2009年上市的龍湖[簡介 最新動態(tài)]，三年來銷售業(yè)績一直穩(wěn)步發(fā)展。今天下午，龍湖管理層在業(yè)績會現(xiàn)場透露，2013年銷售目標(biāo)審慎提升至460億，較龍湖2012年實際合同銷售額401.4億元，增長15%。公司力求在繼續(xù)開展地域和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的布局調(diào)整的同時，保持業(yè)績的穩(wěn)步增長。

 

對于許多房地產(chǎn)開發(fā)商而言，2012年是一個結(jié)構(gòu)調(diào)整年。持續(xù)加強(qiáng)的樓市調(diào)控使得大陸房地產(chǎn)市場生態(tài)急劇發(fā)生變化，這也迫使不少開發(fā)商從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、區(qū)域布局乃至發(fā)展策略上進(jìn)行徹底調(diào)整以適應(yīng)市場的變化。

 

限購的持續(xù)令多數(shù)開發(fā)商持續(xù)增加旗下剛需產(chǎn)品的占比，甚至連星河灣[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]、綠城[簡介 最新動態(tài)]這樣以高端物業(yè)開發(fā)為主的開發(fā)企業(yè)也不得不尋求妥協(xié)。而三四線城市樓市供應(yīng)過剩的危機(jī)也在2012年爆發(fā)，這迫使開發(fā)商“重回一二線”成為一道風(fēng)景。商業(yè)地產(chǎn)依舊是熱門，在不少企業(yè)涌入這一領(lǐng)域的同時，有關(guān)開發(fā)與自持的爭論也為市場熱議，SOHO中國[簡介 最新動態(tài)]向大規(guī)模自持轉(zhuǎn)型也因此成為年度話題。

 

以上種種都預(yù)示著中國房地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)境在發(fā)生急劇變化，“房地產(chǎn)進(jìn)入下半場”的輿論也在2012年興起，相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也開始選擇主動調(diào)整，以適應(yīng)新時期的環(huán)境。從這個意義上，2012或許可以稱之為內(nèi)地開發(fā)商調(diào)整元年。

 

但由于對迅速變化的市場缺乏長遠(yuǎn)規(guī)劃，在調(diào)整年中，能夠順利推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整計劃，并保持穩(wěn)健發(fā)展步驟的企業(yè)并不多見，而龍湖地產(chǎn)則是這少數(shù)幾家中的佼佼者。

 

3月15日，龍湖地產(chǎn)有限公司今日公布2012年年報，年報披露，2012年公司實現(xiàn)銷售額401.3億元，超額完成年度銷售目標(biāo)，同比增長4.9%。全年共完成銷售總建筑面積達(dá)4,179,622平方米，同比增長27.2%。

 

龍湖集團(tuán)董事會主席吳亞軍表示：“集團(tuán)將在2013年繼續(xù)開展地域和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的布局調(diào)整，對于作為戰(zhàn)略重要組成部分的商業(yè)地產(chǎn)，將穩(wěn)扎穩(wěn)打的著力發(fā)展。放眼未來，龍湖將在財務(wù)穩(wěn)健的基礎(chǔ)上，致力于價值城市、價值區(qū)域的滲透，著眼適銷產(chǎn)品的創(chuàng)新研發(fā)以及團(tuán)隊與文化的堅守、優(yōu)化，實現(xiàn)集團(tuán)的長期穩(wěn)定發(fā)展。”

 

適量調(diào)整地域與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

 

具體而言，為應(yīng)對樓市調(diào)控的深入及限購政策的持續(xù)，龍湖也相應(yīng)地增大了剛需及首次改善產(chǎn)品所占的比重，這也是其全年銷售總建筑面積同比增長27.2%的主要原因，但相比萬科、遠(yuǎn)洋等企業(yè)將其剛需產(chǎn)品保持或調(diào)整到85%以上的策略，龍湖在該領(lǐng)域調(diào)整相對平穩(wěn)。

 

有輿論分析認(rèn)為，在限購持續(xù)的背景之下，剛需類產(chǎn)品無疑是受影響較少的品種，因此受到很多開發(fā)商的青睞。但市場仍存變化，目前在北京、上海等一線城市，首次置業(yè)等剛性需求已出現(xiàn)回落的苗頭，而換房改善型需求則有可能在未來持續(xù)增加。近期房地產(chǎn)交易征收20%差額所得稅政策出臺之后，在多地出現(xiàn)的二手房交易高峰中，相當(dāng)部分均屬換房改善型需求，這也從側(cè)面反應(yīng)出這部分市場增長的潛力。

 

考慮到房地產(chǎn)開發(fā)的周期性較長，開發(fā)商需提前預(yù)判并作出準(zhǔn)備。

 

此外，過快的產(chǎn)品調(diào)整有可能導(dǎo)致企業(yè)客戶的流失。但龍湖在產(chǎn)品類型調(diào)整上的穩(wěn)健策略使其并未受到?jīng)_擊。經(jīng)第三方調(diào)研，龍湖地產(chǎn)在行業(yè)客戶的忠誠度保持著2011年的水準(zhǔn)，達(dá)76%。而物業(yè)服務(wù)滿意度則高達(dá)92%，公司品牌依然獲得廣泛的客戶認(rèn)可。龍湖地產(chǎn)認(rèn)為，全面了解市場需要，不斷提升產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量是其在波動市場中保持平穩(wěn)發(fā)展的關(guān)鍵。

 

與其他企業(yè)相比，龍湖在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上的調(diào)整更多是出于對短期市場需求變化的考慮，并未因此改變企業(yè)的一貫開發(fā)風(fēng)格。

 

全國布局初步達(dá)成

 

超額達(dá)成年度銷售目標(biāo)的同時，龍湖地產(chǎn)也穩(wěn)步推進(jìn)其全國市場布局的規(guī)劃。

 

根據(jù)年報披露的信息，龍湖在2012年度一共龍湖2012年全年拿地總計17塊，總建筑面積891萬平方米，這一數(shù)字比2011年增長409萬平米。但具體的地塊交易信息顯示，這些地塊的平均溢價水平僅為8.72%，絕大多數(shù)地塊的成交價格均低于所在城市同質(zhì)地塊的平均水平，且在區(qū)位上更靠近城市中心，抗風(fēng)險能力進(jìn)一步增強(qiáng)。

 

通過此輪土地儲備的擴(kuò)張，龍湖地產(chǎn)在重點(diǎn)耕耘的北京、上海、杭州、西安、成都均有新的地塊補(bǔ)充，并新進(jìn)入廈門、泉州、紹興三個經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且房地產(chǎn)市場較為健康的城市，基本完成全國布局的規(guī)劃。目前環(huán)渤海、長三角、西部、華南的土地儲備分別占龍湖地產(chǎn)土地儲備總額的38.6%、19.0%，37.1%及5.3%，布局結(jié)構(gòu)合理均衡。

 

在2012年，中國各個城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展也開始出現(xiàn)分化，一部分三四線城市樓市投資過度，供應(yīng)過量的危機(jī)逐步顯現(xiàn)。而更具發(fā)展前景的一二線城市價值也為開發(fā)商重新認(rèn)識。龍湖對發(fā)展城市的長期研究和耐心選擇也使得其順利規(guī)避這一風(fēng)險，目前龍湖進(jìn)入的城市均未出現(xiàn)上述現(xiàn)象，多數(shù)依舊表現(xiàn)出強(qiáng)勁的賣方市場特征。

 

此前瑞銀曾發(fā)布報告稱，龍湖地產(chǎn)去年新增土地儲備中約47%位于受限購令限制但非一線的城市。該行預(yù)計新調(diào)控措施對這些非一線但存在限購令的城市新增的負(fù)面影響較大。但有業(yè)內(nèi)人士對此不能認(rèn)同。

 

該人士認(rèn)為，內(nèi)地限購城市名單已有一年多時間未有變化，而這些城市市場對限購政策的影響預(yù)期也均已消化，龍湖進(jìn)入該城市是以此為判斷前提。而以目前狀況而言，限購城市普遍比未限購城市更具活力，發(fā)展速度更快，也更有發(fā)展前景。

 

商業(yè)增持穩(wěn)步推進(jìn)

 

作為一項長久戰(zhàn)略，龍湖在2012年繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)增加商業(yè)自持面積的計劃。得益于新增投資物業(yè)逐步開工及開業(yè)，龍湖2012年投資物業(yè)的評估增值達(dá)13.1億元。

 

與一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因迅速轉(zhuǎn)向支持商業(yè)策略而導(dǎo)致業(yè)績波動不同，龍湖的商業(yè)自持計劃并未對業(yè)績增長造成負(fù)面影響，而且因為規(guī)劃長久，早期自持的物業(yè)租金不斷增長，對企業(yè)業(yè)績貢獻(xiàn)也逐步增長。

 

報告顯示，截止二零一二年底，龍湖地產(chǎn)已開業(yè)商場面積為547,813平方米(含車位總建筑面積712,908平方米)，整體出租率為98.8%。租金總額人民幣5.1億元，扣除營業(yè)稅后的租金收入人民幣4.8億元，較去年增長20.2%。其中，天街[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]、星悅薈、家悅薈三大系列品牌金占比分別為83.5%、12.1%和4.4%，租金收入的增長率分別為16.1%、47.7%和43.3%。

 

龍湖集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)部總經(jīng)理魏健在近期龍湖商業(yè)地產(chǎn)10周年發(fā)布會上再次表示，“2013年是龍湖商業(yè)地產(chǎn)快速擴(kuò)張的元年，集團(tuán)預(yù)計用15年左右的時間將商業(yè)利潤占比從不到5%提升至30%，不斷深化龍湖'增持商業(yè)'的發(fā)展戰(zhàn)略。”

 

而在2012年度，得益于新增投資物業(yè)逐步開工及開業(yè)，龍湖地產(chǎn)2012年獲得的投資物業(yè)評估增值為人民幣13.1億元。

 

從融資情況來看，龍湖地產(chǎn)穩(wěn)健的結(jié)構(gòu)調(diào)整步驟也獲得了資本市場的認(rèn)可。2012年龍湖獲得的24.3億港幣的境外銀團(tuán)貸款， 成功發(fā)行4億美金7年期美金債，并完成了上市后首次配股30.9億港幣，各項融資成本均低于業(yè)內(nèi)平均水平。報告稱，截止2012年底，龍湖地產(chǎn)平均借貸成本僅為年利率6.72%，平均貸款年限則由4.0年提升至4.1年。