2013年3月28日，銀監(jiān)會下文嚴厲控制和壓縮所有銀行理財產品對信貸類資產的投資，其中包括以信托或票據(jù)等的諸多其他方式為載體的投資。從表面上看這顆重磅炸彈的直接對象是銀行，而實際的打擊對象是房地產和類似城投公司一類的準房地產企業(yè)。當然在這個過程中也會有更多本來融資就非常困難的好經(jīng)濟實體企業(yè)被一刀切的傷害。但是，在我們經(jīng)歷過的這些年里，我們看到的銀行理財產品對接的信貸投資絕大部分還是可以支付高利息的房地產項目。

 

再說說政府為什么窮追不舍地打壓房地產。因為，全民房地產的毒瘤已經(jīng)開始了對中國實體經(jīng)濟的全面毒害。上次，我談了談買房子的壓力把我國一線城市的年輕人逼迫到墮落和消極的邊緣。這次咱們用投資和企業(yè)發(fā)展的眼光看看房地產泡沫的罪惡。

 

讓我們以一個小餐館的角度分析。一個廚房加餐廳共200平方米的普通商業(yè)區(qū)的租金一個月應該在18000至20000元。相當于每平方米每天不到3元。這樣的餐館在正常營業(yè)的環(huán)境下毛利也就在50%。如果是開業(yè)初期更加達到不了這個比例。這樣的餐館至少需要50平方米的廚房和20平方米的廁所和酒吧臺(收銀臺)。剩下的只有120多平方米的空間差不多擺放十幾張桌子。每次返臺按照150元餐費，一張桌子一天平均返兩次，相當于爆滿兩次。一天營業(yè)額不過3000多元。毛利占一半，一天就是1500元利潤。減去一天600多元的房租，剩下的900元要給至少5個人的工資(80元/人·天×5 = 400元)再減去水電。老板們可能只能混口飯吃而已。所以，我們經(jīng)?？吹揭粋€個蠻好的中型餐館開了幾年后轉讓或倒閉。很多的原因不是經(jīng)營不善而是占毛利近一半的房租天天在漲。

 

更為可怕的是寫字樓。我不知道北京寫字樓里的企業(yè)賺了多少錢，或為國家和人民的經(jīng)濟作出了多少貢獻。但是，我知道金融街[簡介 最新動態(tài)]的寫字樓租金從3年前的7元一路飆升到20多元一天一平方米。如果我們去住飯店，一個四星級酒店的房間大概40平方米，一天大概700元至1000元，一天一平方米差不多也就在這個范圍內。如果加上物業(yè)費，北京金融街和東城CBD的寫字樓真的和五星級酒店一個價錢了。一個200平方米的寫字樓辦公室絕對不算高檔，但是一年近80萬(一天平均10元一平方米含物業(yè)費)的房租卻是非?？捎^。以一個人一月5000元的總工資水平，80萬的房租相當于13個員工的全年工資。

 

我們沒有看到租金提升后有任何服務或基礎建設的相應提高?？墒俏覀兛梢钥吹降氖且患壹夜居巫咴诟鱾€寫字樓中。一般情況都是一個公司等到3年租約滿后開始找地方搬家。而搬進來的則是剛開公司撐場面的博弈者或者是不惜成本的國有企業(yè)。同時，本來服務于這些寫字樓上班群體的各個底商最后也因為房租的上漲逼迫大家不約而同地走向高利潤的燕鮑翅。

 

房地產的泡沫就這樣每天一點點地侵蝕著我們中小企業(yè)的利潤?？墒?，這些中小企業(yè)不得不在交通便利地辦公區(qū)辦公。像北京這樣的交通情況和溝通成本又會讓這些本來就在惡劣生存環(huán)境下謀生的中小企業(yè)更加失去他們賴以生存的效率、速度以及靈活優(yōu)勢。最終我們難道要走向以大而暫時不倒的國有企業(yè)支持我們的經(jīng)濟發(fā)展嗎？

 

所以，這次銀監(jiān)會對銀行理財產品的管理又是政府對高泡沫房地產打出的又一場阻擊戰(zhàn)。勝敗尚難分，我們只能期待一個既穩(wěn)妥又有效的好結果。

 

(作者為北京凱世富樂投資有限公司投資總監(jiān))