由于臨近3月底，各地“國五條”實施細則或?qū)⒃诒局苣┟芗雠_，雖然為搭上政策“末班車”，各地的二手房交易依然火爆。但專家認為，地方版“國五條”出臺實施后，地產(chǎn)市場將迎來“冷靜期”，后期調(diào)控仍需不斷精細化，對不同地區(qū)及不同購房群體實施更有針對性的措施以防止誤傷。
地產(chǎn)中介忐忑中享用“最后盛宴”
28日，濟南市房地產(chǎn)交易大廳內(nèi)依然人頭攢動，到處是等待辦業(yè)務的市民。“有的前一天晚上11點多就來排隊了，到今天早上6點已經(jīng)排到300多號。”說起給房子過戶的緊張程度，一些排隊者一臉無奈。
據(jù)濟南房產(chǎn)部門數(shù)據(jù)，3月份前3周濟南二手住宅成交量達到7000多套，比平時3個月的成交量還多，創(chuàng)下了濟南二手住宅成交量的新紀錄。而中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年第12周監(jiān)測的41個城市中，有38個城市本周及月周均成交量均同比上漲。
對房地產(chǎn)中介來說，這是一場“盛宴”。濟南孚瑞房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司董事長高春慧說，為免交二手房交易所得20％個稅，交易雙方都在抓住“國五條”實施細則出臺前的最后機會。“有的業(yè)務員一個月的成交量能達到700多萬元，總的傭金額達到15萬元。”
面對這場“盛宴”，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司吃起來卻有些忐忑。“細則正式出臺實施后，二手房交易量肯定要下降，這是一種提前透支。”高春慧說，之后中介公司要過苦日子，甚至迎來行業(yè)洗牌。
今年“兩會”期間住建部相關負責人表示，預計3月底地方版“國五條”實施細則將出臺。25日晚，廣東省率先頒布實施細則，北京、山東等地住建部門也表示正在加緊制定出臺。業(yè)內(nèi)分析認為，地方版“國五條”或大多已準備就緒，只等月底到來集中發(fā)布。
房地產(chǎn)市場“冷靜期”或?qū)⒌絹?/strong>
去年下半年以來，房地產(chǎn)市場有明顯的“回暖”趨勢，特別是2月份70個大中城市的新建商品住宅價格與上月相比下降的城市只有1個，上漲的城市達到66個。業(yè)內(nèi)普遍預計，“國五條”細則實施后，市場將迎來一段“冷靜期”。
知名財經(jīng)評論人士葉檀(微博)認為，“國五條”推向市場后，各地二手房交易進入高峰期，這是規(guī)避稅收成本導致的剛性需求大爆發(fā)，也是從去年下半年開始的房價上升的延續(xù)。一旦20％的征稅真正落地，各地二手房交易將進入一段真空期。
山東大學房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認為，“國五條”細則出臺后不僅將使二手房成交量迅速下降，新房成交也會出現(xiàn)短暫的下降，原因在于前期二手房供應量的集中增加，在一定程度上滿足了一部分購房需求，房市必然將面臨一段“冷靜期”。
面對可能到來的二手房交易低谷，房產(chǎn)中介將如何渡過？高春慧說，市場有起有落是正常的，最近的好行情也為今后渡過難關“備好了糧”。“一些賣房者為避免高額的稅費，可能會由賣轉租，租賃市場可能會因此有所增長。”李鐵崗說。
對于新建商品房來說，“國五條”細則的影響要小得多，業(yè)內(nèi)分析認為今后較高的二手房交易成本將迫使剛需購房人轉向新房市場，在上市房企年報或業(yè)績說明會上，不少企業(yè)調(diào)高了2013年業(yè)績預期。
地產(chǎn)調(diào)控宜需更加精細化
雖然各地的“國五條”實施細則呼之欲出，但從廣東的情況來看，“20％個稅政策”最后如何實施仍需細化。一些業(yè)內(nèi)人士認為，為了房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展，從“國五條”具體實施措施到房地產(chǎn)調(diào)控方向，再到企業(yè)經(jīng)營都需不斷精細化。
從長期來看，增加普通商品房供應仍十分關鍵。中國指數(shù)研究院高級分析師許琳認為，未來10年我國人均居住水平還有明顯的上升空間，加之不斷增加的城鎮(zhèn)人口，初步測算（不考慮投資性需求），未來10年商品住房的需求量約120億平方米。
國土資源部22日的數(shù)據(jù)顯示，2013年1至2月，全國住宅用地供應1．54萬公頃，同比增加45．1％，同比增速由負轉正。合富輝煌（中國）山東分公司市場研究總監(jiān)許傳明等業(yè)內(nèi)專家認為，去年大多房地產(chǎn)企業(yè)開始“去庫存”，今年初加大拿地力度屬正常現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場也需不斷增加普通商品房供應，從根本上抑制房價。
除了增加供應，一些業(yè)內(nèi)人士認為，我國房地產(chǎn)市場已開始出現(xiàn)分化，各地需要因地制宜的政策，“一刀切”的政策效果并不好。數(shù)據(jù)顯示，雖然大部分城市房價在上漲，但也有如鄂爾多斯、溫州等地的房價在明顯下跌。
葉檀認為，對于房地產(chǎn)泡沫較為明顯、房價上漲過快的城市，以抑制為主；對于需要大力發(fā)展的中西部中小城市，對于負債率較高的城市，房地產(chǎn)調(diào)控應“溫柔”些；對于某些房地產(chǎn)泡沫已被刺破、實體經(jīng)濟艱難行進的城市，已經(jīng)無需高壓政策，只能靜聽房地產(chǎn)墜底的聲音。
山東師范大學房地產(chǎn)研究中心主任程道平認為，企業(yè)經(jīng)營亦需精細化，除了住宅地產(chǎn)之外，地產(chǎn)企業(yè)可適度介入商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等領域，從細分市場中贏得市場。
