去年，廣州市全年一手房成交均價14044元/平方米，同比2011年上漲4.8%。如果今年房價限漲幅度為10%，即15448.4元/平方米，那么3月的14519元/平方米，離紅線越來越近 。
就在廣州市地方版“國五條”實施細則即將出臺之際，房價上漲的壓力已經(jīng)實實在在擺在了廣州面前。
3月份，在新政實施的陰霾之下，廣州一二手市場成交量與成交價格雙雙上漲。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至3月26日，當月廣州一手住宅網(wǎng)簽均價為14519元/平方米，環(huán)比漲5.5%，同比漲28.3%，同比漲幅遠遠高于之前的1月和2月。
如果按照全年房價漲幅不超過同期GDP計算，3月份的一手房價格已經(jīng)遠遠高于這一漲幅。這意味著，未來的時間內，廣州控制房價的壓力不輕。
價量齊升考驗調控紅線
按照規(guī)定，廣州市地方版“國五條”實施細則將于本月底出臺，這意味著，時間僅剩三天。
雖然20%差額個稅如何征收將是細則中最受關注的內容，但廣州將如何確立今年的房價調控目標同樣值得玩味。
日前，廣州市副市長陳如桂便直接透露了政府目前的難處。他在一次新聞發(fā)布會中指出，房價漲幅不該高于GDP漲幅(10%)，但是過去的1、2月份房價已經(jīng)分別漲了10%和14%，因此，“廣州的房價調控壓力比哪個城市都大”。
按此邏輯，如果考慮到3月份的房價漲勢，廣州未來的樓市調控更是“壓力山大”。
網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心摘取房地產(chǎn)交易官方網(wǎng)站陽光[最新消息 價格 戶型 點評]家緣的統(tǒng)計顯示，截至3月26日，當月廣州一手住宅網(wǎng)簽8629套，環(huán)比2月成交量大漲47.1%，同比去年漲31.2%，網(wǎng)簽均價為14519元/平方米，環(huán)比漲5.5%，同比漲28.3%。
對于3月一手房的大幅上漲，業(yè)內人士將原因歸咎于市場將“國五條”征收“20%差額個稅的政策”解讀為把買家逼向一手市場，從而導致開發(fā)商奇貨可居甚至調高售價。
有最新的市場調研結果證實了一手房普遍漲價的事實。網(wǎng)易百盤調查顯示，廣州100個樓盤中成交均價較上一月有所上漲(漲幅超過1%)的項目猛增至61個，而成交均價持平(漲跌幅不超過1%)的項目有28個，成交均價下降(跌幅超過1%)的項目僅11個。
絕大部分樓盤的漲價最終導致了3月房價的上漲，而買家出于對新政的擔憂慌忙入市。一位購房者表示，既然大家都認為房價沒有下跌空間，那么遲早買都一樣，而且擔憂首付比例上調以及貸款門檻再度提高，只好趕緊出手。
一位房產(chǎn)銷售人員則表示，其實很多買家對市場和政策并不十分清晰，但他們在這個月內做決定的時間明顯縮短。
相對于二手市場，一手房市場已經(jīng)相對理性，但高達28%的漲幅依然暴露出其間的瘋狂。只是，瘋狂的后果便是未來房價的調控壓力。
去年，廣州市全年一手房成交均價14044元/平方米，同比2011年上漲4.8%。如果今年房價限漲幅度為10%，即15448.4元/平方米，那么3月的14519元/平方米，離紅線越來越近。
地王豪宅頻推倒逼房價
在業(yè)內人士看來，地方政府平滑數(shù)據(jù)的方法很多。例如此前未經(jīng)證實的消息顯示，廣州部分豪宅領取預售證和備案登記受到限制。
事實上，有業(yè)內開發(fā)商透露，為了避免豪宅集中簽約拉高全市均價，相關部門在很早之前就對豪宅的登記進行“管理”，拉長登記的時間周期，以此平滑整體均價。
從某種程度上看，減少豪宅的成交比重，是調控房價最有效的方法之一。但是，廣州今年的豪宅市場卻格外熱鬧。
不久前，位于廣州白云區(qū)白云新城的兩個豪宅相繼開售。兩個項目分別為當年保利[簡介 最新動態(tài)]和中海[簡介 最新動態(tài)]拍得的“地王”，樓面地價超過2萬元/平方米。如今，名為保利云禧和中海云麓公館的兩個項目均以大約4萬元/平方米的售價面市。
鑒于廣州市區(qū)土地資源稀缺以及土地成本逐年走高，豪宅化趨勢已基本確立，整個廣州中心六區(qū)基本呈現(xiàn)“豪宅圍城”的現(xiàn)象。
一位業(yè)內人士認為，近年在市區(qū)豪宅扎堆的現(xiàn)象，除了地價較高這個基本因素外，還與開發(fā)商的定位有關。目前在廣州存活的開發(fā)商大部分為大型房地產(chǎn)集團，他們大多為了打造高品質的企業(yè)形象而提高產(chǎn)品規(guī)格，同時，高標準的精裝修豪宅毛利率也較為可觀。
盡管在整個廣州市場上，豪宅的比例依然有限，但越來越多豪宅入市且價格不斷被刷新的事實，卻成為廣州房價調控難以逾越的“絆腳石”。
數(shù)據(jù)顯示，過去短短七天時間內，均價在40000元/平方米上下的保利天悅[最新消息 價格 戶型 點評]成交了約50套。而這，只是廣州豪宅市場的一個縮影。
可以預見，2013年的房價調控，將極大考驗廣州的智慧和拿捏能力。
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