養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正成為資本市場追逐的價(jià)值洼地。近日，中石化宣布斥資80億元進(jìn)駐養(yǎng)老地產(chǎn)，這一“豪舉”還只是眾多企業(yè)涉足養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的冰山一角。數(shù)據(jù)顯示，目前已經(jīng)有包括萬科、保利、綠城、首創(chuàng)、華潤等23 家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)的開發(fā)商投身養(yǎng)老地產(chǎn)。

 

這讓看上去很美的養(yǎng)老地產(chǎn)頓時(shí)變得炙手可熱。不過，在中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平看來，對于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，如果開發(fā)商僅限于開發(fā)階段的競爭，賺的只能是苦力錢，成熟的運(yùn)營能力才是法寶。他提醒：目前來看，養(yǎng)老地產(chǎn)并沒有成熟的商業(yè)模式，更多的還需要政策機(jī)制的配合以及配套設(shè)施的完善，否則養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)前景不容樂觀。

 

外行挾資本跨界進(jìn)入

 

近日，中石化四川（樓盤）銷售有限公司與郫縣簽訂了《天府惠澤桃源頤養(yǎng)中心項(xiàng)目投資協(xié)議》，探索養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式。

 

據(jù)了解，該項(xiàng)目總投資80億元，規(guī)劃養(yǎng)老床位1萬張以上。中石化四川銷售公司董事長黃久長表示，該項(xiàng)目將配套醫(yī)療、康體、商業(yè)、餐飲、娛樂、酒店、幼兒園、學(xué)校等上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)，打造以“養(yǎng)老”“養(yǎng)生”為核心的系列產(chǎn)品，最終形成宜商、宜居的可持續(xù)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)，公司欲將該項(xiàng)目打造成國內(nèi)最好的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。“不過，對總公司來說，項(xiàng)目將由下屬地產(chǎn)公司開發(fā)，目前也處在嘗試階段。”

 

民政部部長李立國曾公開透露，目前全國養(yǎng)老床位數(shù)為390萬張，平均每千名老人擁有養(yǎng)老床位數(shù)為20.5張，床位數(shù)供需差距加大。“一旦項(xiàng)目完工后，規(guī)劃的1萬張養(yǎng)老床位將大大縮小養(yǎng)老床位供需嚴(yán)重失調(diào)的局面。”中石化相關(guān)人士表示。

 

不過，在中石化此舉在業(yè)內(nèi)人士看來，似乎只是其業(yè)務(wù)多元化的一個(gè)嘗試。“對中石化來說，房地產(chǎn)開發(fā)仍然是一個(gè)全新的行業(yè)，而且養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，目前尚無成熟模式可參考，唯一的優(yōu)勢就是有雄厚的資本背景，依托這些，其開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)在前期運(yùn)作能保證資金充足運(yùn)用，但是后期運(yùn)營卻需要認(rèn)真考慮。”業(yè)內(nèi)人士表示。

 

近年來，進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的跨行企業(yè)并非孤例。2012年末，泰康人壽和合眾人壽先后正式對外宣布，銷售與養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品掛鉤的養(yǎng)老地產(chǎn)，與此同時(shí)，關(guān)于險(xiǎn)資試水養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式也在推進(jìn)當(dāng)中。

 

對此，北京（樓盤）一家保險(xiǎn)公司人士表示，相對于這幾年資本市場的大幅下跌，保險(xiǎn)資金相對安全，保險(xiǎn)資金進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)后，可以作為新的投資渠道，在風(fēng)險(xiǎn)上可以起到分散作用。“最好是項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營要分離，在前期要依靠房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)，后期要有專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)的強(qiáng)大團(tuán)隊(duì)支撐。”

 

地產(chǎn)企業(yè)也開始試水

 

不過，相比中石化、泰康人壽等企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)的跨區(qū)域經(jīng)營，各大房企在養(yǎng)老地產(chǎn)的頻頻試水則更顯得駕輕就熟。

 

2012年8月，萬科與長春（樓盤）市政府簽署一項(xiàng)協(xié)議，萬科集團(tuán)下一步將投資120億元，在長春市多個(gè)區(qū)域打造占地100萬平方米的健康養(yǎng)老住宅社區(qū)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

 

長春市政府相關(guān)工作人員表示，健康養(yǎng)老住宅社區(qū)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目初步選定改造目標(biāo)是長春市各主要棚戶區(qū)。“雙方目前只是簽署框架協(xié)議，具體細(xì)節(jié)還需進(jìn)一步探討。”

 

萬科集團(tuán)總經(jīng)理郁亮在接受《中國經(jīng)營報(bào)(博客,微博)》記者采訪時(shí)表示，對于養(yǎng)老地產(chǎn)，萬科集團(tuán)愿意主動(dòng)嘗試，在這方面做一些試點(diǎn)和前期準(zhǔn)備。

 

無獨(dú)有偶，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的第一個(gè)養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目“椿萱茂”計(jì)劃將于2013年投入運(yùn)營。據(jù)了解，為更好地發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已經(jīng)成立了養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展中心，作為獨(dú)立項(xiàng)目自負(fù)盈虧。“但目前在集團(tuán)中的投資比重只占很小一部分。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明說。

 

在王永平看來，與傳統(tǒng)意義上的商業(yè)地產(chǎn)不同，養(yǎng)老地產(chǎn)的配套不需要便利的交通、繁華的商業(yè)等成熟的商業(yè)氛圍，而是需要養(yǎng)生、優(yōu)美的環(huán)境，便利的醫(yī)療等配套設(shè)施。“一般在企業(yè)產(chǎn)品線定位上，是作為一個(gè)獨(dú)立的專業(yè)板塊來經(jīng)營，因此除了房企本身需要有專業(yè)的開發(fā)隊(duì)伍外，從政策方面來說，更應(yīng)該有相配套的機(jī)制來保障。”

 

近年來，隨著中國步入老齡化社會成為事實(shí)，外部環(huán)境也開始出現(xiàn)一些利好消息。根據(jù)《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》，2011~2015年，全國60歲以上的老年人將由1.78億增加到2.21億，平均每年增加860萬人；老年人口比重將由13.3%增加到16%，平均每年遞增0.54個(gè)百分點(diǎn)。到21世紀(jì)中葉，我國老年人口數(shù)量將占全國總?cè)丝诘?/3，為所有發(fā)達(dá)國家老齡人口的總和。

 

對此，李明認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)增長模式的轉(zhuǎn)變，內(nèi)需將在國家政策扶持下逐步釋放，加之人口結(jié)構(gòu)變化，房地產(chǎn)行業(yè)新的市場需求將隨之產(chǎn)生，養(yǎng)老地產(chǎn)的市場需求，將會逐步得到釋放。

 

盈利艱難風(fēng)險(xiǎn)不小

 

不過，到目前為止，養(yǎng)老地產(chǎn)并沒有可行的盈利模式。投資高、回報(bào)低、成本回收時(shí)間長、對資金管控能力和企業(yè)運(yùn)營能力要求高，這是養(yǎng)老地產(chǎn)的基本特點(diǎn)。

 

從國外經(jīng)驗(yàn)看，對于以持有為主的養(yǎng)老地產(chǎn)，即使運(yùn)營良好，普遍的成本回收期也需要10~15年，每年僅有8%~10%的回報(bào)率，這對于以往習(xí)慣于高利潤和高資金流動(dòng)性的房地產(chǎn)企業(yè)來說，將是一個(gè)艱難的挑戰(zhàn)。

 

李明告訴記者，目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)沒有固定的盈利模式，都只是通過一次性賣房來獲得現(xiàn)金流。“事實(shí)上，養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上還涉及到更多的內(nèi)容：比如老年護(hù)理、服務(wù)、醫(yī)療，這些才是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心，但這些方面法規(guī)尚不完善。”

 

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，對于開發(fā)企業(yè)來說，無論是直接開發(fā)或配建改建，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目散售模式是很難持續(xù)的。“散售的結(jié)果必然是另一種房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目也就有掛羊頭賣狗肉之嫌。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)必須尋求一個(gè)適合自己的運(yùn)營模式，如采取出租、賣產(chǎn)權(quán)、直接買斷等方式進(jìn)行。而更具體的問題，則是看醫(yī)療機(jī)構(gòu)是否能夠滿足社區(qū)老人護(hù)理需要。”

 

同策咨詢研究中心一份數(shù)據(jù)顯示，在我國，入住上海（樓盤）的太平養(yǎng)老社區(qū)需繳納保費(fèi)233 萬元，入住北京的泰康人壽養(yǎng)老社區(qū)需繳納保費(fèi)133 萬元。如此高昂的養(yǎng)老收費(fèi)注定養(yǎng)老地產(chǎn)只是極少部分高收入人群的消費(fèi)專利，在中國目前的收入水平下想要規(guī)?；l(fā)展肯定很難，而能實(shí)現(xiàn)盈利的大型養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目更是沒有。

 

此外，對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持政策，目前仍然僅僅停留在研究階段。即使有一些補(bǔ)貼政策，也是針對個(gè)別企業(yè)量身定做，并沒有統(tǒng)一的、公開的標(biāo)準(zhǔn)化的政策支持這些養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的推進(jìn)，這對于養(yǎng)老床位的新增以及增加以后運(yùn)營服務(wù)都增加了變數(shù)。“政府要堅(jiān)持防范以養(yǎng)老之名只開發(fā)地產(chǎn)，防止開發(fā)商把養(yǎng)老地產(chǎn)作為‘拿地模式’，而不去做運(yùn)營。”張宏偉提醒說。