房地產(chǎn)10年調(diào)控，從揚湯止沸到釜底抽薪
胡葆森代表：“國五條”是對房地產(chǎn)調(diào)控政策的階段性總結(jié)
面對一線城市房地產(chǎn)市場漸入暖春的繁華，突如其來的國務(wù)院令讓所有游戲參與者心生疑慮。被簡稱為“國五條”的調(diào)控政策誕生于2013年2月20日的國務(wù)院常務(wù)會議。會議再次重申堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅決打擊投資投機性購房，繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房價控制目標。
一些市場參與者評論“國五條”為“最溫柔的一刀”，因為這部分措施并無太多新意。但是回溯本屆政府10年中的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，從當初確立房地產(chǎn)業(yè)為經(jīng)濟支柱到抑制房價過快上漲，在揚湯止沸與釜底抽薪之間，調(diào)控效果已經(jīng)逐步顯現(xiàn)。
國五條，“階段性總結(jié)”？
“我個人認為本次的‘國五條’沒有新的東西，主要在于強調(diào)之前的政策。”2月25日接受《中國經(jīng)濟周刊》專訪的全國人大代表、河南建業(yè)集團(00832.HK)董事長胡葆森說。他認為，這項政策或許可以看做房地產(chǎn)調(diào)控的階段性“總結(jié)”，在此之后，國家對于房地產(chǎn)的調(diào)控還將持續(xù)。“有關(guān)‘國五條’的細則可能不會出現(xiàn)了”。
“國五條”要求，各省會城市制定并公布年度新建商品住房價格控制目標，建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度等政策，在國務(wù)院此前發(fā)布的調(diào)控政策中早已存在。一家金融機構(gòu)對此的分析報告稱，會議內(nèi)容主要還是之前說的“系鞋帶”(重申以往調(diào)控政策)、“打板子”(對地方政府問責(zé))。這家券商認為，目前政府主要還是在“打板子”上加大力度，問責(zé)和監(jiān)督地方政府還是會起較大作用。
這份2月末刊出的報告預(yù)計，在兩會之前中央可能不會出臺“殺傷力較大的政策”。
要求匿名的中國房地產(chǎn)協(xié)會高層領(lǐng)導(dǎo)告訴《中國經(jīng)濟周刊》：“我認為‘國五條’的核心意義在于對此前的政策進行鞏固。”他認為，從2012年中期開始，一線城市和部分熱點城市房價開始呈現(xiàn)迅速回暖情況。而造成這種市場狀態(tài)的原因是一部分剛性需求集中釋放所導(dǎo)致的。“如果不斷鞏固限購和限貸政策以及增加住房與用地的供給，同時推動問責(zé)制的話，調(diào)控效果會得到有效持續(xù)。”
這位從事房地產(chǎn)業(yè)工作超過20年的人士預(yù)計，剛性需求集中釋放的情況不會持續(xù)太久。“去年曾經(jīng)有人妄稱二三線城市的限購限貸政策將差別化對待，現(xiàn)在‘國五條’的出臺實際上就已經(jīng)對抱有類似幻想的人進行了預(yù)期調(diào)控。”
“目前可能不會出現(xiàn)新的細則了。”他說。
類似的評價也得到陽光100集團副總裁范小沖的認同，“這實際是本屆政府對于房地產(chǎn)調(diào)控的一個階段性收尾。其強調(diào)持續(xù)調(diào)控的符號化意義更加突出。”“當然，這對于當前一線城市房地產(chǎn)價格反彈也具有一定程度的遏制效果。”
當然，亦有媒體援引未核實的消息說，深圳和北京等城市針對“國五條”的框架都正在制定甚至早已制定好實施細則。
至于“國五條”到底“溫不溫柔”，這種效果很難在短時間之內(nèi)顯現(xiàn)。
2003—2008年：“揚湯止沸”
近10年間，中央對于房地產(chǎn)的調(diào)控幾乎從未間斷過。不同的是，面對迥異的宏觀經(jīng)濟背景，調(diào)控政策也分鼓勵和抑制兩種。
2003年8月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，明確“房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”的提法，提出要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。
由此發(fā)端，作為資本密集型產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)開始奔騰。但隨著市場供需兩旺，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展卻逐漸滑向失控的邊緣。
2004年8月，國土資源部等部委聯(lián)合發(fā)文，嚴令各地須在當年8月31日前將協(xié)議出讓土地中的“遺留問題”處理完畢，否則國土部門有權(quán)收回土地，納入國家土地儲備(即“8·31”大限)。中央政府開始從土地供給角度來抑制房地產(chǎn)過熱。
進入2005年，中國的房地產(chǎn)價格依舊攀升。3月，央行宣布取消房貸優(yōu)惠政策；部分地區(qū)的個人房貸首付比例從20%上調(diào)到30%。調(diào)控觸角開始觸及消費層面。同月“國八條”出臺，內(nèi)容涉及政府負責(zé)機制、引導(dǎo)合理住房需求、監(jiān)測樓市運行等。
兩個月后，“2005年新國八條”出臺，要求把房地產(chǎn)市場投資過快、房價漲幅過快作為當前加強宏觀調(diào)控的一項重要任務(wù)。
而相關(guān)配合政策也在當年9月和10月下發(fā)。銀監(jiān)會收緊房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)；國家稅務(wù)總局也以文件形式要求個人買賣二手房必須納稅。
2006年，北京、上海、廣州等一線城市的房價開始出現(xiàn)更加猛烈的飆升。為了抑制來勢兇猛的投資需求，4月26日央行將5年期以上的銀行房貸基準利率由6.12%上調(diào)到6.39%。一個月后，“國六條”出臺。這被視為新一輪房地產(chǎn)調(diào)控序幕拉開。7月，建設(shè)部下發(fā)171號“外資限購令”。
2007年，國家繼續(xù)以金融手段為主調(diào)控房地產(chǎn)市場，其中加息就達到了5次。
回顧這5年的調(diào)控手段，上述匿名的房地產(chǎn)協(xié)會人士認為，當時房價上漲的速度雖然迅速但是并不“野蠻”，“因此很多手段都是揚湯止沸之意。”
2009年至今：告別“心慈手軟”
國際金融危機爆發(fā)后，全球的央行都不約而同地開始降息。身為經(jīng)濟支柱地位地房地產(chǎn)業(yè)得到了一系列政策的扶持，市場野性被重新喚起。
不理性的欲望瞬間被點燃，投機需求的燎原之勢讓整個市場為之驚恐。面對再度卷土重來的非理性購房需求，國務(wù)院在2009年10月份出臺“國四條”，再度要求抑制投資投機性購房，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。
但是，投機的野蠻力量并沒有因此而受到傷害，反而愈加兇猛，“房價越調(diào)越高”。
2010年4月，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(即“國十條”)出臺，措辭極為強硬：“堅決抑制不合理住房需求”，并拋出了限貸和限購兩枚重磅炸彈。
隨后，國家決心大規(guī)模建設(shè)保障性住房。2011年，全國1000萬套保障性住房建設(shè)開工。
2011年，國務(wù)院出臺“新國八條”。該項政策依舊是立體化調(diào)控手段。與此同時，房產(chǎn)稅試點推動工作也取得新進展，重慶和上海兩地率先試點。
2012年，國家加速推動了住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。
胡葆森在評價這10年來的調(diào)控政策時說：“這些年的房地產(chǎn)調(diào)控收到了預(yù)期的效果。限購和限貸等措施力度到位，全國房價過快上漲的局面得到了有效抑制。同時由于保障性住房的大面積開工建設(shè)，市場供給結(jié)構(gòu)出現(xiàn)明顯的改變。這會對抑制房價過快上漲起到根本作用。”
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