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  • 葉檀:離婚說明房地產(chǎn)調(diào)控錯誤嗎

    2013年03月12日 14:10
    來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞
    每經(jīng)評論員葉檀
     
    “國五條”出臺,雖然20%的個人所得稅并未出臺落地細(xì)則,但離婚潮、提前買賣房屋規(guī)避稅收已經(jīng)出現(xiàn)。北京住建委最新公示的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,同期北京二手住宅網(wǎng)簽量達(dá)到了9400套,環(huán)比上一周(2月23日~3月1日)增加140.5%,與上月同期(2月2日~8日)相比大幅增加279.5%。據(jù)說,一些城市的離婚家庭比正常時間多出三、四倍。
     
    以離婚規(guī)避限購,證明很多人把經(jīng)濟(jì)利益暫時置于家庭親情之上。既然一些人能夠毫無顧忌把千余頭死豬扔進(jìn)江,既然開著寶馬車的人曾經(jīng)堂而皇之地申請經(jīng)濟(jì)適用房,既然房地產(chǎn)已經(jīng)成為多數(shù)居民最主要的財(cái)富,在這樣的文化與財(cái)富土壤下,出現(xiàn)離婚規(guī)避限購、規(guī)避稅收的情況也就不難理解。更何況,暫時離婚并非永久離婚,購房、產(chǎn)權(quán)分離后出現(xiàn)復(fù)婚潮,可以想見。
     
    這是經(jīng)濟(jì)人的理性選擇。
     
    經(jīng)濟(jì)的問題、稅收的問題,必須理性處理。筆者并非主張突破道德的底線,而是想指出,明確的預(yù)期才有明確的行為模式,在中國現(xiàn)實(shí)下,明確的預(yù)期可能與發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體完全不同。
     
    對于某些國人而言,為房產(chǎn)離婚、復(fù)婚也許是對家庭財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé)的做法,并非道德上的劣跡。西方人對于房產(chǎn)的興趣向來不如東方人強(qiáng)烈,中國、日本的購房潮時期,房價的增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過美國次貸危機(jī)前房價的增速。
     
    如果推出房產(chǎn)稅,并對自住與改善型需求規(guī)定免稅額,相信會杜絕中低收入階層的假離婚現(xiàn)象。對于高收入階層而言,他們就會把房產(chǎn)稅預(yù)期納入投資收益的考量范疇,對投資做出更為精準(zhǔn)的決定,而不是以離婚作為手段規(guī)避政策。只要房地產(chǎn)繼續(xù)作為家庭的支柱財(cái)產(chǎn),那么,就會有人尋找各種方式規(guī)避重稅,相信未來中國與美國一樣,稅法專家會大行其道。
     
    也許在西方發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體眼中,中國的離婚潮是政府重稅倒逼的結(jié)果。但不同的文化、不同的財(cái)富構(gòu)成,使得各地的標(biāo)準(zhǔn)不盡相同。我們無法評估在土地財(cái)政與房產(chǎn)稅之間,哪一個影響更大一些。比土地財(cái)政更糟糕的情況只能是,在征收房產(chǎn)稅之后,土地財(cái)政不降反增。
     
    另一則案例也能夠證明各方對于泡沫的理解各不相同,反映出不同的社會特色。
     
    房地產(chǎn)價格屢調(diào)難降,房地產(chǎn)市場本無泡沫的言論浮出水面。全國政協(xié)委員、香港祥祺控股集團(tuán)有限公司董事長陳紅天表示,“碰一下就破的就是泡沫,硬的沒泡沫,打都打不爛的不叫泡沫,過去五六年各種手段都沒有把房地產(chǎn)壓下去,這就沒有泡沫了。”此論違反常識,泡沫時間有長有短,短的一、兩年就崩盤,長的可以到五、六年以上,甚至十幾年。
     
    目前統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)泡沫以房價、居民收入、貸款增長等方式進(jìn)行統(tǒng)計(jì),但此類國際通行指標(biāo)在中國房地產(chǎn)市場偶爾失靈,存在著非常奇特的現(xiàn)象。
     
    雖然房價收入比畸高,雖然黑燈率很高,但銀行的個人按揭貸款依然是最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。原因在于,中高收入階層掌握大部分資產(chǎn),他們甚至不必依賴銀行借貸就能擁有數(shù)套房產(chǎn),而中低收入階層把房產(chǎn)當(dāng)作立身之本,集家族之力償還借貸,不到最后關(guān)頭絕不會把房產(chǎn)拱手讓給銀行。大部分購房者仍然把大城市作為事業(yè)的起點(diǎn),想方設(shè)法在大城市買房。
     
    中國的房地產(chǎn)泡沫崩潰的表現(xiàn),并不在于按揭貸款崩潰,并不會像美國一樣,房產(chǎn)價格下降、二次抵押者把房產(chǎn)交給銀行,最大的可能性是,富裕群體集體拋棄擁有的多套房地產(chǎn),轉(zhuǎn)戰(zhàn)到境外,地方政府以土地抵押的負(fù)債大部分成為壞賬,到那時,會出現(xiàn)多米諾骨牌效應(yīng),地方政府與銀行的資產(chǎn)負(fù)債表急劇惡化,債務(wù)危機(jī)大爆發(fā)。逐漸減少土地依賴,逐步縮小貧富差距,逐步減少空置率,才是軟著陸的根本。
     
    中國需要自建反映特色的指標(biāo)系統(tǒng),這不是掩耳盜鈴,拋棄PM2.5指標(biāo)另創(chuàng)自己滿意的數(shù)據(jù),而是根據(jù)更精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)更好地反映市場風(fēng)險。不拋棄PM2.5,同時建立自己的指標(biāo)與調(diào)控系統(tǒng),才是根本。
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