自上月底廣州（樓盤(pán)）“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)被指“溫和”，時(shí)隔不多久，廣州調(diào)控再次升級(jí)。從4月24日起，廣州將全面執(zhí)行商品房住宅預(yù)售價(jià)格網(wǎng)上申報(bào)制度，開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售住宅，必須辦理預(yù)售網(wǎng)上申報(bào)，并接受?chē)?guó)土房管部門(mén)的價(jià)格指導(dǎo)。

 

藉此，廣州也成為繼北京（樓盤(pán)）之后，第二個(gè)明確表示要對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行指導(dǎo)的城市。

 

量?jī)r(jià)齊升與調(diào)控升級(jí)

 

4月22日，廣州市國(guó)土房管局對(duì)廣州各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)下發(fā)了《關(guān)于落實(shí)廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)。

 

《通知》強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行商品住宅銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)規(guī)定。商品住宅預(yù)(銷(xiāo))售前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)辦理預(yù)售價(jià)格網(wǎng)上申報(bào)，并接受?chē)?guó)土房管部門(mén)的價(jià)格指導(dǎo)。未辦理網(wǎng)上價(jià)格申報(bào)的，或申報(bào)價(jià)格過(guò)高且不接受?chē)?guó)土房管部門(mén)指導(dǎo)的，暫不核發(fā)預(yù)售許可證。超過(guò)申報(bào)價(jià)格銷(xiāo)售的，暫停網(wǎng)上簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

 

并且，從2013年4月24日起，廣州市(含市轄10區(qū)、從化市和增城市)實(shí)行商品住宅預(yù)(銷(xiāo))售網(wǎng)上價(jià)格申報(bào)。

 

《通知》發(fā)布后，立刻就引起了市場(chǎng)極大的關(guān)注與討論。有市場(chǎng)觀察人士撰文表示，廣州是次出臺(tái)該《通知》實(shí)屬無(wú)奈，主要是因?yàn)檫B續(xù)三月廣州房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)，而且超過(guò)今年價(jià)格控制目標(biāo)三倍，政府部門(mén)迫不得已采取強(qiáng)硬又粗暴的手段控制房?jī)r(jià)。

 

數(shù)據(jù)顯示，今年三月份，廣州新建商品住宅網(wǎng)上簽約均價(jià)為16817元/平方米，創(chuàng)下廣州房?jī)r(jià)新高，同比上升34.9%，環(huán)比上升3.2%，房?jī)r(jià)同比漲幅已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月領(lǐng)漲全國(guó)。

 

廣州一季度房?jī)r(jià)同比漲幅高達(dá)22.55%，遠(yuǎn)超過(guò)廣州版細(xì)則制定的7-8%的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。“接下來(lái)三個(gè)季度廣州房?jī)r(jià)調(diào)控的壓力非常大，因此必須采用強(qiáng)硬手段全方位控制價(jià)格上漲。”合富輝煌首席分析師黎文江也如此表示。

 

同時(shí)，他也認(rèn)為該《通知》的出臺(tái)，實(shí)際上也是對(duì)三月底廣州“國(guó)五條”細(xì)則的進(jìn)一步補(bǔ)充和細(xì)化。

 

據(jù)了解，在3月31日廣州市出臺(tái)的廣州國(guó)五條細(xì)則中就指出，對(duì)商品住宅的預(yù)售申報(bào)價(jià)格實(shí)行指導(dǎo)，不接受?chē)?guó)土房管部門(mén)指導(dǎo)的，不核發(fā)預(yù)售許可證；超過(guò)申報(bào)價(jià)格銷(xiāo)售的，不得網(wǎng)上簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

 

黎文江指出，去年底開(kāi)始，廣州對(duì)部分高端樓盤(pán)采取了限售政策，但這次限價(jià)限售升級(jí)，卻是覆蓋廣州市的所有項(xiàng)目。

 

影響五一樓市與量升價(jià)跌

廣州市在4月底出臺(tái)覆蓋全市的限價(jià)政策，勢(shì)必會(huì)對(duì)即將到來(lái)的樓市五一黃金周產(chǎn)生影響。

 

廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜透露，按照中原早前的監(jiān)測(cè)，五月廣州樓市將繼續(xù)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)，然而由于政策干預(yù)，極有可能導(dǎo)致貨量上升和價(jià)格下跌。

 

“由于高端樓盤(pán)不核發(fā)預(yù)售證，那么剛需樓盤(pán)或價(jià)格比較低的樓盤(pán)就肯定會(huì)給核發(fā)預(yù)售證，甚至發(fā)的更多。”

 

黃韜表示，廣州市房管局甚至希望價(jià)格偏低的樓盤(pán)可以趕快拿預(yù)售證，趕快賣(mài)，因?yàn)檫@樣對(duì)拉低廣州房?jī)r(jià)均價(jià)有促進(jìn)作用。

 

“比如上星期開(kāi)盤(pán)的新鴻基在花都的某個(gè)樓盤(pán)，均價(jià)才1萬(wàn)/平米左右，很快就拿到了預(yù)售證，而且一下子就拿到了800多套。”黃韜以此舉例。

 

黃韜進(jìn)一步稱(chēng)，通過(guò)中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)，廣州目前的情況是，高端樓盤(pán)的供應(yīng)量本身就不多，反而在五一期間推出的剛需樓盤(pán)和價(jià)格較低的樓盤(pán)很多，這種樓盤(pán)預(yù)售證的獲得情況比較理想。

 

“所以，會(huì)將均價(jià)拉低。”上述人士指出，由于低價(jià)樓盤(pán)成交變多，肯定會(huì)導(dǎo)致五一的廣州房?jī)r(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下跌。

 

其預(yù)計(jì)，未來(lái)幾個(gè)月廣州房管局發(fā)布的樓市數(shù)據(jù)肯定也是下降的。

 

不過(guò)，長(zhǎng)期來(lái)看，該政策并不能合理降低高端樓盤(pán)價(jià)格，反而會(huì)引起漲價(jià)。黃韜認(rèn)為，政策限制高端樓盤(pán)獲得預(yù)售證，那么目前在售的高端樓盤(pán)就會(huì)變成“香餑餑”，更有上漲空間，更不可能降價(jià)促銷(xiāo)。

 

最貴豪宅匯悅臺(tái)再次“中槍”

目前，雖然政策對(duì)于廣州五一樓市的影響尚需驗(yàn)證，但卻確實(shí)傳來(lái)了的號(hào)稱(chēng)廣州最貴豪宅僑鑫匯悅臺(tái)的再次“中槍”。

 

“南臨珠江新城臨江大道，擁有延綿數(shù)百米的江景資源，全面實(shí)現(xiàn)南北向的觀景建筑規(guī)劃，全角度正對(duì)珠江，是珠江新城最后一塊臨江之地。”資料這樣介紹被稱(chēng)為廣州最貴豪宅的僑鑫匯悅臺(tái)。

 

據(jù)了解，僑鑫集團(tuán)自匯景新城后已多年沒(méi)有新盤(pán)推出，而僑鑫匯悅臺(tái)的推出自然受到關(guān)注?？墒牵蛊涑蔀殛P(guān)注焦點(diǎn)的卻是15萬(wàn)元/平米的價(jià)格。

 

資料顯示，僑鑫匯悅臺(tái)項(xiàng)目用地為珠江新城N5-1地塊，占地面積31983平方米，住宅建筑面積為20萬(wàn)平方米，于去年5月16日就已經(jīng)獲得了序號(hào)為20120274的預(yù)售許可證。

 

按照僑鑫方面的計(jì)劃，匯悅臺(tái)本應(yīng)于去年“十一”前推出市場(chǎng)。然而，去年9月，廣州房管局首次對(duì)高端樓盤(pán)實(shí)行限售，僑鑫匯悅臺(tái)就慘遭“中槍”。

 

彼時(shí)房管局公告指出，針對(duì)珠江新城等中心城區(qū)個(gè)別異常高價(jià)的住宅項(xiàng)目采取限制預(yù)售規(guī)模和控制交易節(jié)奏的措施。

 

據(jù)知情人士最新透露，僑鑫匯悅臺(tái)因?yàn)槠鋬r(jià)格太貴，早被房管局禁止網(wǎng)簽。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查證陽(yáng)光家緣網(wǎng)上數(shù)據(jù)得知，截至目前，僑鑫匯悅臺(tái)住宅未售套數(shù)為412套，已售套數(shù)僅為7套。

 

“據(jù)我所知，僑鑫匯悅臺(tái)賣(mài)了肯定不止7套，大約在30套左右。但它目前遇到的一個(gè)比較尷尬的情況是，就算成交了也無(wú)法網(wǎng)簽。”該人士稱(chēng)。

 

同時(shí)，該人士補(bǔ)充道，目前拿到預(yù)售證的并非項(xiàng)目全部房源，也只是部分而已。“拿到預(yù)售證的套數(shù)中僅有7套進(jìn)行了網(wǎng)簽，那么剩下的412套不知道要賣(mài)到何年何月，更不用想接下來(lái)拿預(yù)售證的問(wèn)題了。”

 

“如今廣州的限價(jià)限售又進(jìn)一步升級(jí)，對(duì)于僑鑫匯悅臺(tái)來(lái)說(shuō)，無(wú)異于雪上加霜。”業(yè)內(nèi)人士如此表示。