4月15日，安信信托推出了一款“安信·新湖控股流動資金貸款集合資金信托計劃”，以信托貸款的方式為新湖控股有限公司融資2億元。與之前信托融資模式不同的是，此次新湖系并未抵押股權(quán)或土地，而是完全憑借新湖集團(tuán)擔(dān)保增信，投資門檻降至20萬元，預(yù)期收益率也僅為8%，低于目前在售房地產(chǎn)信托約兩個點。

信托業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)信托一般投資入門級別為100萬元，安信這款產(chǎn)品主動降低投資門檻，有利于吸引投資者。

房地產(chǎn)信托集體承壓

2012年房地產(chǎn)信托的兌付高峰，由于市場的快速回暖有驚無險地度過，但2013年房地產(chǎn)信托仍然面臨較大的兌付壓力。

一季度以來，房地產(chǎn)信托已發(fā)生多起兌付危機(jī)案例。2013年1月8日，山東齊魯瑞豐拍賣有限公司對中信[簡介 最新動態(tài)]信托一款信托計劃的抵押房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行首次拍賣，慘遭流拍。同一日在溫州，“爛尾樓”泰宇花苑的已購房業(yè)主與項目貸款人當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行交涉，而泰宇花苑的3棟樓盤已抵押給安信信托。上述房地產(chǎn)項目所涉及的信托產(chǎn)品都臨近到期，相關(guān)信托產(chǎn)品不能兌付或不能足額兌付的風(fēng)險很大。

就在3月份，安信信托又因為“昆山·聯(lián)邦國際[最新消息 價格 戶型 點評]資產(chǎn)收益財產(chǎn)權(quán)信托”的融資方昆山純高投資開發(fā)有限公司無法支付到期本金，已對純高公司提起訴訟。

據(jù)北京恒天財富相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2013年房地產(chǎn)信托面臨兌付本息達(dá)2800億元，遠(yuǎn)超過2012年的1759億元。其中，兌付頂峰將出現(xiàn)在二季度，兌付規(guī)模將達(dá)1301億元。另據(jù)新時代證券研報，2013年房地產(chǎn)信托到期兌付規(guī)模將達(dá)2847.9億元，其中二季度1247.6億元。

3月27日，銀監(jiān)會出臺8號文，對銀信渠道形成巨大牽制。4月1日至7日，年內(nèi)一直表現(xiàn)強(qiáng)勢的房地產(chǎn)信托發(fā)生了“掛零現(xiàn)象”，沒有產(chǎn)品成立。這已經(jīng)是房地產(chǎn)信托連續(xù)第三周發(fā)行放緩。

風(fēng)險聚集收益率下降

銷售回款作為房地產(chǎn)信托第一還款來源，直接影響著房地產(chǎn)信托的兌付，去年3月底以來，房地產(chǎn)銷售觸底回暖，房地產(chǎn)信托短期償債能力大大提高。但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，小型開發(fā)商或者單體項目的兌付風(fēng)險仍在。

前述安信信托昆山項目中，有關(guān)人士透露，項目變現(xiàn)確實出現(xiàn)了一些困難，不過4月底到期兌付應(yīng)該可以做到。但中信信托相關(guān)產(chǎn)品的情況不太樂觀，如果最終拍賣的成交價低于信托計劃的融資規(guī)模，中信信托可能需要墊付。

安信新發(fā)行的新湖中寶[簡介 最新動態(tài)]項目，在新湖集團(tuán)的連帶責(zé)任擔(dān)保下，表面上僅2億元的信托貸款風(fēng)險并不算大。新湖集團(tuán)目前仍持有4.43億股新湖中寶股票沒有質(zhì)押，其市值約為15.29億元。

但查看新湖中寶公告可知，截至2012年末，新湖中寶共進(jìn)行了32次股權(quán)質(zhì)押，其中有10次為信托融資。至2013年4月2日，新湖集團(tuán)持有的新湖中寶股份中用于質(zhì)押的股份數(shù)為33.22億股，占公司總股本的53.07%。

新湖中寶大規(guī)模質(zhì)押股權(quán)的背后，是不理想的業(yè)績。新湖中寶2012年三季報顯示， 2012年前三季度實現(xiàn)凈利潤4.13億元，同比下降27.05%。資產(chǎn)負(fù)債率為72.14%，現(xiàn)金流凈額為-3.26億元，同比大幅下降425.23%。

與此同時，地產(chǎn)信托一向標(biāo)榜的高收益也在遭受市場的考驗。用益信托工作室的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自去年下半年以來，伴隨著信托行業(yè)整體收益率的下滑，房地產(chǎn)信托的收益率也開始出現(xiàn)波動。

用益信托的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-3月份新發(fā)行的信托產(chǎn)品平均預(yù)期收益率分別為8.18%、8.14%和7.87%，而去年同期的數(shù)據(jù)為8.61%、8.8%和8.71%。3月份發(fā)行的信托產(chǎn)品平均預(yù)期收益率則降至7.87%，創(chuàng)下2011年3月份以來的新低，這也是最近兩年來平均預(yù)期收益率首次低于8%。

更為緊迫的或許是募集渠道問題，“監(jiān)管部門收緊銀行理財產(chǎn)品、提示地產(chǎn)等行業(yè)風(fēng)險，已經(jīng)有城商行關(guān)閉了地產(chǎn)信托的代銷通道。”一家信托機(jī)構(gòu)經(jīng)理稱，地產(chǎn)項目的募集肯定會受影響。