自2008年底《國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》下發(fā)以來，各級財政部門加大資金投入力度，2009—2011年，全國財政住房保障支出累計達8003億元，年均增長45.6% 。

 

財政資金帶動其他資金支持我國保障性住房建設，取得歷史性成就，在擴大內(nèi)需、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展、改善城鎮(zhèn)低收入家庭住房條件等方面發(fā)揮了重大而積極的作用。保障性住房被正式納入政府公共服務職責范圍，各地均列為政府工作的重要內(nèi)容，住房供給呈現(xiàn)“市場軌”與“保障軌”協(xié)調(diào)并行的新格局。中央和地方有關部門相繼制定一系列法規(guī)規(guī)章制度和實施辦法，各職能部門分工明確、協(xié)調(diào)聯(lián)動的機制在磨合中日臻完善。符合國情的保障房體系正在建立，一些發(fā)展中的問題也需要在發(fā)展中逐步解決。

 

針對目前我國保障房體系還存在的問題，我們特提出明確保障性住房主要形態(tài)、引導多方參與、健全準入與退出機制、將保障性住房建設與城鎮(zhèn)化趨勢緊密結(jié)合等政策建議。

 

目前我國保障房體系存在的主要問題

 

保障性住房房源籌集方式單一，主要是政府自建并存在易產(chǎn)生扭曲的模糊概念

 

目前我國保障性住房的房源籌集方式偏于單一，主要由政府主導自建各形態(tài)保障性住房，財政支出壓力大，加重了政府債務負擔。據(jù)財政部科研所的計算，目前我國在保障性住房方面的財政支出占G D P的比重、占總財政支出的比重，均高于發(fā)達國家，也高于發(fā)展中國家。同時，保障房供給中還包括“限價商品房”、“經(jīng)濟適用房”等概念模糊、極易產(chǎn)生扭曲和設租尋租行為的品種，會增加公共資源誤配置的發(fā)生率。

 

各地保障性住房的任務分配和建設標準過于劃一，導致房源不足與過量配置并存

 

目前，我國保障性住房建設任務采取中央定規(guī)模、然后層層向下分解的模式，沒有充分考慮地區(qū)間經(jīng)濟發(fā)展差距和對保障性住房的需求差異，形成最需要保障性住房的一些城市建設規(guī)模和可供房源不足、而不太需要保障性住房的城市有過量配置。而且，保障性住房的建設標準由國家統(tǒng)一規(guī)定，沒有充分考慮不同地區(qū)人們的居住習慣和居住要求，搞“一刀切”，也導致有些地方(特別是縣級城市)保障性住房適應性不足和閑置。

 

分配環(huán)節(jié)政策執(zhí)行出現(xiàn)異化，容易滋生不公與腐敗

 

對于保障性住房保障對象的確定，多采用收入標準和住房面積標準。但目前我國尚未形成完整的國民收入統(tǒng)計和住房統(tǒng)計系統(tǒng)，往往不能為確定保障對象提供有力數(shù)據(jù)支撐。在實際執(zhí)行過程中，出現(xiàn)了申請對象謊報瞞報收入和住房面積以騙取保障資格、相關管理部門和形形色色的中間人設租尋租等種種亂象，甚至出現(xiàn)開著寶馬車住經(jīng)濟適用房、保障性住房成了特權部門家屬小區(qū)的鬧劇，影響社會公平，損害社會風氣。

 

部分保障性住房存在“居住隔離”現(xiàn)象

 

“居住隔離”現(xiàn)象的產(chǎn)生，主要由于如下兩種情況：一是部分保障性住房位置偏僻，周邊就業(yè)機會少，居住者遠離工作地和服務區(qū)且交通不便；二是部分保障性住房小區(qū)功能配套不完備，缺少教育、醫(yī)療、體育、商業(yè)、文化活動等配套設施，生活不方便。“居住隔離”影響入住保障房的中低收入群體滿意度、幸福感和發(fā)展機會，還容易導致保障性住房小區(qū)貧民窟化、社會治安混亂等多方面問題。

 

完善我國住房保障體系的政策建議

 

強調(diào)將公租房作為保障性住房的主要形態(tài)，大力發(fā)展公租房和廉租房，壓縮經(jīng)濟適用房，取消限價商品房

 

我國保障性住房包括廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房、限價商品房等多種概念和形態(tài)，后兩者存在概念模糊、邊界不清引發(fā)的管理困難，特別是經(jīng)濟適用房和所謂限價商品房在實際運營中反映出的分配不公、設租尋租等問題，已經(jīng)廣受詬病。應該強調(diào)和堅持已漸趨明確的從棚戶區(qū)改造到廉租房、公租房的供給作為保障性住房的主要形態(tài)，特別是大力發(fā)展公租房，滿足城鎮(zhèn)低收入群體和“夾心層”的合理住房需求；同時，壓縮經(jīng)濟適用房的建設規(guī)模，并只允許“有限產(chǎn)權”形式，封殺套利空間。至于所謂“限價商品房”，則應予取消。

 

創(chuàng)新體制機制，引導企業(yè)、社會、個人等多方參與，增強住房保障體系融資的多元化和運行的可持續(xù)性

 

應積極通過體制機制創(chuàng)新，處理好政府與市場關系，充分調(diào)動社會力量參與住房保障體系建設。一是大力發(fā)展PPP(公私合作伙伴關系)模式下的多種運作機制，強化政府和私人機構在保障性住房建設方面的合作，改變幾乎全部由政府自建的現(xiàn)狀。二是積極探索保障性住房中公租房的租售銜接機制，在入住者收入提高過程中，于一定條件下使部分保障對象由“住有所居”發(fā)展為“居者有其屋”而加快建設資金回收。三是大力發(fā)展中介組織，積極探索委托管理、政府采購、“補人頭”等多種方式，降低保障性住房管理成本，調(diào)動民間空置房和其他可用資源潛力，提高服務水平，提升保障性住體系的績效。

 

建立健全保障性住房的準入與退出機制，加強全方位監(jiān)督，力求確保分配公平

 

公平分配是保障性住房的“生命線”，使民生工程真正惠民生、得民心。一是應逐步建設完整的居民收入統(tǒng)計和住房信息統(tǒng)計系統(tǒng)，為準入與退出機制的設計與運行提供基礎數(shù)據(jù)支撐。二是加強保障性住房申請、公示、分配等環(huán)節(jié)的透明度，并實行動態(tài)調(diào)整與持續(xù)跟蹤，做到全過程公開。三是加強全方位監(jiān)督，逐步形成政府監(jiān)督與社會監(jiān)督、新聞媒體監(jiān)督互補、互動的良好局面，力求確保分配公平。

 

在城鎮(zhèn)化快速推進的大趨勢下做好保障性住房科學規(guī)劃，加強配套基礎設施、生活服務功能建設

 

我國尚處于工業(yè)化中期，城鎮(zhèn)化進程在城鎮(zhèn)化率邁過50%之后仍將快速推進，在此趨勢和背景下，保障性住房規(guī)劃與建設應該與城市、城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃緊密結(jié)合。一是保障性住房規(guī)劃中應結(jié)合不同地區(qū)、不同住房已有格局和其他相關要素作有針對性的“頂層規(guī)劃”的動態(tài)優(yōu)化，新城鎮(zhèn)建設更要作必要的前瞻性考慮和設計，使之成為未來全局優(yōu)化的有機組成部分。二是應站在建設新型和諧城鎮(zhèn)與社區(qū)的高度處理好保障性住房配套基礎設施建設的升級和生活服務功能的配套，并適當增進保障房標準因地制宜的多樣化，一方面解決保障性住房“居住隔離”問題，另一方面豐富與細化適應不同地區(qū)特點與特定居住習慣的保障房標準體系，并加強不同城市建設任務的適應性、合理性。