近日國務(wù)院辦公廳公布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》。由于部分內(nèi)容超出市場預(yù)期，且住建部副部長齊驥表示，更多細(xì)則將在3月底出臺等，3月4日地產(chǎn)股領(lǐng)跌滬深股市，招保萬金等51只地產(chǎn)股跌停，多地房市也出現(xiàn)避稅交易行情。

 

新國五條細(xì)則令市場如此敏感源自細(xì)則規(guī)定，從嚴(yán)征收二手房交易差額所得20%的個稅，限購區(qū)應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域，及房價上漲過快城市將進(jìn)一步提高二套房首付比例和貸款利率等。這一調(diào)控思路值得深入思考。

 

坦白說，目前樓市問題的關(guān)鍵不是供給沖擊，而是交易不自由，如房市一邊是大量住房空置，擁有十幾套乃至近百套房子的投資者，一邊是自住者在高房價泡沫下一房難求。房價泡沫在持續(xù)調(diào)控下依舊堅挺，源自國內(nèi)房市已蛻變成了投資投機(jī)需求驅(qū)動市場，自住者已在房價泡沫下被擠出市場。這種投資驅(qū)動型市場，意味著只要寬松貨幣政策不斷放水，其他投資渠道逼仄和實(shí)業(yè)投資的邊際收益率趨降，即便敞口增加新房供給都很難滿足投資投機(jī)型需求，因?yàn)樽》恐皇峭顿Y投機(jī)者套利交易的傳導(dǎo)介質(zhì)，住房供給的多寡與房價不再是線性關(guān)系。

 

同時，當(dāng)前以限購和增加交易稅費(fèi)為主導(dǎo)的樓市調(diào)控，只是增加了交易成本，并未改變投資投機(jī)型需求過旺格局，且交易成本的增加，很容易被市場預(yù)期為房價持續(xù)走高的信號。以從嚴(yán)征繳二套房交易個稅為例，目前市場把二套房交易個稅詮釋為可通過交易轉(zhuǎn)嫁的稅負(fù)，源自該個稅附加在房產(chǎn)交易上，且在投資投機(jī)交易主導(dǎo)下，具有了轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)的市場空間。

 

鑒于此，當(dāng)前調(diào)控思路恰需轉(zhuǎn)為采取降低樓市交易成本等舉措，如通過降低房市交易的稅費(fèi)和交易手續(xù)等，通過激活龐大的存量房交易以促使房價理性回歸。由于目前房市并不存在供給沖擊問題，大量空置的存量房和不斷新增的新住房，實(shí)際上使房市整體上呈供過于求格局，而近年來限購、增加交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等，實(shí)際上增加了房市交易成本，限制了存量房的流轉(zhuǎn)，進(jìn)而出現(xiàn)存量房空置與交易性住房供需緊俏的兩難局面。

 

若通過提高住房交易市場自由，降低稅費(fèi)等交易成本，并考慮對二套房者開征房產(chǎn)閑置稅的“限售懲罰”等舉措，激活存量房市場交易，那么大量被投資投機(jī)需求者雪藏的住房，在高持有成本、低交易成本的交易新格局下，會趨向交易而非持有，以顯著提高房市供給，從而改變當(dāng)前房市虛幻的供給沖擊局面，促進(jìn)房價理性回歸。當(dāng)然，倒逼龐大存量空置房的刺激房市交易政策，很容易扭轉(zhuǎn)房市供需曲線，進(jìn)而可能會出現(xiàn)買方市場格局，進(jìn)而引發(fā)房價走跌預(yù)期，此時政府可考量其保障房需求狀況，在房價跌幅超過50%下，通過財政資金購置住房，以作為保障房源。這樣做的積極意義，一則是緩解市場恐慌，并向市場傳導(dǎo)出房價已接近合理價位的預(yù)期，一則可降低保障房建設(shè)和運(yùn)營成本，即通過購買市價已大幅下降的存量空置房，可節(jié)約保障房體系的運(yùn)營成本。

 

此外，要有效提高樓市調(diào)控成效，還需從根本上改變過度寬松的貨幣政策，使貨幣政策真正回歸中性，要不一邊采取限購、提高稅費(fèi)的樓市調(diào)控，一邊則基礎(chǔ)貨幣超發(fā)依舊持續(xù)，最終房市或隱或顯地成為了吸附超發(fā)貨幣的主要渠道，進(jìn)而導(dǎo)致樓市調(diào)控陷入左右手互搏的囚徒困境。