房?jī)r(jià)為何居高不下？房地產(chǎn)行業(yè)中隨處存在的尋租或許是原因之一。有統(tǒng)計(jì)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)中，可能出現(xiàn)尋租的環(huán)節(jié)高達(dá)116處。

 

昨日，蘭德咨詢總裁宋延慶接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，他們?yōu)橐患屹Y產(chǎn)規(guī)模達(dá)500億元的大型房地產(chǎn)公司提供咨詢服務(wù)的時(shí)候，受董事會(huì)下的審計(jì)委員會(huì)委托，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程進(jìn)行全面梳理研究，得出結(jié)論是，共有116個(gè)可能尋租點(diǎn)。

 

116處尋租點(diǎn)

 

宋延慶說，“為了徹底梳理房地產(chǎn)行業(yè)中的尋租現(xiàn)象，我們按照三級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行分析，一級(jí)土地開發(fā)、二級(jí)房產(chǎn)開發(fā)、三級(jí)經(jīng)營(yíng)使用。大多數(shù)企業(yè)往往將此理解為房地產(chǎn)全價(jià)值鏈。如果繼續(xù)細(xì)分環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)全價(jià)值鏈最多可以分到120—130個(gè)具體環(huán)節(jié)，其中可以明確的就有116個(gè)尋租點(diǎn)，基本占了房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的95%。”

 

宋延慶分析，房地產(chǎn)行業(yè)涉及的環(huán)節(jié)較多，尋租者主體也甚廣。除各級(jí)政府、建設(shè)、規(guī)劃、房屋管理、土地管理、審計(jì)稅務(wù)等部門外，房地產(chǎn)領(lǐng)域的尋租者還包括銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部，甚至還包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)承包者、居民戶等。

 

“以第二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)為例，從項(xiàng)目獲取，跑各種批文，產(chǎn)品策劃與規(guī)劃、采購(gòu)招標(biāo)、營(yíng)銷、工程建設(shè)等，每個(gè)環(huán)節(jié)都存在尋租的空間。”宋延慶介紹，這些尋租既有來自外部政府管理機(jī)構(gòu)，也有出自企業(yè)內(nèi)部員工。比如從銷售環(huán)節(jié)看，保險(xiǎn)公司以及按揭銀行為了爭(zhēng)搶業(yè)務(wù)，都會(huì)暗地向企業(yè)負(fù)責(zé)人和經(jīng)辦人支付好處；而廣告公司、營(yíng)銷策劃公司，甚至最近幾年因?yàn)橄拶?gòu)，各種灰色的辦證、倒房號(hào)的人都會(huì)給企業(yè)員工高額回扣或者好處，這在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)是心照不宣的秘密。

 

宋延慶介紹，早在2006年就已開始關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的尋租現(xiàn)象。當(dāng)時(shí)該企業(yè)聘有一位曾在省高檢工作幾十年的退休官員作顧問，他們聯(lián)手調(diào)查出房地產(chǎn)開發(fā)鏈條上的87個(gè)企業(yè)內(nèi)部腐敗點(diǎn)，并形成了反腐風(fēng)控手冊(cè)。

 

權(quán)力者尋租更甚

 

房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)力部門以及官員的尋租現(xiàn)象更是早已受到各方詬病。北京科技大學(xué)管理學(xué)院教授，國(guó)務(wù)院國(guó)資委宏觀經(jīng)濟(jì)研究部前部長(zhǎng)趙曉表示，權(quán)力尋租的手段也多種多樣，有合法手段如企業(yè)通過談判、游說向政府爭(zhēng)取優(yōu)惠待遇，利用特殊政策維護(hù)自身的壟斷地位等，也有非法手段如行賄受賄、濫用職權(quán)等，還有介于合法、非法之間的灰色尋租手段如“亂收費(fèi)”、集體尋租等。

 

趙曉介紹，最近幾年中國(guó)納稅500強(qiáng)企業(yè)中，前300強(qiáng)中的房地產(chǎn)企業(yè)簡(jiǎn)直是鳳毛麟角。然而國(guó)家稅務(wù)總局曾經(jīng)對(duì)7省市做過一次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在各種涉稅問題中，房地產(chǎn)的問題占了90%。另外，南京市也曾對(duì)納稅額較大的88家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行過一次稅收專項(xiàng)檢查，竟然發(fā)現(xiàn)87家有偷漏稅問題，涉稅金額高達(dá)5031.66萬元。

 

趙曉認(rèn)為，偷漏稅現(xiàn)象如此嚴(yán)重，與房地產(chǎn)商和官員們的尋租、設(shè)租活動(dòng)是分不開的。

 

土地供應(yīng)領(lǐng)域是尋租現(xiàn)象的重災(zāi)區(qū)。趙曉認(rèn)為，國(guó)家壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)；土地供應(yīng)存在多種供應(yīng)方式并存和多渠道、無序供應(yīng)的現(xiàn)象。正是土地的非市場(chǎng)化環(huán)境使得土地成為房地產(chǎn)尋租的重災(zāi)區(qū)。目前，房地產(chǎn)業(yè)已成為官員紛紛落馬的黑色領(lǐng)域。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近年來，因以權(quán)謀私、貪污受賄受到審查的領(lǐng)導(dǎo)干部中，約有占1／3涉及土地批租問題。