近期,房地產(chǎn)行業(yè)的最大影響無疑是新國五條及其細(xì)則的出臺(tái),與市場(chǎng)預(yù)期不一致的是,房地產(chǎn)反而因此成交大幅上漲,國五條的出臺(tái),將有機(jī)會(huì)促進(jìn)像中糧地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]以剛需剛改為重點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成交增長。
2月20 日,國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議,出臺(tái)了“國五條”;3 月1 日又推出“國五條”的6 條細(xì)則,為堅(jiān)持調(diào)控穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期指出了方向。從“國五條”細(xì)則的具體內(nèi)容來看,有以下方面值得關(guān)注:
一是限購進(jìn)一步升級(jí),明確了統(tǒng)一限購的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn);二是差別化成為信貸主旨;三是出售自有住房按規(guī)定征收的個(gè)人所得稅,嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得20%計(jì)征;四是首次明確提出加強(qiáng)預(yù)期管理。從政策層面看,表明調(diào)控兩大趨勢(shì):首先,新一屆政府表明了將繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)調(diào)控,加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的決心和態(tài)度,未來不排除房地產(chǎn)調(diào)控仍有加碼的空間;其次,在供給不能較快增長的背景下,抑制需求的“一刀切”政策將為目前過熱的樓市降溫,初步扭轉(zhuǎn)房價(jià)過快上漲的預(yù)期,為后續(xù)調(diào)控細(xì)則贏得時(shí)間。
因?yàn)?ldquo;新國五條細(xì)則”的出現(xiàn),房地產(chǎn)板塊也進(jìn)行了一波調(diào)整,但從國五條實(shí)施的實(shí)際效果看,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻未必是利空,從國五條及相關(guān)的細(xì)則的本質(zhì)來看,我們認(rèn)為這一新政將推動(dòng)二手房的交易成本,進(jìn)而導(dǎo)致部分剛性需求與改善性需求被迫轉(zhuǎn)向一手房市場(chǎng),尤其是考慮到2012 年,商品住宅新開工面積為13.07 億平方米,同比是近12 年來的首次下降,幅度為11.2%,將有可能帶來新增供應(yīng)不足。并且國五條新政也明示,各地區(qū)要根據(jù)供需情況科學(xué)編制年度住房用地供應(yīng)計(jì)劃,保持合理、穩(wěn)定的住房用地供應(yīng)規(guī)模。原則上2013 年住房用地供應(yīng)總量應(yīng)不低于過去5 年平均實(shí)際供應(yīng)量,國五條的實(shí)施對(duì)于新房是利好。
另外,從需求端看,由于持續(xù)近兩年的限購政策,市場(chǎng)上己積累了相當(dāng)?shù)膭傂栀徺I力,2013 年前幾個(gè)月,房地產(chǎn)市場(chǎng)整體延續(xù)了去年年末的翹尾行情,市場(chǎng)呈現(xiàn)持續(xù)回暖態(tài)勢(shì)。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)2013 年2 月,全國100 個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為 9893 元/平方米,環(huán)比1 月上漲0.83% ,自2012 年6 月連續(xù)第9 個(gè)月環(huán)比上漲,其中74個(gè)城市環(huán)比上漲。近期市場(chǎng)銷售向好及住建部提出對(duì)改善性需求的支持,使得開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期更加樂觀,部分城市的高端樓盤入市增加。
因此,綜合來看,“新國五條”的實(shí)施對(duì)于中糧地產(chǎn)是中性偏正面,房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍有利于公司未來業(yè)績的增長。
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