京版國五條細(xì)則落地后，北京購房資格申請、審核及網(wǎng)上簽約暫停八天。作為網(wǎng)簽恢復(fù)后的首周，上周(4月8日-4月14日)的商品住宅成交量頗為引人關(guān)注。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周北京新建商品住宅(含保障房)成交2845套，比網(wǎng)簽暫停前一周(3月第四周)降低了11.5%，扣除保障房后的純商品住宅成交2062套，與3月第四周相比減少了20.8%。與此同時，亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周北京商品住宅市場新增供應(yīng)為5個項(xiàng)目的459套房，新增供應(yīng)3.9萬平方米，與之前一周相比，供應(yīng)套數(shù)減少了31%，供應(yīng)面積則減少了43%。 

新增供應(yīng)悄然下滑

對于上周新增供應(yīng)套數(shù)和面積的雙雙下降，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，上周是國五條京版細(xì)則出臺后的第二周，開發(fā)商在判斷不出新政對購房者心理預(yù)期影響的情況下，不敢貿(mào)然大量推盤。推出少量房源，一方面是出于現(xiàn)實(shí)考慮，試探購房者的反應(yīng)，為以后的推盤量、開盤價格提供依據(jù)；另一方面也說明新政下開發(fā)商心態(tài)出現(xiàn)分化。開發(fā)商既擔(dān)憂新政令項(xiàng)目開盤冷清，又隱約看好后市，不愿因眼下多推盤而影響項(xiàng)目利潤率。高姍透露，從目前的市場形勢來看，存量住宅僅有6.4萬套，創(chuàng)下自2006年開始網(wǎng)簽以來的歷史最低，供求關(guān)系相對緊張。

據(jù)了解，上周新入市的5個項(xiàng)目中，位于順義區(qū)的中建·國際城與位于通州區(qū)的珠江悅公館均為小戶型、低總價的典型剛需盤，盡管這兩個項(xiàng)目的實(shí)際開盤價格都比之前的宣傳價格有所上調(diào)，但由于主力戶型總價保持在150萬/套左右，尚在剛需客群的接受范圍內(nèi)。

成交量價得以控制

在高姍看來，上周的商品住宅成交量雖然出現(xiàn)回落，但降幅相對較低，這與目前的市場購房主力仍為剛需人群有直接關(guān)系。雖然限貸限購政策進(jìn)一步收緊，但本輪調(diào)控主要影響的還是改善型及投資投機(jī)需求的客群。在北京以剛需為主力的購房客群結(jié)構(gòu)下，調(diào)控難以對市場成交形成嚴(yán)厲抑制。

同時，二手房20%個稅開始正式征收，二手市場溢出的部分需求正在轉(zhuǎn)向一手市場，一增一減之間，造成上周北京樓市成交的相對穩(wěn)定局面。

與此同時，上周北京商品住宅成交價格也表現(xiàn)相對穩(wěn)定。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周北京商品住宅成交均價為22211元/平方米，這與3月最后一周基本持平，小幅下降了1個百分點(diǎn)。事實(shí)上，北京房價控制目標(biāo)正式公布后，京版國五條細(xì)則中對商品住宅的價格監(jiān)管更加嚴(yán)格，價格上漲過快的項(xiàng)目難以獲批期房預(yù)售及現(xiàn)房銷售許可。在行政手段的干預(yù)下，房價上漲得以控制。但高姍同時提醒，就中長期而言，北京的限價管理有可能造成開發(fā)商取證周期延長，使得短期內(nèi)的樓市供求關(guān)系更加緊張。開發(fā)商利潤受限，也會降低推盤的積極性，或?qū)⑦M(jìn)一步加劇市場供需失衡。因此，目前北京短期內(nèi)房價雖可實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定，但仍需提防行政手段退出后的房價報復(fù)性反彈。

商住項(xiàng)目大受歡迎

京版國五條進(jìn)一步提高了住宅限購標(biāo)準(zhǔn)，將一些當(dāng)前不具備購房資格的剛需人群以及部分投資需求擠向了不限購的商住項(xiàng)目。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周成交銷量前十的項(xiàng)目中，商住項(xiàng)目占據(jù)了半壁江山。其中金隅自由筑、珺悅國際、東亞五環(huán)國際、東亞創(chuàng)展國際等項(xiàng)目均位于五、六環(huán)周邊，多臨近軌道交通，售價均略低于周邊的住宅項(xiàng)目，并以小戶型為主。

對于一部分受到限購條件制約的購房者來說，商住項(xiàng)目不限購不限貸是這類產(chǎn)品的最大優(yōu)勢。此外，其小戶型、低總價的優(yōu)勢，也降低了購房者的首付門檻。被住宅限購擠壓出的購房需求中，相當(dāng)一部分因此而轉(zhuǎn)入了商住市場，造成商住項(xiàng)目的一時熱銷。

高姍認(rèn)為，新國五條深化購房資格、取證價格的管理，雖然短期內(nèi)可以快速實(shí)現(xiàn)降需求、穩(wěn)價格的目的，但同時也導(dǎo)致購房需求外溢。未來，購房需求還可能擴(kuò)展到寫字樓、商鋪、旅游地產(chǎn)等其他不限購的房地產(chǎn)領(lǐng)域。為此，高姍建議政府在限需求的同時，進(jìn)一步探索長效的疏導(dǎo)購房需求、疏導(dǎo)投資需求的方法。

業(yè)界觀點(diǎn)

后市走向尚未明朗

鏈家地產(chǎn)張旭：新政之后，北京對于房價上漲控制嚴(yán)格，部分購房者對于房價上漲預(yù)期或產(chǎn)生動搖，低價入市的期望程度或有所加強(qiáng)。從政策執(zhí)行層面看，為了遏制房價上漲，高端盤近期的入市難度增加，開發(fā)商對于新項(xiàng)目或老項(xiàng)目后期的定價權(quán)大大降低，新房市場或?qū)⒁虼顺霈F(xiàn)兩種情況：一種是項(xiàng)目漲價情況確實(shí)減少，購房者在一段時間后結(jié)束觀望，需求出現(xiàn)一定程度上的集中釋放；一種是開發(fā)商調(diào)整開盤和定價應(yīng)對策略，高價項(xiàng)目先開或以“精裝修”方式拆分實(shí)際成交價格，這種情況下，購房者所承擔(dān)的房價實(shí)際并沒有降低，甚至可能出現(xiàn)小幅上漲。

綜合來看，“國五條”落地短期內(nèi)，是需求觀望和各方力量博弈的典型期，成交量出現(xiàn)一定幅度的回落并不令人意外。從長期來看，影響新房市場走勢的不確定因素在增加，如二手住宅市場的預(yù)期傳導(dǎo)、供應(yīng)釋放周期拉長、開發(fā)商銷售策略等，都將影響到新房市場的需求釋放。