“我們的項目將是北京首個實現(xiàn)PM2.5室內(nèi)監(jiān)測的項目，除了實現(xiàn)室內(nèi)恒溫恒濕外，還會做到恒氧恒潔。”4月12日，位于北京大興西紅門區(qū)域的鴻坤·林語墅項目總經(jīng)理侯守超如此介紹，他似乎因其項目對PM2.5的凈化率達(dá)99%而頗感自豪。
然而，就在兩天前，北京市住建委主任楊斌公開表示，北京市新建商品房在新盤取得預(yù)售資格時，政府將對價格進(jìn)行管理和引導(dǎo)，“如果房地產(chǎn)開發(fā)商不接受指導(dǎo)，就不發(fā)放預(yù)售許可證。”
這預(yù)示著，繼嚴(yán)厲的“限購”之后，北京商品房市場將進(jìn)入更為嚴(yán)苛的“限價”時代。
像林語墅這樣由成本增加導(dǎo)致預(yù)售價格高企的項目，在北京新的“限價”政策面前，將陷入尷尬境地。
“限”字當(dāng)頭
4月10日，楊斌在解讀“國五條”北京細(xì)則時稱，“新盤取得預(yù)售資格的時候要報價，報價不能明顯高于該樓盤此前的成交價，也不能明顯高于周邊同類品質(zhì)商品房的價格。”楊斌表示，如果開發(fā)商不接受指導(dǎo)，就不予發(fā)預(yù)售許可證，或者對于成交資格不予備案等。
“據(jù)我了解，高價樓盤申請預(yù)售證的將一律不批，具體的標(biāo)準(zhǔn)是，相比項目前期預(yù)售價格提價的不批，申請價格明顯高于周邊項目價格的不批。”一位不愿透露姓名的開發(fā)商對記者稱。
有消息顯示，目前龍湖時代天街、保利春天里、金融街[簡介 最新動態(tài)]·融匯等多個項目因有漲價要求，遲遲沒有拿到預(yù)售許可證。
“如果因為限價拿不到預(yù)售許可證怎么辦？”面對這樣的問題，侯守超表示：“我們目前是希望能夠保留住項目PM2.5室內(nèi)檢測的這一特色，如果預(yù)售證批不下來也沒有更好的辦法，我們原打算6月開盤，只能把開盤時間往后拖。”
即便面對高價難以取證的政策形勢，維持價格的堅挺，似乎是包括林語墅在內(nèi)的開發(fā)商們的共同選擇。
4月12日，在北京春季房展會上，東亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬就表示，在新政的影響下，房價至少在二季度是需要平穩(wěn)的。但被問及旗下項目是否會在此期間優(yōu)惠促銷，賈玉鵬卻給出了否定的回答。在房展會現(xiàn)場的萬科[簡介 最新動態(tài)]、金隅、中鐵建等開發(fā)商也都作出了同樣的選擇。
逆市場化？
“不僅自住和改善性住房，高端商品房也在通過發(fā)預(yù)售證環(huán)節(jié)進(jìn)行管制。也就是說，各類商品房都回歸到了管制。”蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，限價是逆市場化的強行管制，“這種強制限價帶來的嚴(yán)重影響是，企業(yè)投資意愿或信心指數(shù)會降低，進(jìn)而導(dǎo)致未來供應(yīng)減少，房價上漲壓力更大。”
北京市住建委網(wǎng)站的數(shù)據(jù)就顯示，截至4月17日，包含期房和現(xiàn)房在內(nèi)的北京商品住宅庫存量為63997套。
“6.4萬套的庫存，創(chuàng)下自2006年開始網(wǎng)簽以來的歷史最低，供求關(guān)系空前緊張。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，雖然“國五條”令購房者預(yù)期有所降低，但剛性需求依然旺盛，北京樓市供不應(yīng)求的市場局面也并沒有改變。
“供不應(yīng)求使得一些開發(fā)商仍在謀求漲價，但在取得預(yù)售許可證的環(huán)節(jié)卻面臨著嚴(yán)格的價格管制，擬售價格不能超出上一期成交均價。”郭毅分析，為了應(yīng)對政策變化，開發(fā)商不得不由以往在項目營銷環(huán)節(jié)中通常采用的“低開高走”，逐步推高項目價值與利潤的方式，改為“高開低走”，首先推出位置、戶型更好的產(chǎn)品，一方面昭示項目的產(chǎn)品優(yōu)勢促進(jìn)銷售，另一方面也為后期取證價格留出空間。
“此外，原本計劃毛坯銷售的項目，開發(fā)商可能會增加精裝修，作為提高擬售價格的合理依據(jù)；而原本精裝修的項目，由于受價格管制不允許提價，開發(fā)商可能會出于壓縮成本的目的改為毛坯銷售。”郭毅表示。
不過，中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉則認(rèn)為，一線城市在不改變集聚過多資源的情況下，對全國精英人士的吸引力依然強勁，由此，解決高房價的唯一辦法依然是“限”，“從之前的限需求到配合行政限制開發(fā)利潤將成為常態(tài)”。
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