不建議投資住宅
房產(chǎn)稅若出臺,市場將進(jìn)入消化和冰凍期
透明售房市場研究院院長 丁建剛
針對目前的市場,“國五條”已經(jīng)說得非常清楚,同時從政策層面也看出政策的制定是支持自住需求。對于這點,我認(rèn)為應(yīng)該從幾個方面進(jìn)行理解。比如,中國房地產(chǎn)調(diào)控十余年時間,房價被炒高,供求矛盾是一直存在的。而杭州作為房產(chǎn)熱點中心城市也是客觀事實。在現(xiàn)階段置業(yè),我認(rèn)為如果是自住的話,隨時都可以,但是又要有一個附帶條件,購房者不應(yīng)該盲從,而是要在現(xiàn)階段買到自己滿意的住宅。不要將就,也不要跟風(fēng),要確定自己真實的需求。包括你的生活區(qū)域,你的生活工作形態(tài),你的出行主要交通方式,你的家庭人口結(jié)構(gòu)功能需求,以及你的經(jīng)濟(jì)承受能力,這些都要理清楚。這些建議都是基于自住的前提,至于住宅投資,我個人覺得,在目前的市撤境下,真不建議投資了。
對于杭州而言,誰都想住西湖邊,誰都想住錢江新城,所以,購房還是要根據(jù)自己的能力以及項目的性價比,結(jié)合自己的生活形態(tài)綜合考量。比如,你是在城西工作,若買在濱江,就顯得不是特別合適。
如果一定要在杭州找出幾個公認(rèn)的可能有些被低估的板塊,我認(rèn)為有以下幾個板塊,購房者可以重點關(guān)注。
一是臨平板塊。就現(xiàn)在來衡量,杭州三大副城中,臨平包括商業(yè)教育等配套都是最為成熟的。而目前的銷售價格卻是三大副城板塊中最低的。比如綠城玉園項目,公園+地鐵房,目前的價格只相當(dāng)于二手市場中朝暉板塊老房子的均價。整個臨平板塊,非常適合剛需群體和部分改善群體。
二是之江板塊。目前之江板塊的配套已經(jīng)在逐步完善中,它的一些在售項目的均價,比濱江板塊要低,甚至比北部軟件園板塊的一些樓盤還要低。作為國家級風(fēng)景區(qū),我認(rèn)為目前該板塊是被低估的。
三是錢江世紀(jì)城板塊。該板塊由于早年的幾個項目紛紛完成銷售,一段時間進(jìn)入了沉寂期。但是未來十年,我認(rèn)為錢江世紀(jì)城板塊將進(jìn)入成熟期和入住期。理論上距錢江新城只有五分鐘的車程,住房價格卻相差一倍甚至更多,無論是剛需還是改善,選擇在該區(qū)域置業(yè),都有著一定的想象空間。
四是未來科技城板塊。目前該板塊的整體價格依然比較低。而國家級的科技城定位必然在今后帶來大量的產(chǎn)業(yè)和入住人群。均價萬元左右的市場價格非常適合年輕的剛需群體置業(yè)。
至于房地產(chǎn)的整體形勢,我認(rèn)為如果房產(chǎn)稅如期出臺,那么市場將會進(jìn)入幾個月的消化和冰凍期。后面走勢則很難預(yù)料。目前的市場應(yīng)該說整體比較溫和,開發(fā)商的降價動力也幾乎沒有,因此,五月份房交會后的杭州樓市,價格上漲的可能性也比較校
秉承隨行就市的策略
綠地集團(tuán)浙江區(qū)域營銷總監(jiān) 周 瑜
對于改善型購房者而言,最重要的還是看地段以及結(jié)合自身的工作生活便利性角度來考慮。因為想要上班方便,便捷的區(qū)域就是最重要的。對于自住性的客群,如果價格在承受范疇之內(nèi),市中心以及運河新城的板塊還是值得關(guān)注的。除此之外,消費者在購房時,一定要注重開發(fā)商的品牌開發(fā)能力,以及后期物業(yè)的實力。
整體而言,對于大行情,我們保持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。因為伴隨著“國五條”細(xì)則的出臺,相關(guān)的政策也早已出爐。市場中對于政策的調(diào)整,經(jīng)過這么多年的樓市調(diào)控,已經(jīng)都很適應(yīng)了。而對于一般開發(fā)商來說,經(jīng)歷了這么多輪的調(diào)控,他們在開發(fā)節(jié)奏以及銷售方面,都應(yīng)該秉承隨行就市的策略,短平快,從而方能有效規(guī)避與杭州地產(chǎn)大鱷們的正面競爭。
改善群體選擇余地比較大
中大銀泰城營銷總監(jiān) 高 玉
對住宅而言,考慮自淄投資,不外乎兩個方面:區(qū)域和品質(zhì)。作為住宅,必須優(yōu)先考量稀缺性以及項目的整體大環(huán)境。作為商業(yè)地產(chǎn),畢竟項目會為周邊市場帶來增值空間,成為未來中心推動者。在這個基礎(chǔ)上,它離不開自身產(chǎn)品的營造。因此一些倡導(dǎo)綠色環(huán)保以及對產(chǎn)品自身營造突出亮點的項目值得關(guān)注。同時,商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運營,對于開發(fā)商而言,應(yīng)該要結(jié)合市場大環(huán)境作出一些貢獻(xiàn)。應(yīng)該要思考,其開發(fā)的商業(yè)產(chǎn)品,如何讓入駐的企業(yè)能夠得到更長足的發(fā)展。因此,商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)不僅僅是硬件,更重要的是對集群性的效應(yīng)的整合。要為企業(yè)產(chǎn)生一定的效應(yīng),要能夠創(chuàng)造價值。
住宅領(lǐng)域,今年整體行情我覺得剛性需求會穩(wěn)定發(fā)展,高端改善型住宅只要產(chǎn)品做得有特色,應(yīng)該會有一定的市鋤會,尤其是高端精裝修住宅。最近幾年,精裝修越來越被人們所接受。關(guān)于房產(chǎn)稅,我覺得市場行為還是要市場手段來規(guī)范和引導(dǎo)。從目前情況來看,房產(chǎn)稅出臺是遲早的事情,關(guān)鍵是看房產(chǎn)稅如何界定,對整個大勢、對短期來說有一些震動。目前杭州的房地產(chǎn)發(fā)展從長遠(yuǎn)來看還是比較健康。關(guān)鍵是要從自身出發(fā),解決自己的基本問題。對于部分從剛需轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳频馁彿空?,我建議不要太著急,選擇余地目前比較大,價格不會有太大的波動,一些政策的出臺,我覺得可能會有短暫影響,但是應(yīng)該不太可能出現(xiàn)大的動蕩。
不動產(chǎn)登記制度一旦建立 對投資購房殺傷力比較大
迪凱股份有限公司總裁助理 陳 疆
對住宅,我個人建議,就杭州而言,應(yīng)買一些核心地段、相對有企業(yè)品牌的產(chǎn)品,這種物業(yè)無論怎樣來說,保值功能還是比較突出。對于剛性需求來說,要充分考慮本身的情況。
從整個大杭州的角度來衡量,包括濱江板塊和大城北板塊都是我看好的板塊??春脼I江主要是因為,其輻射范圍除了杭州的剛需以外,最近幾年吸引了一大批浙南區(qū)域的投資客。加之目前的居住人氣以及住宅開發(fā)量偏少等因素,使得該板塊物業(yè)的轉(zhuǎn)讓會比較便捷。其次,從利好角度來看,奧體中心對整個城市格局會帶來變化,它也會帶來濱江板塊地位的提升。
大城北板塊,有與主城區(qū)的距離優(yōu)勢。除此之外,接下去幾年,杭州土地供應(yīng),城北是一個主要、集中的區(qū)域。從目前的價格來說,相對還是比較低,還是有一定的空間。
至于商業(yè)項目,我個人覺得,杭州的商業(yè)地產(chǎn)投資空間還是比較有限,而從酒店式公寓來說,市中心的酒店式公寓還是比較看好。
今年整體市場,不會有太大的波動,接下去幾個月是一個平衡期,關(guān)鍵看價格,如果價格有吸引力去化難度會比較小,我個人判斷,房產(chǎn)稅就目前而言不會對市場形成太大的沖擊,如果不動產(chǎn)登記制度建立起來,對投資購房殺傷力比較大,明年下半年可能對市場形成很大的壓力。
在同一個項目上
實現(xiàn)自淄投資雙滿足
眾安房產(chǎn)副總經(jīng)理 華振東
從目前房地產(chǎn)市場的宏觀面來說,宏觀調(diào)控已經(jīng)成為常態(tài),只是調(diào)控政策有所不同。實現(xiàn)市場的平穩(wěn)運行是調(diào)控的重要目標(biāo)。所以預(yù)計未來一兩年內(nèi)中央政府還會隨著市場數(shù)據(jù)的波動而不斷穩(wěn)固既有的調(diào)控成果。
從市場經(jīng)濟(jì)的角度來看,宏觀調(diào)控的對象是需求層面,原因在于需求層面見效快。如果是說供應(yīng)層面,屬于宏觀經(jīng)濟(jì)管理的角度,這是不能混淆的兩個概念。宏觀調(diào)控是短期手段,是針對市場需求層面的,但是從時間來看,宏觀經(jīng)濟(jì)管理著眼于長期,是供給層面的,比如土地、政策、制度的調(diào)整。理解了這兩個定義,不難對市場走向做出判斷。
在家庭資產(chǎn)配置層面,對于所有的消費者來說,長期的實踐證明不動產(chǎn)投資依然是當(dāng)前投資領(lǐng)域最穩(wěn)健的品種。我認(rèn)為,以往把消費者購房需求分為自注投資、改善三大類型并不正確。因為房地產(chǎn)本身不是實體經(jīng)濟(jì),而是虛擬經(jīng)濟(jì),并且房地產(chǎn)消費行為在經(jīng)濟(jì)學(xué)中定義就是投資行為。因而我認(rèn)為改善型的需求并不存在,要么就是投資需求,要么就是自住需求。由于目前宏觀調(diào)控對需求層面的影響,使得市場上自住型消費需求占據(jù)主流地位。
無論自昨者投資,除了傳統(tǒng)意義上的地段交通配套和產(chǎn)品質(zhì)量等要素之外,消費者一定要加入房產(chǎn)稅的考量。隨著房產(chǎn)稅的即將出臺,在持有階段的稅收政策加大了持有成本,會讓市場在短期內(nèi)出現(xiàn)一高一低兩種變化,市中心會更高,遠(yuǎn)郊板塊會更低。事實表明對于一些城市資源豐富、配套優(yōu)良的市中心板塊,需求從來沒有減弱過。但由于市中心板塊以及土地本身的不可復(fù)制特性,消費者在實際購房中需要留意杭州板塊輪漲的市場現(xiàn)象,通過研究板塊輪漲現(xiàn)象,通過市場觀察,買到下一個板塊輪漲的項目,來實現(xiàn)自淄投資需求雙滿足。例如,2009年的三墩板塊,2010年的城東板塊,以及2011年的田園板塊就是很好的佐證。在同一個項目上,短期滿足自住需要,長期滿足投資需求才是贏家。
房產(chǎn)稅的出臺會進(jìn)一步提升消費者購房行為的理智與嚴(yán)謹(jǐn),因此研究板塊輪漲,在同一個項目上實現(xiàn)自淄投資的雙滿足,是大勢所趨。
2013,地產(chǎn)“大數(shù)據(jù)”時代
寶嘉地產(chǎn)營銷總監(jiān) 張軍利
互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn),這看似是兩個完全不相干的領(lǐng)域,而事實上“快速”發(fā)展的共性使兩個不同的產(chǎn)業(yè)有了一定的可比性。
互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的迅速可謂是迅雷不及掩耳之勢,當(dāng)網(wǎng)速基礎(chǔ)不斷提升;當(dāng)電腦、平板、智能手機迅速普及;當(dāng)我們的生活再也離不開網(wǎng)絡(luò)的時候,為互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展提供了更多的可能,互聯(lián)網(wǎng)不再僅僅依靠廣告生存成為當(dāng)下的共識,互聯(lián)網(wǎng)對傳統(tǒng)零售的吞噬正在顛覆著這個社會的消費習(xí)慣,無數(shù)的實體大鱷開始收縮地面網(wǎng)店鐘情于開網(wǎng)絡(luò)旗艦店,在龐大的消費數(shù)據(jù)的背后產(chǎn)生了一個新的話題——“大數(shù)據(jù)”,從這些數(shù)據(jù)可以分析出消費者的購物習(xí)慣,可以使得廣告推廣變得非常有效,使得消費環(huán)境變得更加透明,這就是所謂的“大數(shù)據(jù)時代”。
那么房產(chǎn)的“大數(shù)據(jù)”時代又如何理解呢?房地產(chǎn)市場歷經(jīng)了十多年的發(fā)展,每年有無數(shù)的項目被開發(fā),被銷售,這些數(shù)據(jù)已然非常可觀,但不管是在一手流通領(lǐng)域還是二手流通領(lǐng)域,都沒有非常好的體系和系統(tǒng)來深入研究和利用這樣的數(shù)據(jù),這就是待開發(fā)的“大數(shù)據(jù)”,這些數(shù)據(jù)不僅對開發(fā)商來說意義非凡,對于購房者來說也非常的有利,就如央視在關(guān)于“大數(shù)據(jù)”時代的訪談中的一個舉例:當(dāng)購房者需要去購買一套房子的時候,他可以使用某一款軟件,或者是某一個網(wǎng)站,這個網(wǎng)站對項目周邊的已售和在售的房子成交價格都有非常詳細(xì)的數(shù)據(jù),甚至可以按照不同購房者的習(xí)慣和要求生成不同的圖表,這樣購房者就可以非常清晰地判斷自己是不是值得去購買這個房子;對于租賃市場也是一樣,租賃價格將不再是敏感話題,房子到底能租什么價格,都有據(jù)可依。
“大數(shù)據(jù)時代”的來臨對于全民來說都是劃時代的,就房地產(chǎn)市場來說,將有利于政府對整體市場的準(zhǔn)確把控,也有利于市場的規(guī)范發(fā)展。
2013年,房地產(chǎn)仍將站在媒體輿論的風(fēng)口浪尖上,注定其價格不會有大起大落,就杭州市場來講,我們更看好以商業(yè)配套為中心的潛力區(qū)域,這些項目或許是城中的后起之秀,如城東新城,或許是主城區(qū)的改造板塊,如萬達(dá)廣場板塊等。但無論如何,房地產(chǎn)在未來10年仍將是一個相對的支柱產(chǎn)業(yè),也注定了其中投資和自住都將并存,除了區(qū)域地段,我們更看重的是產(chǎn)品的人性化,社區(qū)服務(wù)的專業(yè)性,綜合上述因素,將左右購房者的決定。
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