場，本打算近期購房的剛需型客戶可能將會再次轉(zhuǎn)入觀望，等待政策的進(jìn)一步明朗后，延時買房。
據(jù)悉，北京、上海等一線城市二手房成交量已經(jīng)超過或與新房成交量持平，如果新的個稅政策使二手房供應(yīng)大幅減少，有可能進(jìn)一步加劇這些城市尤其是中心城區(qū)市場的供不應(yīng)求。
不少人士擔(dān)憂，20%的個稅或促使買家轉(zhuǎn)向新房市場，從而導(dǎo)致新房房價上漲。
針對國五條及其實施細(xì)則，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，政策出臺背景正好處于房地產(chǎn)市場調(diào)控的關(guān)鍵時期，更多的是平衡在這個關(guān)鍵時期政府與市場面臨的轉(zhuǎn)型問題?？傮w看，國五條還是為繼續(xù)做好今年房地產(chǎn)市場調(diào)控工作而出臺的，并不是打壓房地產(chǎn)市場。
鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，本次政策雖然是以往政策的收緊和完善，除了信貸和稅收政策外，在“加強(qiáng)市場監(jiān)管和預(yù)期管理”方面，也給予地方政府的更多的管控空間。整體來看，新一輪的調(diào)控政策在信貸、稅費(fèi)等市場調(diào)控措施，以及行政性調(diào)控措施方面均有所加強(qiáng)。且對于二手房市場的調(diào)控力度更大。新一輪調(diào)控將促使購房者預(yù)期出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)向，抑制改善性需求，在一定程度上或降低交易換手率，預(yù)計成交將會有所萎縮。對于北京這樣前期房價上漲較快的一線城市，這種市場反轉(zhuǎn)可能會表現(xiàn)的更為明顯。
偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉預(yù)測，隨著各城市細(xì)則的陸續(xù)執(zhí)行，各地新房、二手房市場交易量將陷入低谷期，價格可能經(jīng)歷一段時間的滯漲期。專家表示，房貸政策提高了購房融資成本，有利于抑制投機(jī)型需求。
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