調(diào)控之下，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)份額、資金正在加速向大型房企集中，而中小房企則面臨缺項(xiàng)目、缺資金、缺地的困境，市場(chǎng)份額不斷受到擠壓。業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)行業(yè)正在走向洗牌和整合，強(qiáng)者恒強(qiáng)，未來(lái)市場(chǎng)或出現(xiàn)三四十家房企壟斷的格局。
市場(chǎng)份額
趨向集中
2012年，萬(wàn)科、綠地和保利地產(chǎn)紛紛躋身“千億俱樂(lè)部”，中海、恒大、萬(wàn)達(dá)等房企年度銷售總額也均超過(guò)900億元。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，2012年，全國(guó)銷售額前10家房企占市場(chǎng)份額的12.46%，較2011年提高2.03個(gè)百分點(diǎn)；前20家房企的市場(chǎng)份額較2011年提高2.77個(gè)百分點(diǎn)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售額不斷向大型房企集中，很大程度地?cái)D壓了中小房企的發(fā)展空間。2012年，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)前十名的銷售業(yè)績(jī)門檻分別達(dá)到460億元和411萬(wàn)平方米，銷售金額門檻比2011年提高了46%。前20名房企的門檻也略有提高，銷售額從180億元增長(zhǎng)至233億元，銷售面積從166萬(wàn)平方米增長(zhǎng)至249萬(wàn)平方米。
大型房企突飛猛進(jìn)的同時(shí)，中小房企的增長(zhǎng)速度放緩。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2012年全年銷售額在1000億元以上房企的增速為29.8%；銷售額在500億至1000億元房企的增速為28.0%；銷售額在300億至500億元的房企增速為26.7%；銷售額處于100億至200億元的房企增速為20.5%。增速隨著銷售額的遞減呈下降趨勢(shì)。
大型房企在融資過(guò)程中的議價(jià)能力持續(xù)增強(qiáng)，吸引到更優(yōu)惠、更大筆的資金流入。以房地產(chǎn)信托為例，大型房企因?yàn)樯套u(yù)、規(guī)模以及資產(chǎn)儲(chǔ)備優(yōu)勢(shì)，在融資方式的選擇上占有主動(dòng)地位，其信托融資成本通常低于10%；而中小型房企因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)系數(shù)更高，收益率設(shè)計(jì)也相對(duì)較高，普遍高于10%。分析人士指出，中小房企和大型房企之間日漸懸殊的融資能力，有可能加速房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)集中。
行業(yè)并購(gòu)整合加劇
隨著樓市調(diào)控持續(xù)深入，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌進(jìn)一步助推房企分化，以住宅開(kāi)發(fā)龍頭萬(wàn)科來(lái)看，大型房企“狼性”整合的一面逐步展現(xiàn)。
萬(wàn)科2012年報(bào)顯示，萬(wàn)科全年一共收購(gòu)了28家房地產(chǎn)企業(yè)，合計(jì)支付收購(gòu)對(duì)價(jià)約27.86億元，平均每13天就有一家地產(chǎn)公司被納入萬(wàn)科旗下。
在此之前，2005年萬(wàn)科收購(gòu)了13家公司，2006年萬(wàn)科收購(gòu)了22家公司，2007年以18.7億元收購(gòu)了27家公司，2008年以近30億元收購(gòu)了18家公司，2009年以近18億元的代價(jià)收購(gòu)了27家公司，2010年和2011年分別收購(gòu)24家和21家。2012年萬(wàn)科收購(gòu)企業(yè)的數(shù)量和頻率，超過(guò)了行業(yè)整合高峰時(shí)的2009年，達(dá)到了公司歷史上的最高紀(jì)錄。
融創(chuàng)中國(guó)與綠城也在2012年下半年聯(lián)合宣布組建上海融創(chuàng)綠城控股有限公司，融創(chuàng)出資33.72億元，綠城則是拿出上海、天津、無(wú)錫、蘇州、常州等九個(gè)項(xiàng)目50%的股權(quán)注入新的合營(yíng)公司，雙方各占50%的股份。實(shí)際上，這相當(dāng)于融創(chuàng)直接收購(gòu)了綠城9個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)。
在港上市的佳兆業(yè)集團(tuán)也以8.14億元的價(jià)格收購(gòu)遼寧省大連兩房地產(chǎn)公司，而上述兩地產(chǎn)公司共同直接擁有占地約2.66萬(wàn)平方米的商業(yè)地塊，年期40年。
方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志表示，早年開(kāi)發(fā)商數(shù)量特別多，很多開(kāi)發(fā)商就一個(gè)項(xiàng)目。隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)的準(zhǔn)入門檻在不斷提高，無(wú)論是預(yù)售制度、自有資金要求，還是土地招拍掛制度等，都把一些實(shí)力不足的企業(yè)擋在門外，取而代之的是大型房企。規(guī)模大，融資渠道多，大型房企往往是土地盛宴的參與者，一邊融資買新項(xiàng)目，一邊又用新項(xiàng)目擴(kuò)大融資規(guī)模。
持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控政策客觀上也促使房地產(chǎn)市場(chǎng)往寡頭方向發(fā)展。在政策連續(xù)打壓下，資金緊張的中小房企最先撐不住，解決辦法就是把項(xiàng)目賣掉，幾乎所有的中小房企都選擇以公司股權(quán)出讓的方式來(lái)讓渡項(xiàng)目，“大魚(yú)吃小魚(yú)”式的并購(gòu)使得房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量近年快速地減少。
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