黃樹(shù)輝
從行業(yè)第一梯隊(duì)淪落為二流開(kāi)發(fā)商的招商地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)](000024.SZ)，在2013年首次提出“狼性”文化，這與其一貫的保守自滿且慢吞吞的形象判若兩人。
這意味著招商地產(chǎn)正在試圖擺脫其沒(méi)落的形象，在政策收縮期實(shí)現(xiàn)彎道超車，并重回行業(yè)第一陣營(yíng)。
2013年，招商地產(chǎn)制定的銷售目標(biāo)是400億元，幾乎是在2011年基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)兩年翻一番，未來(lái)五年則力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)千億銷售規(guī)模。
尤其值得關(guān)注的是，繼住宅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布局后，招商地產(chǎn)分拆的商業(yè)地產(chǎn)也開(kāi)始走出深圳，迅速進(jìn)行異地復(fù)制擴(kuò)張。
高速周轉(zhuǎn)激進(jìn)拿地
招商地產(chǎn)年報(bào)顯示，去年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入252.97億元，凈利潤(rùn)33.18億元，分別較上年同期增長(zhǎng)67.4%和28.03%。
業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)的背后是其銷售成倍增長(zhǎng)，招商地產(chǎn)去年實(shí)現(xiàn)簽約面積247.52萬(wàn)平方米，簽約金額363.86億元，同比分別上漲106%和73%，增速均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]A(000001.SZ)、保利地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)](600048.SH)、中海地產(chǎn)(00688.HK)及恒大地產(chǎn)(03333.HK)等行業(yè)巨頭。
房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼，很多開(kāi)發(fā)商都開(kāi)始不斷收縮戰(zhàn)線，但招商地產(chǎn)在年報(bào)中卻逆勢(shì)首次提出“快、狠、準(zhǔn)，以狼性和實(shí)干勇攀高峰”的工作要求。
招商地產(chǎn)自我謀變的背景是，此前2011年初，招商地產(chǎn)董事長(zhǎng)林少斌上任后即提出“8年內(nèi)銷售額達(dá)到千億元”的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，母公司招商局集團(tuán)也提出招商地產(chǎn)要重回行業(yè)一線陣營(yíng)。此后招商地產(chǎn)進(jìn)行了大刀闊斧的調(diào)整。
從嚴(yán)格追求高利潤(rùn)的效益優(yōu)先模式轉(zhuǎn)向快速高周轉(zhuǎn)模式，這是招商地產(chǎn)去年以來(lái)最明顯的策略變化，收效顯著。
招商地產(chǎn)總經(jīng)理賀建亞在3月19日的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上透露，2012年公司總體去化率從此前一年的50%左右提升至60%左右。
整體銷售去化率與萬(wàn)科相當(dāng)，但招商地產(chǎn)拿地比萬(wàn)科更加激進(jìn)。2012年，招商地產(chǎn)通過(guò)合作、收購(gòu)等多種方式在深圳、北京、上海、青島等11個(gè)城市新增18個(gè)項(xiàng)目，獲取土地391萬(wàn)平方米，共耗資157億元。
招商地產(chǎn)去年拿地金額占銷售金額的比重為43%，遠(yuǎn)高于萬(wàn)科的29%和中海地產(chǎn)的22%，在大中型房企中位居前位。
賀建亞稱，2013年公司拿地金額約為200億元，這意味著招商地產(chǎn)拿地支付占銷售額比重將進(jìn)一步上升。
2013年，招商地產(chǎn)主要銷售26個(gè)項(xiàng)目,貨值達(dá)到700億元。如果按照60%~70%的去化率推算，今年招商地產(chǎn)銷售額將突破400億元。
但大規(guī)模拿地，也在一定程度上推高了招商地產(chǎn)的負(fù)債率和存貨。截至2012年末，招商地產(chǎn)的存貨已達(dá)736.37億元，同比大幅增長(zhǎng)43.15%；負(fù)債率也上升3.5個(gè)百分點(diǎn)至73.03%，兩項(xiàng)指標(biāo)均為歷史新高。
商業(yè)地產(chǎn)復(fù)制
作為招商地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)彎道超車的另一砝碼，此前分拆的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始走出深圳，進(jìn)行多產(chǎn)品系的全國(guó)復(fù)制擴(kuò)張。
招商地產(chǎn)副總經(jīng)理張林在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示，今年公司在北京、南京、漳州等地的多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始運(yùn)營(yíng)。
這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目包括位于北京的希爾頓酒店已于2月19日開(kāi)業(yè)；漳州美倫山莊將于4月開(kāi)業(yè)；深圳南海意庫(kù)文化街區(qū)將于5月開(kāi)業(yè)；南京花園城在10月開(kāi)業(yè)；貴州花園城年內(nèi)完成主力店的招商。
將招商地產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力推向極致的，是位于深圳蛇口的海上世界綜合體項(xiàng)目，這也是招商局投入600億巨資再造新蛇口的第一步。根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃，海上世界綜合體總建筑面積100萬(wàn)平方米，集商務(wù)辦公、休閑娛樂(lè)、餐飲購(gòu)物、酒店、度假、居住、文化藝術(shù)等多種業(yè)態(tài)。
張林透露，該項(xiàng)目中的地標(biāo)性寫字樓項(xiàng)目招商局廣場(chǎng)[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]將在今年6月投入使用，濱海公園將在7月對(duì)公眾開(kāi)放，文化藝術(shù)中心即將開(kāi)工建設(shè)。
從2012年3月正式掛牌成立招商商置投資有限公司，招商地產(chǎn)旗下商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)整整運(yùn)營(yíng)期滿一年，其間招商地產(chǎn)完成了產(chǎn)品線梳理。
張林介紹，目前招商地產(chǎn)已確定五大產(chǎn)品線，其中最核心的是以深圳海上世界為代表的城市級(jí)綜合體，未來(lái)這類產(chǎn)品將主要在一線城市及少量二線城市布點(diǎn)。
其次是以蛇口花園城購(gòu)物中心為主的城市區(qū)域型綜合體，將選擇在一二線城市中復(fù)制。而第三個(gè)產(chǎn)品線是寫字樓，在一線城市核心地塊，將布局以蛇口招商局廣場(chǎng)為代表的高端、5A級(jí)、綠色環(huán)保的持有型寫字樓產(chǎn)品。
未來(lái)3年，招商地產(chǎn)還將啟動(dòng)新的系列產(chǎn)品即美倫系列，包括美倫服務(wù)式公寓、美倫山莊、美倫酒店為核心產(chǎn)品的旅游地產(chǎn)和健康地產(chǎn)系列。
此外，以蛇口工業(yè)區(qū)為參照，招商地產(chǎn)還將考慮在其他核心城市的工業(yè)區(qū)進(jìn)行舊改，建設(shè)城市升級(jí)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品。
公司2012年年報(bào)顯示，截至報(bào)告期末，招商地產(chǎn)旗下?lián)碛屑s90萬(wàn)平方米持有性物業(yè)，去年全年的租賃收入達(dá)7.3億元。
問(wèn)題是，目前招商地產(chǎn)擁有的90萬(wàn)平方米持有性物業(yè)，大部分集中在深圳蛇口海上世界商業(yè)圈。打破單一布局進(jìn)行全國(guó)化擴(kuò)張，成為招商地產(chǎn)壯大商業(yè)發(fā)展的必然命題。張林表示，未來(lái)招商商業(yè)地產(chǎn)版圖將在全國(guó)開(kāi)花，超過(guò)500萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)土地資源將在未來(lái)注入，深圳、廣州、南京、重慶等地將出現(xiàn)大型商業(yè)項(xiàng)目。
賀建亞在業(yè)績(jī)會(huì)上稱，目前商業(yè)地產(chǎn)比重約占10%，公司今后將著重提升經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)能力，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)2：8的比例。
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