任志強(qiáng)

 

房產(chǎn)調(diào)控新政只是用抑制需求的方式來掩蓋供給不足的矛盾，不會有利于市場經(jīng)濟(jì)制度建立和擴(kuò)大消費。

 

3月1日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，被稱為“國五條”細(xì)則。該政策試圖從提高二套房首付比例、貸款利率以及擴(kuò)大限

 

購城市范圍等方面進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控。

 

這一“新政”除了重溫舊政之外，沒有新意。關(guān)鍵是“新政”是否有助于實現(xiàn)小康社會？是否有助于促進(jìn)消費？是否有助于改善住房？

 

在我看來，用抑制需求的方式來掩蓋供給不足的矛盾，只會積累更多的問題，而不會有利于市場經(jīng)濟(jì)制度建立和擴(kuò)大消費。而且，在用戶籍制度來限制買房者購房權(quán)利的條件下，我們很難看到城鎮(zhèn)化在未來能取得更大的實質(zhì)性進(jìn)展。

 

“國五條”評論

 

實現(xiàn)小康社會的指標(biāo)中包括住房。利用原有住房居住一定期限后的升值進(jìn)行改善也是重要的手段之一，世界各國莫不如此。因此各國都明確對只有一套的唯一居住房屋在更新改善住房時免征各種稅費，這種稅收的減免是支持居民自我改善住房，不斷升級的一種鼓勵。

 

“新政”中重申嚴(yán)格征收房屋賣出時的差價個稅，但并未出臺相關(guān)的細(xì)則和解釋。按原有文件，“差價個稅”應(yīng)該是扣除其他成本后的差價，如扣除毛坯房購買之后的裝修費用等，否則豈不是對裝修費征了20%的稅？原文件還有居住五年后的免征，和無法計算差價的按賣價的1%征收等內(nèi)容。所以，“新政”中沒有說否定原文件，也沒有出細(xì)則。

 

過去的房地產(chǎn)調(diào)控政策主要針對限制開發(fā)商的價格，限制消費者的二套購買和非戶籍人口進(jìn)入城市，如今的政策指向了賣舊買新的改善家庭。這會讓更多的人成為政策的受害者，至少會讓二手房的資源減少，使購房者的選擇更少。當(dāng)更多人只能選擇一手房時，他們只會付出更高的代價。為打擊投資而傷害了多數(shù)有改善住房意愿的非投資者，這是弊大于利的做法。

 

非市場化的行政干預(yù)是抑制需求，市場化的自我調(diào)節(jié)是增加供給，兩者都依賴于價格信號。當(dāng)價格失靈時，都無法正確判斷供求之間的關(guān)系，這等于盲人摸象，重回計劃經(jīng)濟(jì)信息不對稱下的猜測。頭痛治腳生病，腳痛治腦發(fā)燒，啥病都打退燒藥，總讓眼前目標(biāo)高于長期利益的做法，必然會留下無數(shù)后遺癥。

 

對商品房市場進(jìn)行價格和購買權(quán)的限制，是對人權(quán)和產(chǎn)權(quán)的侵犯，價格法與商品預(yù)售管理法中都明確了商品房的市場定價權(quán)，房地產(chǎn)法中也沒有給予政府利用戶籍政策限制購買的權(quán)力。“新政”掩蓋的是政府保障房政策的失誤，掩蓋的是不肯通過購房個稅減免來提高購房者可支付能力背后的貪婪。

 

用抑制需求的方式來掩蓋供給不足的矛盾，只會積累更多的問題，而不會有利于市場經(jīng)濟(jì)制度建立和擴(kuò)大消費。

 

要想建立健康平穩(wěn)發(fā)展的房地產(chǎn)市場，關(guān)鍵是要增加有效供給。而“國五條”的目的是打壓和抑制需求，如果不把二手房交易放在增加供給里面，又怎么能增加供給？二手房是一手商品房供應(yīng)不足時的一個重要補(bǔ)充，美國的二手房交易就遠(yuǎn)高于一手房交易。

 

“國五條”中有一個是用戶籍制度來限制買房者的購房權(quán)利，而“十八大”在提到城鎮(zhèn)化時強(qiáng)調(diào)要改變戶籍制度。所以，“國五條”并不是完全按照“十八大”精神辦事。另外，“十八大”二中全會特別強(qiáng)調(diào)，政府要減少對微觀經(jīng)濟(jì)的干預(yù)，而實際上國務(wù)院仍然在不斷加強(qiáng)這種干預(yù)，在這樣的條件下，我們很難看到城鎮(zhèn)化在未來能取得更大的實質(zhì)性進(jìn)展。

 

人的城鎮(zhèn)化

 

過去推動中國經(jīng)濟(jì)高速增長的三大動能人口紅利、改革開放和全球化在逐漸減弱，城鎮(zhèn)化被寄予厚望，被認(rèn)為是未來十幾年中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力。

 

一提到城鎮(zhèn)化，很多人會認(rèn)為它就是房地產(chǎn)化，這是個錯誤的理解。我認(rèn)為，城鎮(zhèn)化最重要的是人的城鎮(zhèn)化，而不是居住的城鎮(zhèn)化。當(dāng)然，在中國城鎮(zhèn)化里面也包括了居住的城鎮(zhèn)化，所以房地產(chǎn)市場一定會受到城鎮(zhèn)化的影響，但關(guān)鍵的還是人的城鎮(zhèn)化。

 

按照國際上通行的城鎮(zhèn)化衡量標(biāo)準(zhǔn)，城鎮(zhèn)化不是指你住在城市，而是指就業(yè)與收入來自于城市。所以我們看到，在歐美就業(yè)統(tǒng)計中會區(qū)分農(nóng)業(yè)就業(yè)和非農(nóng)就業(yè)。如果你的就業(yè)是來自于城市，即使你住在農(nóng)村，你的勞動生產(chǎn)活動也算在第三產(chǎn)業(yè)或第二產(chǎn)業(yè)里面。但在中國不一樣，居住地和就業(yè)往往是連在一起的，因為我們不能隨便到農(nóng)村購買土地，中國的土地制度導(dǎo)致城鎮(zhèn)化和居住城鎮(zhèn)化是連在一起的。

 

現(xiàn)在有很多農(nóng)民工的勞動就業(yè)已經(jīng)在城市，但是他的勞動保障、財產(chǎn)權(quán)利和人身權(quán)利還在農(nóng)村，他的土地和宅基地還在農(nóng)村，如果這些問題得不到解決的話，這種城鎮(zhèn)化就是“偽城鎮(zhèn)化”。中國目前第一產(chǎn)業(yè)的勞動就業(yè)比例依然很高，接近40%，但它創(chuàng)造的GDP卻只有10%，存在嚴(yán)重的不對稱。所以，人的城鎮(zhèn)化關(guān)鍵是要解決就業(yè)，即你的收入來源于城鎮(zhèn)化，而不管你是否居住在城市。

 

我們都知道美國的卡特總統(tǒng)，他的居住地在農(nóng)村，但他的勞動就業(yè)不在農(nóng)村，他獲得的收入來源不在農(nóng)村。所以，美國的城鎮(zhèn)化和中國的城鎮(zhèn)化有很大的不同，中國“偽城鎮(zhèn)化”的結(jié)果就是，城鎮(zhèn)化和農(nóng)村的土地制度相聯(lián)系，使得在城市就業(yè)的人必須居住在城市。

 

大城市之辯

 

北京雖然實施著嚴(yán)格的戶籍限制，但依然有大量的人涌向北京，到底是什么因素導(dǎo)致了這種人口的流動呢？

 

一般而言，壟斷資源在哪里，哪里就一定會成為發(fā)達(dá)城市。北京不僅是政治權(quán)力中心，還集中了全國最好的醫(yī)院、最好的大學(xué)，所以，北京自然成為對所有人都極具吸引力的城市。

 

在北京2020年的規(guī)劃中，預(yù)計2020年北京的人口是1800萬，土地供應(yīng)目標(biāo)也是按照這一人口目標(biāo)劃撥的，而北京的實際人口現(xiàn)在已經(jīng)超過了2500萬，北京吸引人口的能力和它容納土地是不匹配的。世界各國的首都幾乎都是這樣的情況，東京有將近3500萬人，韓國的首爾、俄羅斯的莫斯科和印度的孟買等都集中了眾多的人口，這些地方的就業(yè)和創(chuàng)造財富的機(jī)會多，吸引人口的能力自然也強(qiáng)。

 

那么，如何解決大城市人口膨脹與土地約束之間的矛盾呢？紐約采用了高房價的方法，當(dāng)一些人不能承受紐約的高房價時，他們就會選擇在紐約之外的地區(qū)居住，高房價抵御了市場經(jīng)濟(jì)條件下完全自由的人員進(jìn)入。但在中國似乎正相反，中國政府希望房價越低越好，這反而容易讓更多的人進(jìn)入城市，使得一些城市擴(kuò)大到無法忍受的地步。

 

另外，北京還存在一個奇特的現(xiàn)象，聚集了大量的退休官員。中國歷史上有告老還鄉(xiāng)，即使曾經(jīng)是宰相，退休了也得告老還鄉(xiāng)。而現(xiàn)在的中國都把老干部拉到北京來居住。

 

城鎮(zhèn)化應(yīng)該是人自由選擇形成的結(jié)果。比如南方很多縣，人口已經(jīng)超過1000萬，流動人口是常住人口的四五倍，但它仍然是個縣，因為中央不同意你升級為市。當(dāng)人們的自由選擇權(quán)被政府行政命令干預(yù)的時候，是不可能形成真正的城鎮(zhèn)化的。

 

由于北京獨特的壟斷資源，未來流入北京的人口還會進(jìn)一步增加，北京未來人口可能達(dá)到3500萬人。如果看不到這種趨勢，城市的規(guī)劃就會帶來諸多問題。如果我們早早按3500萬人口來設(shè)計北京的城市規(guī)劃，現(xiàn)在看到的狀況可能會更加合理，比如就不會出現(xiàn)污水問題處理不了。

 

當(dāng)然也不是所有的城市規(guī)劃都相對落后，有些小城市擴(kuò)張很快，但卻沒有就業(yè)、沒有產(chǎn)業(yè)服務(wù)，于是過多的土地反而被浪費了，土地的利用價值被大大浪費。整體來看，一些城鎮(zhèn)化率高的大城市，土地供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，而一些小城鎮(zhèn)的土地則存在富裕。

 

我們的城市集中度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，分散的小城市浪費了大量的資源。香港一平方公里土地的工業(yè)產(chǎn)值大概是350億美元，在美國大概是570億美元，這說明中國的土地在工業(yè)化的利用價值上還很低，造成了土地的浪費。

 

市場化的三大核心

 

城鎮(zhèn)化不是人為的去推進(jìn)，這樣只能成為扭曲的城鎮(zhèn)化、“偽城鎮(zhèn)化”。所以，在推動進(jìn)一步城鎮(zhèn)化的過程中，使更多的資源配置市場化至關(guān)重要，城鎮(zhèn)化的推進(jìn)離不開市場化制度的建設(shè)。

 

未來的市場化制度建設(shè)，主要是處理好三大核心問題。第一個是產(chǎn)權(quán)問題，如果沒有明確的產(chǎn)權(quán)制度或保護(hù)產(chǎn)權(quán)的制度，就不可能實現(xiàn)真正的市場化。在產(chǎn)權(quán)制度中，最為重要的一個是定價權(quán)，比如我們的銀行利率設(shè)定上限，房價要限制，這些都不是市場化的行為。在產(chǎn)權(quán)問題上的不公平，也導(dǎo)致了在資源分配上的不公平，對民營產(chǎn)權(quán)存在歧視，必然導(dǎo)致分給國有企業(yè)的資源更多，而分給民營企業(yè)的資源更少。所以，對產(chǎn)權(quán)的不尊重，以及對產(chǎn)權(quán)的破壞，必然會導(dǎo)致我們市場化的程度會越來越低，而不是越來越高。

 

第二個是人權(quán)制度的保護(hù)。美國人反奴隸制，把奴隸制度取消了；中國反對戶籍制度，但至今仍然沒有取消戶籍制度。戶籍制度就是把農(nóng)村居民和城市居民劃分為兩類，明顯有嚴(yán)重的歧視。另外，人權(quán)制度還包括選舉權(quán)，現(xiàn)在很多人甚至都沒有見過選票。產(chǎn)權(quán)制度和人權(quán)制度不進(jìn)行改革，我們很難實現(xiàn)人的城鎮(zhèn)化。

 

第三個是法律制度的保護(hù)。產(chǎn)權(quán)和人權(quán)制度的實現(xiàn)都需要有法律制度的保護(hù)，否則很難做到公平。

 

如果把這三個問題解決了，我們的市場化程度就會越來越高，因為市場化的基礎(chǔ)是產(chǎn)權(quán)獨立和自由性，市場就是產(chǎn)權(quán)與產(chǎn)權(quán)之間的交換。如果沒有產(chǎn)權(quán)制度或者沒有產(chǎn)權(quán)制度的保護(hù)，怎么可能進(jìn)行交換呢？

 

當(dāng)然，在未來的改革中還會涉及很多制度，比如外匯管理制度、市場監(jiān)管制度等，但上述三個基本問題的改革是最迫切的。有了這三個制度改革，才可以削弱政府審批權(quán)力。

 

作者為華遠(yuǎn)地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)][簡介最新動態(tài)]股份有限公司董事長