廣東細(xì)則率先落地遭爭議

 

“20%個(gè)稅沒說如何執(zhí)行”、“房產(chǎn)稅及一、二套房貸政策被"雪藏"、“低于預(yù)期設(shè)想”。日前，首個(gè)地方版“國五條”細(xì)則正式落地后備受爭議。廣東省政府發(fā)布“轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知”(以下簡稱“通知”)，通知要求廣州、深圳兩地需于3月底前公布房價(jià)控制目標(biāo)，并明確指出，至2013年底廣東全省地級(jí)以上城市(含順德區(qū))完成住房信息聯(lián)網(wǎng)工作。但通知并未對(duì)限價(jià)目標(biāo)、二手房交易征20%個(gè)稅如何操作等焦點(diǎn)問題做出明確規(guī)定。

 

在限購方面該細(xì)則指出，廣州、深圳、珠海、佛山要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策，原出臺(tái)的住房限購政策與國辦發(fā)〔2013〕17號(hào)文要求不符的，應(yīng)立即調(diào)整并應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)。同時(shí)需嚴(yán)格執(zhí)行國辦發(fā)〔2013〕17號(hào)文關(guān)于出售自有住房個(gè)人所得稅的征收規(guī)定。值得注意的是，這是首次對(duì)廣州和深圳兩大一線城市實(shí)施限購、限價(jià)的“雙限”政策。

 

“廣東推出粵版"國五條"次日，地產(chǎn)股在大盤下跌背景下未降反漲，這是繼續(xù)看好后市的體現(xiàn)。”業(yè)內(nèi)人士表示，該細(xì)則內(nèi)容避重就輕、模棱兩可，執(zhí)行上有差別化，實(shí)質(zhì)性“殺傷力”有限，力度小于市場預(yù)期。

 

亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長謝逸楓認(rèn)為，廣東版“國五條”并無調(diào)控房價(jià)誠意、并無調(diào)控政策新意。作為全國首個(gè)落地的地方版細(xì)則，廣東版調(diào)控的總基調(diào)是“保大于壓”，房產(chǎn)稅全面擴(kuò)容難、重新強(qiáng)調(diào)了價(jià)格控制目標(biāo)、個(gè)稅20%和限購升級(jí)的政策局限于小部分城市，并把細(xì)則執(zhí)行的制定權(quán)下放到地方城市，這說明重要的政策執(zhí)行存在懸念。謝逸楓認(rèn)為，涉及市民普遍關(guān)注的諸如“個(gè)稅、限購、房貸”等關(guān)鍵性問題被“雪藏”，而內(nèi)容又缺乏地方實(shí)際可操作性，重要政策的制定權(quán)與落實(shí)權(quán)之間存在“踢足球”的嫌疑。

 

北京細(xì)則或較為嚴(yán)厲

 

與廣東細(xì)則公布的同時(shí)，北京公積金“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策已開始嚴(yán)格執(zhí)行。據(jù)悉，北京市管公積金以3月25日為節(jié)點(diǎn)，國管公積金以3月26日為節(jié)點(diǎn)，從此時(shí)間節(jié)點(diǎn)起，如果購房人賣掉貸款購買的唯一住房，再申請(qǐng)公積金，按2套計(jì)算。據(jù)了解，“賣一買一”購房者不受公積金二套房29.4平方米限制、仍然可以參與公積金評(píng)級(jí)。北京市公積金中心負(fù)責(zé)人表示，北京公積金政策將一直堅(jiān)持“認(rèn)房又認(rèn)貸”，這顯示著模糊的公積金執(zhí)行政策已逐漸明朗。

 

與廣東省細(xì)則“溫和”落地相比，業(yè)界預(yù)期北京細(xì)則或更為嚴(yán)厲。據(jù)悉，北京市將在3月31日前如期出臺(tái)樓市調(diào)控細(xì)則。從目前獲得的信息看，北京細(xì)則將有效控制投資性購房，同時(shí)對(duì)剛性改善需求給予適當(dāng)保護(hù)。近兩周來，北京已制定了調(diào)控細(xì)則征求意見稿，并在小范圍內(nèi)征求意見。征求意見稿主要對(duì)現(xiàn)有調(diào)控政策進(jìn)行強(qiáng)化處理。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京細(xì)則中為應(yīng)對(duì)假離婚等現(xiàn)象，可能會(huì)加強(qiáng)對(duì)本地戶口單身含離異人士的限購，鼓勵(lì)單身或離異人士持有一套房。同時(shí)，“二套房首付比例七成、貸款利率上浮至基準(zhǔn)利率1.3倍”的條款，也出現(xiàn)在上述征求意見稿中。在土地出讓環(huán)節(jié)，北京將鼓勵(lì)采用“限地價(jià)、競房價(jià)”辦法，用以抑制高地價(jià)的出現(xiàn)。提高二手房交易最低計(jì)稅價(jià)格等措施，也有可能作為儲(chǔ)備政策。

 

北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，3月第三周(3月18日-24日)，北京市二手住宅網(wǎng)簽9912套，與上一周比明顯回落。這也是“國五條”出臺(tái)以來，北京二手住宅交易量首次出現(xiàn)回落。同期，北京新建商品住宅網(wǎng)簽量為2426套，環(huán)比下降8.7%。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管成交量有所下滑，但從市場表現(xiàn)看，恐慌情緒仍然存在。且根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年2月，北京新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲3.1%，同比上漲7.7%。北京部分開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)北京即將出臺(tái)的政策細(xì)則，已經(jīng)做好了最壞的預(yù)期。

 

房企看好預(yù)期

 

恒大地產(chǎn)[簡介 最新動(dòng)態(tài)]日前在港公布業(yè)績，業(yè)績顯示，恒大[簡介 最新動(dòng)態(tài)]2012年全年銷售額達(dá)到923.2億元，蟬聯(lián)在香港上市的內(nèi)地房企第一，同比增長14.8%；全年目標(biāo)完成率達(dá)到115.4%。全年銷售面積1548.5萬平方米，為全國第一，同比增長27%。

 

同日召開業(yè)績發(fā)布會(huì)的保利地產(chǎn)[簡介 最新動(dòng)態(tài)]也錄得不俗業(yè)績。年報(bào)顯示，2012年，公司實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)簽約銷售金額1017億元，實(shí)現(xiàn)銷售簽約面積901.13萬平方米，同比分別增長38.9%、38.57%，總資產(chǎn)已突破2500億元，提前三年完成“十二五”目標(biāo)并成為全國兩家銷售過千億的房企之一。當(dāng)外界普遍將“千億”銷售業(yè)績描述成一家房企成長歷程上的里程碑時(shí)，保利地產(chǎn)卻僅僅將其看成新的起點(diǎn)。

 

在業(yè)績大增的同時(shí)，房企所定的銷售目標(biāo)也“看高一線”。萬科、保利、招商、金地、恒大、中海、華潤置地、碧桂園、龍湖、富力等10家典型房企中，已有8家制定了2013年銷售目標(biāo)，除中海外，其余7家都有一定幅度上調(diào)，平均上調(diào)幅度為12.8%，碧桂園的業(yè)績?cè)鲩L目標(biāo)甚至高達(dá)30%以上。

 

“國五條讀來沒有更多更新更嚴(yán)厲的政策，以表達(dá)態(tài)度為主。”保利地產(chǎn)董事長宋廣菊在業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，對(duì)保利今年目標(biāo)20%的增長，依然滿懷信心，這也是多家房企在業(yè)績發(fā)布會(huì)上傳達(dá)出來的聲音。

 

調(diào)控將給品牌開發(fā)商帶來機(jī)會(huì)，市場集中度會(huì)進(jìn)一步提高。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，百強(qiáng)房企市場占有率從2003年的13.52%增長至2011年的28.05%。“保利地產(chǎn)將始終提倡創(chuàng)業(yè)精神，始終將保持持續(xù)穩(wěn)定作為發(fā)展目標(biāo)，在土地成本方面，保利地產(chǎn)也在通過提高合作比例降低費(fèi)用支出。”據(jù)保利地產(chǎn)相關(guān)人士介紹，2012年，保利地產(chǎn)拓展的40個(gè)項(xiàng)目中，24個(gè)為合作項(xiàng)目，相較于往年，無論是權(quán)益拿地支出總額還是銷售占比，均為近三年的最低值。

 

中原地產(chǎn)研究部張大偉也表示，“正常情況下按市場持平的估計(jì)，如果企業(yè)維持2012年年底的銷量，2013年目標(biāo)上調(diào)30%沒有問題。”他認(rèn)為，目前房企銷售目標(biāo)普遍上調(diào)10%左右，已經(jīng)考慮了調(diào)控對(duì)銷售業(yè)績可能的影響，因此業(yè)績“并不會(huì)太難完成”。易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭也直言：“按銷量來看，今年相比去年肯定有正增長，具體增幅要看政策效果的顯現(xiàn)。”

 

業(yè)內(nèi)人士表示：該細(xì)則內(nèi)容避重就輕、模棱兩可，執(zhí)行上有差別化，實(shí)質(zhì)性“殺傷力”有限，力度小于市場預(yù)期。