調控常態(tài)化之下，大型房企一方面在拿地發(fā)展上悄然重回利潤狀況較好的一二線城市，另一方面也紛紛謀劃業(yè)態(tài)多元化以及“出海”。
保利地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]董事長宋廣菊在年度業(yè)績發(fā)布會上表示，調控有利于品牌發(fā)展商，“不管怎么調控，對大的品牌商不會太大影響，反而有市場集中度越來越增加的利好。”
保利[簡介 最新動態(tài)]去化率高達78%
保利地產(chǎn)在去年躋身千億俱樂部，銷售增速超全國平均速度4倍。保利地產(chǎn)銷售整體去化率高達78%，提高10個百分點，平均開盤當日去化率達到52%。去年整體凈利增約3成至84.38億元。
值得注意的是，在“國五條”細則關于二手房20%差額稅費的刺激下，保利認為一次到位客戶增多，大戶型需求會上升。去年，保利產(chǎn)品中，120㎡以下剛需產(chǎn)品平均成交率為90%，平均消化周期僅19天。
“中國有3億農民要解決在城市的生活，這意味著房子仍有巨大市場，保利地產(chǎn)堅定自己的戰(zhàn)略定位，以普通的剛需定位為主。”宋廣菊表示。
同期發(fā)布業(yè)績的恒大[簡介 最新動態(tài)]集團也是以高周轉逼近千億。據(jù)恒大集團董事局主席許家印介紹，去年9月市場平穩(wěn)后，恒大發(fā)力推盤，讓利提升去化率。這也導致去年恒大項目銷售均價下滑。恒大2012年銷售額為923.2億元，同比增長14.8%，銷售面積為1548.5萬平方米，同比增長26.9%。
一二線土地儲備要占到70%以上
今年保利地產(chǎn)準備的土地拓展資金在280億上下，維持去年水平。備受關注的拿地策略上，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊做了詳盡的解讀，“一是多進入一線跟二線，一二線城市地塊占土儲要到70%以上，同時兼顧區(qū)域平衡發(fā)展。二是進入地區(qū)拿地時，要保證成本在規(guī)定的控制范圍之內，要保證15%的毛利。三是我們傾向政務環(huán)境和政府執(zhí)行效率比較高的地區(qū)。”
在保利今年的市場策略中，北上廣等一線城市重回視野中心，“合理獲取北京、上海、廣州等一線城市核心土地資源，土地結構更加合理。”
去年，保利地產(chǎn)于廣東、北京、成都、華南、上海、天津和武漢等7個區(qū)域銷售簽約額超過50億元，銷售簽約貢獻率達66.67%，其中廣東、北京區(qū)域分別實現(xiàn)銷售簽約196億元和126億元。而全年共有5個項目單盤銷售簽約額超過30億元。
聚焦剛需，探索精品
觀察大型房企的產(chǎn)品結構不難發(fā)現(xiàn)，聚焦剛需，探索精品成為行業(yè)主流。保利等多數(shù)領先房企均嘗試在旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等多元化結構上尋求利潤增長點。
在保利地產(chǎn)去年新推住宅產(chǎn)品中，按套數(shù)計算，92%為144平米以下中小戶型產(chǎn)品，剛需仍占主流。自住需求的購房者比例達到85%，首次置業(yè)比例達82%。在自住需求的客戶中，保利地產(chǎn)客戶首次置業(yè)比例高達96%。
恒大也在業(yè)績發(fā)布會上強調聚焦剛需市場和民生地產(chǎn)，“房地產(chǎn)是恒大的主業(yè)，未來恒大不會再進入其他的非主業(yè)”。恒大公布的未來五年發(fā)展戰(zhàn)略顯示，未來五年，年均合約銷售額增長20%-30%；年均利潤增長20%-30%；年均土地儲備增長10%以內；凈負債率整體控制在60%以內。
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