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  • 征房產(chǎn)稅調(diào)控房價 擴大試點關鍵在決心

    2013年03月25日 11:08
    來源:中財網(wǎng)
    上月,國務院出臺樓市調(diào)控“國五條”;3月1日“國五條”細則公布。在最近這段時間,一些一二線城市出現(xiàn)了排隊過戶二手房的熱潮,而這與“國五條”細則中提到的“對出售自有住房按轉讓所得20%計征個稅”密切相關。 
    對住房交易環(huán)節(jié)的征稅,能否起到調(diào)控房價的作用?記者近日采訪了國務院發(fā)展研究中心研究員倪紅日。她認為,對交易環(huán)節(jié)計征個稅調(diào)節(jié)收入的作用更直接,而從保有環(huán)節(jié)入手征收的房產(chǎn)稅更有助于調(diào)節(jié)住房市場的供需,促進房地產(chǎn)市場走向健康發(fā)展。
    精彩觀點
    “對房產(chǎn)交易所得嚴格計征個稅,可以起到對收入分配進行調(diào)節(jié)的作用。因為對投資性購房而言,現(xiàn)在房價還是在高位,投資者可以獲得比較高的收益。針對這部分收益征收個人所得稅是符合稅法規(guī)定的。
    最好還是用保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求狀況,進而影響房價,因為它是對保有環(huán)節(jié)征稅,由房屋的持有者、使用者來繳稅,一般來說不涉及到稅負轉嫁問題??梢酝ㄟ^這種方式來抑制投資性需求。
    通過房產(chǎn)稅試點,逐步將住宅房地產(chǎn)稅的制度框架建立起來。我認為這是最根本的,它的作用會隨著稅收制度的完善而逐漸成熟,成熟以后對地方政府促進財政收入、公平稅賦的作用會慢慢顯現(xiàn)出來。”
    調(diào)控細則
    稅收對收入分配調(diào)節(jié)是公平的
    商報:自從3月1日“國五條”細則公布后,很多城市都出現(xiàn)了排隊過戶二手房的熱潮,針對這種現(xiàn)象您是怎么看的?市場熱度背后蘊藏著什么樣的問題?
    倪紅日:大家的這種反應很正常,賣方想少繳稅,所以會想把稅負轉嫁到買方手上。而買方同樣也不想繳這部分稅,所以也想趕在政策實施前買到想要的房子?,F(xiàn)在這種火爆狀態(tài)說明市場上買賣雙方都比較活躍。從總量上來講,目前房地產(chǎn)市場還是供給少于需求,無論是剛需還是投資,住房的需求還是挺大。
    商報:對出售自有住房嚴格按轉讓所得20%計征個稅,是不是對剛性需求和投資需求“一刀切”?會不會中傷剛性需求這部分人的利益?
    倪紅日:目前我國的二手房市場,有剛性需求,也有投資性需求。住房的買賣是市場行為,不同地區(qū)、不同買賣者的情況都是很復雜的,客觀上來講,稅收作為市場外的政策,它沒辦法來區(qū)分這些市場行為,所以也不好說中傷哪部分人的利益,因為有的買賣當中,稅負是轉嫁不出去的。
    而站在稅收對收入分配的調(diào)節(jié)來講,這是公平的。既然能買房子的人,肯定是有一定實力的。賣房子的人,也是能獲得一定收益的。對這些收益進行收稅,也是符合稅收調(diào)節(jié)收入分配的原則的。
    實施難度
    征稅難度在于
    咋確定原始價值
    商報:您認為這條細則的目的是什么?能起到抑制房價的作用嗎?
    倪紅日:現(xiàn)在很多人認為這條細則是為了抑制房價,我認為這種理解有些片面。對房產(chǎn)交易所得嚴格計征個稅,其實可以起到對收入分配進行調(diào)節(jié)的作用。因為對投資性購房而言,現(xiàn)在房價還是在高位,投資者可以獲得一個比較高的收益。針對這部分收益征收個人所得稅是符合稅法規(guī)定的。
    我不贊成將稅收政策與房價緊密聯(lián)系在一起,稅收對房價的調(diào)控作用是間接性的,它是通過調(diào)節(jié)市場供求關系來影響價格。目前市場行為非常復雜,是否能夠起到抑制房價的作用,很難判斷。
    商報:現(xiàn)在很多人認為,難以嚴格按照20%計征二手房交易中的個稅,因為很難衡量原始價格,您認為這是不是這條細則推行的難點?
    倪紅日:征收過程中確實有這樣一個難度。因為是針對個人所得征稅,現(xiàn)在的銷售價格要扣除原來購房的原始價值,還要扣除其他已繳納的稅費等。這些扣除是有一定難度的,如果找不到當時房價的原始憑證的話,憑什么來扣除?所以稅務機關必須要有一個公平、相對準確的方法,如果找不到一個客觀準確的評估方法,那在征稅過程中,就會引起納稅人的爭議。
    調(diào)控方式
    保有環(huán)節(jié)征稅
    更能夠調(diào)控房價
    商報:您如何來評價當下的房地產(chǎn)市場?
    倪紅日:房價高,我認為還是供給不足和需求過大的不平衡造成的,當然還有成本推動的原因等。由于有些制度缺陷,比如房地產(chǎn)稅缺陷造成部分人多占用房產(chǎn)資源,而且房子擱置在那里也不用負擔任何成本,造成了很多資源的浪費?,F(xiàn)在這種高房價已經(jīng)直接影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,因為它會造成房地產(chǎn)泡沫。一旦泡沫起來了再崩潰,會影響整個經(jīng)濟。近些年很多國家如美國次貸危機、日本的經(jīng)濟衰退,都是由于房地產(chǎn)泡沫破滅造成的。所以中央現(xiàn)在下決心要調(diào)控房地產(chǎn)市場,是十分必要的。
    商報:從稅收角度來講,您認為哪種方式更能調(diào)控房地產(chǎn)市場?
    倪紅日:我認為最好的還是用保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求狀況,進而影響住房價格,因為它是對保有環(huán)節(jié)征稅,由房屋的持有者、使用者來繳稅,一般來說不涉及到稅負轉嫁問題。這樣的話,可以通過這種方式來抑制投資性需求。比如現(xiàn)在這么多“房哥”“房姐”,如果要繳這么多房產(chǎn)稅的話,他肯定就不會占有這么多的房子,因為這需要有很多現(xiàn)金流量來繳稅。
    所以通過保有環(huán)節(jié)的征稅,會一定程度上調(diào)節(jié)供求關系。因為投資者交不了這么多稅的話,就會拋出一部分房子,增加了市場上的供給。雖然個人所得稅也可能會調(diào)節(jié)供求,但這種調(diào)節(jié)因為涉及到稅負轉嫁問題,與市場價格直接相關聯(lián),就很難把握它最后的結果是什么。
    試點范圍
    擴大房產(chǎn)稅范圍
    關鍵在于決心
    商報:重慶和上海都是房產(chǎn)稅改革的試點城市,您覺得應該如何評價目前的房產(chǎn)稅改革?
    倪紅日:試點嘛,總是先從一個局部或高端開始做起,在中國還是比較符合實際的。但是有很多人現(xiàn)在盯著能收多少稅,我認為這不是現(xiàn)在主要的問題,現(xiàn)在的任務是逐步建立一個公平合理的制度框架。通過這些試點,逐步將住宅房地產(chǎn)稅的制度框架建立起來。我認為這是最根本的,它的作用會隨著稅收制度的完善而逐漸成熟,成熟以后對地方政府促進財政收入、公平稅賦的作用會慢慢顯現(xiàn)出來。
    一些人認為這些試點作用不大,因為對促進財政收入作用不大,我認為這不是一種長遠的觀點,也沒有從制度建設的角度來看。因為現(xiàn)在很多財富的存在方式已經(jīng)體現(xiàn)為不動產(chǎn),那為什么不對這些財富進行稅收的調(diào)節(jié)呢?而且多占用了公共資源,為什么不多收稅呢?這對其他人也不公平啊。所以房地產(chǎn)稅應該成為一個非常重要的稅種。
    商報:現(xiàn)在我國推廣房產(chǎn)稅制度的條件成熟了嗎?
    倪紅日:現(xiàn)在從技術上來講,應該問題不大。關鍵問題是上面怎么下決心,怎么來一步一步推進。如果能下決心,應該在一兩年之內(nèi)是可以推出來的,先在小范圍內(nèi)征,然后在制度比較成熟完善被老百姓接受的情況下,逐步擴大范圍。至于推廣到多大的范圍,要看各個地方的情況。因為這是地方稅種,要地方政府根據(jù)當?shù)貙嶋H情況并且征得老百姓同意后決定。
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