房產(chǎn)稅有廣義和狹義之分。廣義房產(chǎn)稅涉及所有與房產(chǎn)有關(guān)的稅收，既包括流通環(huán)節(jié)的稅收，也包括持有環(huán)節(jié)的稅收；狹義房產(chǎn)稅則僅針對持有環(huán)節(jié)。1986年國務(wù)院發(fā)布的《房產(chǎn)稅暫行條例》屬于營業(yè)性房產(chǎn)領(lǐng)域的狹義房產(chǎn)稅，2011年上海、重慶開始的試點(diǎn)則是狹義房產(chǎn)稅在個人住房領(lǐng)域的應(yīng)用。本文主要討論個人住房的狹義房產(chǎn)稅。

 

房產(chǎn)稅有四大正面效應(yīng)

 

首先，房產(chǎn)稅有利于緩解房價上漲壓力。在缺乏房產(chǎn)稅的情況下，房價上升對房產(chǎn)所有者是純粹利好。但當(dāng)房產(chǎn)稅存在時，更高的房價不僅意味著資產(chǎn)增值，也意味著更多的房產(chǎn)稅。同時，房產(chǎn)稅可以增加投資房產(chǎn)的成本，抑制投資需求。因此，房產(chǎn)稅會改善房價形成機(jī)制，有利于避免房價飆升。未來中國如果要繼續(xù)刺激經(jīng)濟(jì)，一定還會受到房價過快反彈的制約，房產(chǎn)稅的推出有利于更好的宏觀調(diào)控。

 

但決定房價的因素有很多，包括城鎮(zhèn)化進(jìn)程、貨幣與信貸政策、收入增長、土地制度等。房產(chǎn)稅對于房價的抑制作用有可能被其它因素對于房價的助推作用所抵消，但不能因此而否認(rèn)房產(chǎn)稅的意義。

 

其次，房產(chǎn)稅有利于調(diào)節(jié)收入分配。我國的收入差距本已處于高位，是國家長治久安的嚴(yán)重隱患。近年來房地產(chǎn)價格的快速上升使得有房者獲得大量財產(chǎn)性收入，收入差距進(jìn)一步擴(kuò)大。有房者獲得的財產(chǎn)性收入既與他們所付出的辛苦和承擔(dān)的風(fēng)險有關(guān)，也得益于城市土地的稀缺性、公共設(shè)施的建設(shè)和整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。對于有房者特別是擁有大量房產(chǎn)者征稅，可以減小收入差距。

 

房產(chǎn)稅屬于直接稅。直接稅所占比重偏低是我國稅制結(jié)構(gòu)的一個突出問題，而以增值稅為代表的間接稅在全部稅收中的占比為70%左右。間接稅具有累退性質(zhì)，即越是低收入階層，實(shí)際的稅收痛苦程度越高，因為低收入階層的恩格爾系數(shù)高，不得不承受基本消費(fèi)品支出所含的間接稅負(fù)擔(dān)。通過增加直接稅、減少間接稅，也有利于減小收入差距。

 

再次，房產(chǎn)稅有利于引導(dǎo)個人合理住房消費(fèi)。對于想買房自住的人，房產(chǎn)稅會改變他們的預(yù)期，使他們傾向于購買戶型相對小的房子；對于把買房作為中長期投資的人，房產(chǎn)稅會促使他們將房出租，而不是空置；對于炒房者，房產(chǎn)稅會改變市場環(huán)境，他們自然而然會考慮多炒作中小戶型。隨著住房需求的整體結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，開發(fā)商也要更多提供中小戶型，在買地時出價也會謹(jǐn)慎一些。

 

最后，房產(chǎn)稅有利于完善地方稅制。1994年的財稅改革建立了與市場經(jīng)濟(jì)配套的分稅制為基礎(chǔ)的分級財政框架，具有歷史功績。但是省以下至今仍然主要采取復(fù)雜易變、討價還價色彩非常濃重的分成制或包干制。這一方面是因為財政層級太多，另一方面也是因為地方政府沒有大宗穩(wěn)定的收入支柱，不得不依賴隱性負(fù)債和土地批租。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗表明，房產(chǎn)稅有望成為地方政府的主體稅源。

 

對房產(chǎn)稅的質(zhì)疑多不成立

 

對于房產(chǎn)稅有不少質(zhì)疑，其中有的并不成立，有的可以被吸收到房產(chǎn)稅的設(shè)計中去。在批評者看來，房產(chǎn)稅的主要問題如下：

 

首先，房產(chǎn)稅有可能與土地出讓金構(gòu)成重復(fù)征稅。土地出讓金是國家憑借所有者身份對使用權(quán)持有人收取的地租；而房產(chǎn)稅是國家憑借社會管理者的政治權(quán)力而收取的稅。“租”與“稅”兩者可以并行不

 

悖。在這方面，英國是個很好的例子，同樣一塊地既有租也有稅。不過英國的地租按年收取，沒有包括在房價之中，與中國一次性收取70年地租的土地出讓金還有所不同。

 

其次，房產(chǎn)稅只能對于私有土地征收，而我國城鎮(zhèn)土地都為國有土地。國有企業(yè)在上世紀(jì)80年代就面臨類似問題。當(dāng)時我國之所以下定決心對國有企業(yè)開征所得稅，就是因為國有企業(yè)有自己相對獨(dú)立的物質(zhì)利益，國有企業(yè)應(yīng)該和其他的市場主體一樣在市場中公平競爭。如果按照公有制就不征稅的邏輯，中國就不該對國有企業(yè)征收被稱為直接稅的所得稅。

 

第三，征稅難度大。我國存在小產(chǎn)權(quán)房等諸多類型的房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)形式不一，而且房產(chǎn)價值難以準(zhǔn)確估計，不愿交稅的房主不一定能得到有效懲罰。但事實(shí)上，我國有關(guān)部門已在十個地方推行了數(shù)年的房產(chǎn)稅模擬評估，相關(guān)的信息系統(tǒng)、人員培訓(xùn)、評估軟件和收繳管理等都不存在硬性障礙。

 

第四，房產(chǎn)稅用途不夠清晰合理。只有解釋清楚用途，才能降低征稅阻力。美國紐約的房產(chǎn)稅原來只有1%，后來變成6%，但公眾被清楚地告知了稅收的用途，因此增稅得到了選民支持。不能讓社會公眾認(rèn)為房產(chǎn)稅是政府變相增加稅負(fù)的手段。

 

最后，上海、重慶兩市的房產(chǎn)稅收入很少。上海和重慶的試點(diǎn)出于減輕改革阻力的考慮在征收范圍和稅率方面留有不少余地。房產(chǎn)稅是按年可持續(xù)征收的，不能急于在目前按少數(shù)地方試點(diǎn)情況判斷它的潛力，未來房產(chǎn)稅的財源支柱屬性將會逐漸顯現(xiàn)。

 

做好房產(chǎn)稅的規(guī)劃與設(shè)計

 

房產(chǎn)稅應(yīng)與所有房地產(chǎn)相關(guān)的稅種乃至整個稅制結(jié)構(gòu)統(tǒng)籌考慮，做到有增有減。我國的宏觀稅負(fù)大體上等于發(fā)展中國家的平均水平，明顯低于發(fā)達(dá)國家，但是近年來財政收入增速持續(xù)高于GDP，所占比重不斷上升，在一定程度上限制了居民消費(fèi)、打擊了生產(chǎn)積極性?？刂坪暧^稅負(fù)有利于增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)活力?？煽紤]征收房產(chǎn)稅的同時，簡化和降低過于繁雜的流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)，減少對流轉(zhuǎn)稅的依賴。降低和取消的稅費(fèi)要公開透明，向社會公眾公布。

 

房產(chǎn)稅應(yīng)由中央政府確定稅收原則，由地方政府確定稅率。這樣房產(chǎn)稅既有適當(dāng)?shù)慕y(tǒng)一性，又能充分考慮不同地區(qū)的差異。中國是一個大國，不能一刀切。應(yīng)充分發(fā)揮地方政府的作用，做到因地制宜。

 

適當(dāng)降低土地出讓金一次性收取情況下的房產(chǎn)稅稅率，避免重復(fù)征稅問題，同時鼓勵土地出讓金年租制。通過新老劃斷的辦法，對于“老房地產(chǎn)”與“新房地產(chǎn)”區(qū)別對待，減少房產(chǎn)稅對于土地成本的影響。

 

給予農(nóng)村宅基地和基本住房保障以免稅待遇。對于基本住房保障的確定，可以房產(chǎn)套數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)，也可以人均住房面積為標(biāo)準(zhǔn)，原則是對居民的基本住房不征稅或僅少量征稅。

 

房產(chǎn)稅款原則上只在當(dāng)?shù)厥褂?，使用?quán)可放在區(qū)縣一級政府，并應(yīng)增加透明度。房產(chǎn)稅收入應(yīng)取之于民，用之于民，造福稅收發(fā)生地的百姓。主要用途可由中央政府做出原則性規(guī)定，具體去向可由地方政府定期公布。目前可明確將房產(chǎn)稅用于保障性住房的建設(shè)和維護(hù)。在保障性住房建設(shè)和維護(hù)任務(wù)完成或資金充裕時，還可參照發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗，將房產(chǎn)稅用于提高義務(wù)教育水平，改善衛(wèi)生、治安和自然環(huán)境。使用權(quán)放在區(qū)縣一級政府既可以保證適當(dāng)?shù)慕y(tǒng)籌，也可以確保收入能夠在當(dāng)?shù)厥褂谩?/div>