3月21日，陽光[最新消息 價格 戶型 點評]城(000671)同日發(fā)布兩則消息：以1.49億元競得浦東新區(qū)外高橋新市鎮(zhèn)E06-03商業(yè)地塊；以3.31億元拿下福建石獅市某地塊。
就在幾天前，陽光城旗下子公司太原新南城房地產(chǎn)一舉購得太原市5宗土地，成交金額共計7.063億元。
與此同時，除了大手筆拿地，進入實施階段的還有陽光城另一套計劃：通過與信托及PE的兩項合作累計籌集資金30億元。
房地產(chǎn)市場調(diào)控以來，銀行信貸收緊，很多房企不得已選擇頻繁借助高成本的信托渠道獲取融資，陽光城可謂最典型的一例。面對今年信托融資償債高峰期的到來，考驗的是下一輪資金騰挪的技巧。
諾亞旗下PE成輸血主力
近兩年，在房地產(chǎn)市場調(diào)控最嚴厲的時期，作為福建地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域龍頭之一，陽光城卻開始逆市在全國布局，并選擇了高杠桿的運作方式，巨大的資金需求壓力下，陽光城開始大規(guī)模采用信托融資支撐逆市擴張。
剛邁入2013年不久，陽光城便迅速完成了第一筆信托融資。公司近日發(fā)布公告稱，廈門國際信托將向陽光城福建子公司提供信托借款6億元，用于公司所屬項目的開發(fā)建設，期限2年，年利率為6.3%。
一直以來，大規(guī)模的信托補血機制，已經(jīng)不能夠滿足陽光城更大的資金需求，新一年的融資計劃中，陽光城更是引進了歌斐資產(chǎn)作為合作方。歌斐資產(chǎn)是諾亞財富的子公司，資源和平臺優(yōu)勢明顯。
據(jù)了解，歌斐資產(chǎn)將作為普通合伙人設立有限合伙制地產(chǎn)基金，資金規(guī)模不超過24億元，投資于陽光城三家全資及控股子公司。其中，對涉及項目公司進行股權投資、及提供股東貸款的金額不超過15億元， 對涉及項目配套提供的流動性資金支持不超過9億元。
具體到各個項目的投放分配，根據(jù)投資協(xié)議，福州奧體項目預計資金需求不超過20.35億元，陽光城投資9.35億元，歌斐基金擬投資不超過11億元；上海羅店項目預計資金需求不超過4.02億元，陽光城投資2.02億元，歌斐基金投資不超過2億元；上海嘉定項目預計資金需求不超過4.09億元，陽光城投資2.09億元，歌斐基金投資不超過2億元。
事實上，這已不是雙方的第一次合作，早在去年8月，“歌斐居業(yè)1號-陽光城地產(chǎn)基金”便已成立，規(guī)模為9億元，投向陽光城投資福州、廈門地產(chǎn)項目。
這一項目從募集資金到資金投放等環(huán)節(jié)都甚為順利，雙方甚至在今年初特別召開了慶功會，而陽光城也因此嘗到了通過地產(chǎn)基金募資的甜頭，才進一步有了前文所述的第二次合作，加之與廈門信托的融資若順利成行，陽光城未來將迎來30億輸血資金。
年內(nèi)需償還超20億信托融資
值得一提的是，在陽光城介入地產(chǎn)基金之前的很長一段時間里，通過信托渠道補給資金都占據(jù)主流。包括華融信托、中信[簡介 最新動態(tài)]信托、中誠信托、山東信托、平安信托、中鐵信托等在內(nèi)的十余家信托都與其有過深入合作。
業(yè)內(nèi)人士透露，陽光城將在今年迎來一輪信托貸款償債高峰，到期償還金額超過20億元，接近去年到期償付金額的2倍還多。
而其信托融資的模式也已形成幾種典型“樣本[最新消息 價格 戶型 點評]”，一類是“受讓股東借款模式”，這類模式在陽光城合并持股 100%的子公司陜西實業(yè)身上運用得十分充分。
例如去年12月，中鐵信托成立優(yōu)債1296期陽光城上林景苑項目集合資金信托計劃，信托資金用于受讓陽光城對其旗下陜西實業(yè)有限公司2億元的應收賬款債權，信托計劃到期時由陜西實業(yè)按約定清償債務，為受益人獲取相應收益。
而此前，陜西實業(yè)還與華融信托、康田實業(yè)簽署《應收款項轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，并發(fā)行“華融信托·康田實業(yè)應收款項轉(zhuǎn)讓項目集合資金信托計劃”，由華融信托受讓康田實業(yè)上述借款全部本金。
另有一類是“子公司股權質(zhì)押模式”，即以陽光城的子公司地產(chǎn)項目作為融資主體，將子公司的項目股權以及土地使用權作為抵押物，陽光城提供不可撤銷的連帶責任擔保。
目前陽光城的最大一筆信托融資“平安財富-佳園25號集合資金信托計劃”就是采用這種模式，以信托計劃資金受讓項目公司陽光城福建的股東福建駿森投資有限公司100%股權并向其增資，并以項目土地作為抵押，抵押率不超過60%；陽光房地產(chǎn)以其持有對陽光城福建210，000 萬元應收債權認購劣后信托受益權，陽光集團提供連帶責任擔保。
除此之外，以上市公司陽光城的股權進行質(zhì)押獲取流動資金補給的情況也極為常見。目前，陽光集團持有的陽光城股份為 131，960，758股，占公司總股本的比例24.62%，累計已質(zhì)押的股份數(shù)為128，104，349股，占其全部持有股份的96.67%，絕大多數(shù)質(zhì)押給包括中誠信托、江西信托等、興業(yè)信托等在內(nèi)的多家信托機構，交通銀行股份有限公司福建省分行等也是其中重要質(zhì)權人。
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