調(diào)控十年，中國房地產(chǎn)的變化并非三言兩語可以概括，然而，有目共睹的是房價仍舊是大多數(shù)人難以承受和消化的“奢侈品”。
有人說調(diào)控十年，毫無作用，房價還是不停上漲；有人說如果沒有調(diào)控，房價會更高。很顯然，作為國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員的王小廣屬于前者。
他說，調(diào)控十年基本上是假調(diào)控，是失敗的，沒有什么切實的措施。“不調(diào)控房價會更高？我認為不對，根本不是那么回事。”
2010年“國十條”出臺，王小廣認為，不可能把房價調(diào)下來，因為“盯著目標沒開槍”。不過，最大的優(yōu)點卻是把中國房價高的原因找了出來由于投機投資性需求過多。
但這一次“新國五條”的出臺，在王小廣看來，“已經(jīng)瞄準并且開槍”。只不過，子彈還在射程當中，應(yīng)該可以打到目標。只是目前無法斷言的是，子彈中彈藥的威力究竟是不是很大，還是試探性的信號彈呢？
王小廣指出，其個人感覺這次調(diào)控是動真格了，因為運用了過去從來沒有用過的稅收調(diào)節(jié)。“結(jié)果你看到，市場馬上就躁動起來，猶如驚弓之鳥。這說明什么？說明有效。”王小廣稱，反對的聲音越大，說明政策越奏效。若能嚴格實施稅收調(diào)節(jié)，這將成為最有效的方式。
王小廣甚至表示，房地產(chǎn)已經(jīng)到了最后瘋狂的時刻。
然而，正如王小廣所言，政策不可能完美，因為無法預(yù)見它所有的變化和后果。“任何政策都會有漏洞，找到漏洞以后馬上堵上就沒有關(guān)系。”
在“新國五條”中有關(guān)20%個稅征收的問題上，就非常容易出現(xiàn)轉(zhuǎn)嫁的問題。王小廣指出，只要嚴格執(zhí)行，就能夠有效的控制漏洞。他建議，房子過戶的時候，無論是現(xiàn)金結(jié)算還是貸款，都必須經(jīng)過銀行。銀行直接和稅收掛鉤，只要進行了交易就收稅。“就像我們的工資一樣，怎么可能逃掉呢？”
另一方面，他還認為目前的限購政策是比較寬松的政策。第一，只限第三套，允許個人有兩套房子。第二，只是進行局部性限購。王小廣表示，限購是個有缺陷的政策，是稅收政策的一種替代。
值得思考的是，中國需要什么樣的住房制度，王小廣認為，中國需要的是一戶一套的住房制度。
以下為觀點地產(chǎn)新媒體對國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣的專訪實錄：
觀點地產(chǎn)新媒體：廣東率先出臺國五條落地細則，但未受到廣泛贊同，甚至被批為“粗則”，您怎么看調(diào)控在地方的落實？
王小廣：現(xiàn)在一些地方政府還是按照老辦法辦事，不太認真去執(zhí)行中央的政策，特別是有效的政策更不想去執(zhí)行，希望不斷拖延。
我覺得地方政府還在琢磨這一次中央政府是不是真的要調(diào)控，所以都在觀望，還是想按照老辦法辦事，這也是大家感到比較迷茫的原因。
老百姓不再相信政府的調(diào)控，因為房價越調(diào)越高，當然也有人說如果不調(diào)控房價會更高，我認為不對，根本不是這么回事。
2010年國十條出臺的時候，我當時有個評價是：盯著目標沒開槍，不可能把房價調(diào)下來。但國十條有一個最大的優(yōu)點就是把原因找出來了，中國的房價高是由于投機性需求很多，炒作引起的。
這次新國五條是開始瞄準并開槍，這一槍已經(jīng)放出去了，還在射程之中，應(yīng)該是可以打到目標。但這個彈藥是不是威力很大，還是試探性的信號彈？這個非常重要。我個人感覺這次調(diào)控是動真格了，因為運用了過去從來沒有用過的稅收調(diào)節(jié)。
過去的調(diào)控都是限購、限價、提高首付等，但這次方式不一樣，動用稅收調(diào)節(jié)，結(jié)果市場馬上就躁動起來，猶如驚弓之鳥。這說明什么？說明這個東西有效。反對的聲音越大越說明越有效。運用稅收調(diào)節(jié)這個方向是對的，要是能夠嚴格實施，這將成為最有效的方式，所以我感覺這次調(diào)控跟過去不一樣。
每次出臺調(diào)控政策的時候，房地產(chǎn)商和一些專家都說好，如果是這樣的情況那么這個調(diào)控一定無效。但是這次新政出臺反對的聲音就特別多，所以我覺得這次是打到要害了，政府開始“動刀子”了，稅收政策出來后，金融政策等也會慢慢跟上。
觀點地產(chǎn)新媒體：您認為這次調(diào)控能夠真正起到切實的作用？
王小廣：其實光有一個政策是不夠的，這才剛剛開始，20%個稅就已經(jīng)搞得大家那么恐慌。盡管最后結(jié)果被誤導(dǎo)了，說房價反而漲了，還有很多人連夜排隊買房。但交這個稅是天經(jīng)地義的事情，公民有納稅的義務(wù)。
這次新政出臺還有不大一樣的地方，例如過去政策出臺后大家都不買，需求量馬上萎縮。前幾年新國八條出臺，需求量馬上萎縮，大家都在觀望。但這次大家都瘋狂了，正好表現(xiàn)出了對這個政策的恐懼。但是這個現(xiàn)象被誤讀了，認為這個稅會轉(zhuǎn)嫁，使得房價越來越高，于是大家就開始拼命的買房。
現(xiàn)在完全是一種恐慌，對新政的誤解誤讀導(dǎo)致大家恐懼性的購買。這種還不是投機的購買，投機性的購買還可以理解，是為了賺錢。而現(xiàn)在是恐懼心態(tài)，是對新政的恐懼。
觀點地產(chǎn)新媒體：最近有數(shù)據(jù)顯示，國家細則出臺后，二手房交易萎縮、一手房成交暴漲，您怎么看？
王小廣：胡說八道，這是在造謠。二手業(yè)主想逃稅，現(xiàn)在賣房的人居多。這些人有很多套房子，比如他有十套房子價值一千萬，這一千萬怎么變現(xiàn)？變現(xiàn)的代價就是要交20%的稅?，F(xiàn)在不變現(xiàn)，以后這個稅可能變得更高，最高個稅可達45%。
但是現(xiàn)在這些賣房者在誤導(dǎo)新的購買者，說個稅會轉(zhuǎn)嫁，轉(zhuǎn)嫁就會導(dǎo)致價格上漲。其實這些人賣房是很堅決的，但是這些買房人短期來看也很堅決，實際上這是在接最后一棒，這些新的購買人群才是風險的真正承擔者。
觀點地產(chǎn)新媒體：這部分購買人群為什么不去買一手房？
王小廣：很多一手房的位置比較偏遠，市區(qū)內(nèi)的房子位置好，但很少新房是小房。這些人帶有投機的心理去購買，剛需當然是空話。大家都買這種類型的房子，并誤導(dǎo)購買者稅收會轉(zhuǎn)嫁，就造成了二手房的火爆，價格沒有降。但是這個肯定是不現(xiàn)實的，以后拋盤的人會越來越多，如果稅收變成真實的是轉(zhuǎn)嫁不了的。
現(xiàn)在是讓購房者去接手，營造恐慌氣氛，這樣賣房者才能變現(xiàn)。但是，購房者購房后很快會發(fā)現(xiàn)根本不是那么回事，房價沒漲，而且還跌了。
稅收部門干什么去了？我覺得這個漏洞很好堵。過戶的時候，無論是現(xiàn)金結(jié)算還是貸款，都必須經(jīng)過銀行，按揭和現(xiàn)金都要經(jīng)過銀行。銀行直接和稅收掛鉤，只要進行了交易就收稅，就像我們的工資一樣，所以怎么可能逃掉呢？
所以，我覺得現(xiàn)在稅收部門應(yīng)該出來講話，不然這個稅收體系完全是形同虛設(shè)。既然出了新政，就要保證20%個稅不會轉(zhuǎn)嫁，這樣就可以把拋售房屋轉(zhuǎn)嫁稅收的人打掉。實際上稅收部門完全可以做到讓這個稅完全轉(zhuǎn)嫁不了，但是現(xiàn)在稅收部門不出來講話，只有那些所謂的專家在講。
像股票市場印花稅的提高，這些政策出來以后股市馬上大跌，因為交易成本增加了，而且轉(zhuǎn)嫁不了，直接通過賬戶扣稅。所以，稅收是最有效的工具，但是稅收的征管一定要嚴格執(zhí)行，要有效的控制漏洞。
任何政策都會有漏洞，但是找到漏洞以后馬上堵住就沒有關(guān)系。因為政策不可能完美，也不能預(yù)見所有的變化和后果。當然也應(yīng)該考慮，制定政策的時候要怎么應(yīng)對可能出現(xiàn)的狀況，或者盡可能的堵住漏洞，如果第一次堵不住，下次再堵。
觀點地產(chǎn)新媒體：您認為稅收制度是調(diào)控最有效的手段？
王小廣：是的，然后再加上金融手段，限購實際上是稅收調(diào)節(jié)的一個替代方案。我曾經(jīng)寫過中國需要什么樣的住房制度，這個制度叫一戶一套住房制度。整個政策設(shè)計，稅收、金融及各種其他的政策設(shè)計鼓勵一戶一套住房，這是一種權(quán)利，基本的生活保障。
一套之外的房子，就算是在兩個不同的地方都不鼓勵，都要抑制。抑制就是稅收要高、利率要高、首付要高，要有很多限制來增加購房成本。買房可以，但是買房的成本要高，要交很多稅。假設(shè)你買十套房，稅收可以累計增加。第一套房免稅，第二套房2%的稅，第三套5%，三套房以上10%，這是完全沒有問題的，因為這時購房已經(jīng)不是為了基本需求了。
限購政策實際上還是寬松的政策，它的寬松體現(xiàn)在兩個方面。第一，它只限第三套，沒限第二套，允許有兩套房子。有一個家庭住兩套房子？在國外都沒有這種事情，就是因為我們沒有采取一戶一套房的制度。
第二，限購都是在房價漲起來之后才實行的，而且都是局部性限購。為什么不能全國性限購？全國的房價都是需要抑制的。所以我覺得我們的限購政策還是寬松的政策，外地人到一個新城市可以買一套房子。中國的地級城市有666個，理論上可以買666套房子。
觀點地產(chǎn)新媒體：如果有稅收手段，您覺得限購是不是可以慢慢取消？您認為真正的調(diào)控是從稅收開始？
王小廣：對，限購是個替代方案。之前是因為沒有稅收政策所以選擇限購，但是我覺得過去的限購政策沒什么效果，或者說效果有限。調(diào)控十年基本上是假調(diào)控，是失敗的，沒有什么切實的措施。
現(xiàn)在稅收的政策出來，我覺得調(diào)控才有可能真正開始。新國五條還要完善和細化，還要繼續(xù)出臺相關(guān)政策。一方面是稅收不完善；第二，要征收房產(chǎn)稅，就是所謂的持有稅。這個稅以后需要全國聯(lián)網(wǎng)，不管在哪里有房子，只有是第二套房就要交高稅。關(guān)鍵是要鼓勵一戶一套住房，這個政策很好界定。
觀點地產(chǎn)新媒體：全國住房信息聯(lián)網(wǎng)的事情一直在推進，但是進展不是很大。
王小廣：這需要一個過程。首先一個城市聯(lián)網(wǎng)，每個城市聯(lián)好之后，全國整個大網(wǎng)一打通就行了。這個事情不是很難的事情，技術(shù)上沒有問題。因為所有的房子都要登記，只要查登記原始檔案就知道誰有多少套房子，都在一個數(shù)據(jù)庫里面，完全可以搞清楚。
全國信息聯(lián)網(wǎng)之所以推進緩慢是因為地方政府根本不想做，而且現(xiàn)在中央還沒有發(fā)令，只有中央發(fā)令才有可能實施。我認為是當?shù)卣隙ㄓ蟹磳?，所以這個事情還沒有形成共識。
房價里面的利益太多，也涉及到腐敗的問題，可能政府官員就有很多很多套房子。另外是地方的GDP，地方的稅收都和房地產(chǎn)有很大關(guān)系。所以說，地方政府是高房價的第一推手，第二推手是銀行，第三推手是房地產(chǎn)商，第四推手是投資者。實際上，調(diào)控房價是個下決心的問題。
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