4月1日，“國五條”地方細(xì)則密集出臺(tái)后的第一個(gè)工作日。市場(chǎng)并沒有“愚人”，廣州的地產(chǎn)中介已經(jīng)感受到成交量的下滑。
但有一個(gè)現(xiàn)象值得關(guān)注，廣州中原地產(chǎn)一位經(jīng)紀(jì)人告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，個(gè)稅仍然按照原有的操作方法來進(jìn)行。目前，二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)稅征收有兩種方式——按照總價(jià)核定征收或按照差價(jià)的20%征收，前者是市場(chǎng)普遍操作的方式，后者是“國五條”明確要求推進(jìn)、但在一些地方細(xì)則中避而不談的。
昨天，國家稅務(wù)監(jiān)管層人士對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者透露，稅務(wù)部門應(yīng)該不會(huì)再出臺(tái)更細(xì)節(jié)的文件了。同一天，亦有媒體援引國稅總局人士的話稱，具體如何執(zhí)行、執(zhí)行到什么程度，這要看地方政府。
本報(bào)記者了解到，如上述中介透露的案例，地方在執(zhí)行過程中依然保有一定的“自由裁量權(quán)”。也就是說，20%個(gè)稅的條款在得到堅(jiān)決執(zhí)行的同時(shí)，依然給條件不允許時(shí)執(zhí)行“老辦法”留有余地。
北京地稅局昨天公布的細(xì)化政策口徑就對(duì)20%個(gè)稅問題進(jìn)行了詳細(xì)說明，但同時(shí)稱，在特定情形下，仍可以按照房屋總價(jià)核定征收1%的個(gè)稅。廣州市地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人則告訴本報(bào)記者，配套辦法預(yù)計(jì)很快出臺(tái)。
政策口徑明確
連日來，一些地方政府出臺(tái)的“國五條”落實(shí)細(xì)則給外界的印象是，細(xì)則不細(xì)、“一句話調(diào)控”。這也令市場(chǎng)擔(dān)憂調(diào)控“溫柔落地”、貫徹不堅(jiān)決。
一個(gè)考量因素是20%個(gè)稅的提法，一些地方細(xì)則對(duì)此模糊帶過甚至只字不提。有分析稱，20%個(gè)稅如何征需要稅務(wù)部門再出配套細(xì)則。
稅務(wù)部門監(jiān)管層人士昨天對(duì)本報(bào)記者透露，目前并沒有司局正在制定細(xì)則的消息，“這么大事肯定要上報(bào)國務(wù)院，但都沒有掌握這方面信息。”
上述人士認(rèn)為，根據(jù)目前來看，此次“國五條”中的20%征稅只是國務(wù)院重申了規(guī)定，并不是新政策。
1994年起實(shí)施的《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》就規(guī)定，“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”應(yīng)按20%的稅率繳納個(gè)人所得稅，這里所說的財(cái)產(chǎn)就包括房產(chǎn)。根據(jù)政策口徑，應(yīng)納稅所得額為轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額。
國稅總局2006年7月出臺(tái)通知，明確了住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)稅的政策口徑，稱房屋原值為購置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)，合理費(fèi)用是指住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。該文件不但明確了商品房也明確了保障房和已購公有住房原值的核定方法。
而目前市場(chǎng)普遍操作的按照總價(jià)征稅方式也有政策依據(jù)。上述國稅總局通知稱，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)稅金額。同時(shí)，“滿五唯一”免征個(gè)稅。2009年，國稅總局進(jìn)一步明確，轉(zhuǎn)讓普通住房以收入的1%核定應(yīng)納個(gè)稅額，非普通住房為2%。
“稅務(wù)部門應(yīng)該不會(huì)再出臺(tái)更細(xì)節(jié)的文件了。”上述人士稅務(wù)部門監(jiān)管層人士告訴本報(bào)記者，“如果仔細(xì)觀察，很多時(shí)候所謂的新政只是強(qiáng)調(diào)過去的觀點(diǎn)或換個(gè)說法強(qiáng)調(diào)而已。”
據(jù)上述人士解釋，之所以2006年出臺(tái)文件規(guī)定了可按成交價(jià)1%~3%征稅，就是因?yàn)槿绻凑詹铑~20%征稅需要核實(shí)房屋原值，操作難度較大，“貸款利息、裝修成本這些都太難核實(shí)了，還會(huì)增加納稅矛盾。”
“個(gè)稅的征收部門在地稅，地稅又聽命于地方政府。”該人士稱。
各地操作待觀察
率先出臺(tái)地方調(diào)控細(xì)則的北京昨天也較早明確了20%個(gè)稅的細(xì)節(jié)問題。
北京地稅發(fā)布的政策解讀中明確，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征，同時(shí)還確定了除了商品房之外的保障房和公有住房等“特殊住房”的原值認(rèn)定方式。
這等于解決了應(yīng)稅賣房差額的一部分扣除額，另一部分則是所謂的合理費(fèi)用。對(duì)此，北京的文件中稱，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。
該解讀同時(shí)落實(shí)了上述國稅總局通知，明確轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等。
但在現(xiàn)實(shí)操作中，對(duì)于確不能提供房屋原值相應(yīng)憑證，且主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)也未能核實(shí)房屋原值的，北京地稅明確，依然可以以房屋交易價(jià)格按核定征收率1%計(jì)算個(gè)稅。
同時(shí)，根據(jù)北京地稅的口徑，“滿五唯一”轉(zhuǎn)讓所得免征個(gè)稅的優(yōu)惠政策依舊有效。
“這樣對(duì)房地產(chǎn)最大的沖擊是很多不滿五年期的房子就不賣了，改為出租，租金價(jià)格又會(huì)上升，但同時(shí)，租金也需納稅，這方面的稅收又會(huì)增加。”上述稅務(wù)監(jiān)管層人士表示。
目前，是否會(huì)有更多城市跟進(jìn)明確20%個(gè)稅的細(xì)則還有待觀察。
廣州市常務(wù)副市長陳如桂近日向包括本報(bào)記者在內(nèi)的媒體透露，“國五條”廣州細(xì)則出臺(tái)后，稅務(wù)局會(huì)根據(jù)細(xì)則出臺(tái)一個(gè)具體的辦法。
昨天，本報(bào)記者就“個(gè)稅征收的細(xì)則何時(shí)出來”的問題致電廣州市地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人，該負(fù)責(zé)人表示，這個(gè)還在研究當(dāng)中，應(yīng)該會(huì)很快了。
一名熟悉廣州地產(chǎn)界的人士告訴本報(bào)，“國五條”細(xì)則中強(qiáng)調(diào)“按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”的前提是“通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的”，這就為地方操作留下了余地。
“很多時(shí)候都可以說不能核定嘛。”上述人士說，而據(jù)他所掌握的信息，廣州很有可能也跟北京一樣，如果難以核定房屋原值，就按照房屋售價(jià)的1%來征收個(gè)稅。
但業(yè)內(nèi)人士同時(shí)稱，近年來由于更多地方的稅務(wù)部門和住建部門開始聯(lián)網(wǎng)，稅務(wù)部門可以調(diào)看到合同價(jià)和契稅等信息，這有利于執(zhí)行按差額20%征稅。
上述廣州中原地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人告訴本報(bào)，昨天的成交量較十天之前有所下滑，一方面由于更多買房者的觀望態(tài)度，一方面也由于小長假前是廣州的購房淡季，但依然有人辦理過戶，且手續(xù)與此前無異。
“在個(gè)稅征收細(xì)則出來之前，客戶和業(yè)主都在觀望。”這位經(jīng)紀(jì)人說。
廣州一家地產(chǎn)公司總裁分析，廣州還未公布的二手房交易稅操作細(xì)則很可能只是對(duì)現(xiàn)有做法的一個(gè)鞏固說明而已。
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