北京東五環(huán)內(nèi)，興隆西街8號(hào)，北依朝陽(yáng)北路，驅(qū)車(chē)不到10分鐘就可到達(dá)國(guó)貿(mào)。這一帶的商品房?jī)r(jià)格，已上漲至30000元/平方米，卻有一個(gè)名為美麗亞洲假日花園的小區(qū)，目前單價(jià)僅售18000元/平方米。

 

這個(gè)有著十余年歷史的成熟小區(qū)，現(xiàn)在仍有一手房在售。但是，該小區(qū)部分房屋產(chǎn)權(quán)得不到保證，也就是說(shuō)，它們有“違章建筑”之嫌。

 

北京市今年開(kāi)始對(duì)違章建筑采取高壓態(tài)勢(shì)。北京市副市長(zhǎng)陳剛前不久明確表示，對(duì)經(jīng)有關(guān)部門(mén)認(rèn)定為違法建設(shè)的，在進(jìn)行拆遷時(shí)一律不得給予補(bǔ)償，供水、供電、供氣、供熱等單位停止給違法建設(shè)提供相關(guān)服務(wù)。

 

4月12日，同在朝陽(yáng)區(qū)高碑店鄉(xiāng)，半壁店村北部約1萬(wàn)平方米的違法建設(shè)群被拆除。2013年8月-2014年7月，各區(qū)縣政府將按先易后難原則，逐步拆除已建立臺(tái)賬的違法建筑。

 

詭異的低價(jià)房

 

美麗亞洲假日花園是北京東五環(huán)一帶不多見(jiàn)的低密度小區(qū)，雖然已有十余年建筑歷史，但令人詭異的是，目前仍有施工單位正在翻新部分樓棟。施工的嘈雜聲夾雜著看似和諧的生活氣息。

 

一位自稱(chēng)開(kāi)發(fā)商的徐姓銷(xiāo)售員告訴記者，“這個(gè)小區(qū)很搶手，塔樓部分才18000元/平方米，并且是一手房。隔壁的興隆家園二手房，都已經(jīng)賣(mài)到2.6萬(wàn)元/平方米，而且興隆家園的密度估計(jì)是我們小區(qū)的3倍。我們停車(chē)費(fèi)現(xiàn)在還免費(fèi)。”

 

聽(tīng)起來(lái)相當(dāng)誘人。北京五環(huán)內(nèi)的低密度小區(qū)，哪里能找得到單價(jià)2萬(wàn)以下的樓盤(pán)。“因?yàn)閮r(jià)格優(yōu)勢(shì)，我們的客戶(hù)群很廣泛。據(jù)我觀察，十個(gè)看房的客群中，有一個(gè)就會(huì)買(mǎi)。投資居住辦公都合適。”上述銷(xiāo)售推銷(xiāo)稱(chēng)。

 

據(jù)周邊一位資深中介透露，該小區(qū)3、4號(hào)樓已賣(mài)出去幾年，目前在售的1、2號(hào)樓也已搬進(jìn)近百戶(hù)。

 

記者暗訪了一家住戶(hù)。該業(yè)主告訴記者，他們是去年全款購(gòu)買(mǎi)的，單價(jià)為17500元/平方米，面積約為133平方米。但當(dāng)記者問(wèn)及產(chǎn)權(quán)問(wèn)題時(shí)，該業(yè)主便開(kāi)始躲閃不答。業(yè)主稱(chēng)，產(chǎn)權(quán)問(wèn)題最好去問(wèn)開(kāi)發(fā)商。

 

關(guān)于產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商方面的解釋是，“不用顧慮。3、4號(hào)樓都已經(jīng)辦理完小房本。如果交房和房產(chǎn)證辦理有延期，我們按照合同賠償。只要你該做的手續(xù)按要求做，該交的費(fèi)用去交，就沒(méi)有道理辦不下房產(chǎn)證。另外，我們賣(mài)出去的房子至少十幾家都有關(guān)系，都在建委打聽(tīng)了產(chǎn)權(quán)歸屬和能否辦理房產(chǎn)證。”

 

記者還了解到，該小區(qū)別墅部分也在出售，目前出售單價(jià)為2.5萬(wàn)元/平方米。據(jù)上述開(kāi)發(fā)商透露，他們賣(mài)給其他開(kāi)發(fā)公司40多套，目前正在翻蓋，計(jì)劃2013年內(nèi)開(kāi)始銷(xiāo)售，銷(xiāo)售單價(jià)可能為4萬(wàn)-5萬(wàn)元/平方米。正在翻蓋該小區(qū)部分樓棟的施工公司名為鑫農(nóng)源。

 

記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，美麗亞洲假日花園是一家東南亞風(fēng)情花園別墅社區(qū)，目前小區(qū)別墅56棟，面積大部分為320平方米-450平方米；公寓230多套，面積主要為110平方米-150平方米。小區(qū)竣工時(shí)間為1999年6月1日；容積率為0.32；綠化率為0.46。

 

違章建筑？

 

天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐。美麗亞洲假日花園的產(chǎn)權(quán)真沒(méi)有任何問(wèn)題？

 

上述資深中介告訴記者，事實(shí)并非如此。他自稱(chēng)在美麗亞洲假日花園區(qū)域做中介業(yè)務(wù)已經(jīng)4年了，對(duì)這個(gè)小區(qū)任何風(fēng)吹草動(dòng)都了如指掌。他極力建議記者不要購(gòu)買(mǎi)，“如果您手里的錢(qián)很多，不擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)，可以買(mǎi)。但如果耗費(fèi)您全部家當(dāng)，真不建議去冒這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。”

 

這位中介稱(chēng)，經(jīng)過(guò)他多年調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)的3、4、5、6、7、8號(hào)樓均可以查到產(chǎn)權(quán)，但目前在售的1、2號(hào)樓至今未辦下產(chǎn)權(quán)。“我認(rèn)識(shí)的業(yè)主，有的購(gòu)房3年了都沒(méi)有拿到產(chǎn)權(quán)，有的業(yè)主買(mǎi)房辦不下來(lái)只要求退房。”這位中介稱(chēng)，根據(jù)該小區(qū)的規(guī)劃，在售部分屬于違章建筑，沒(méi)有經(jīng)過(guò)建委備案。

 

一般情況下，北京合法的現(xiàn)房以及期房均可以在北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢(xún)到相關(guān)信息，但該小區(qū)1、2號(hào)樓的產(chǎn)權(quán)狀況查詢(xún)不到任何信息。

 

上述開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售員向記者出示了有產(chǎn)權(quán)證明的別墅部分相關(guān)證明，包括房產(chǎn)證以及土地證，但沒(méi)有出示目前低價(jià)出售的1、2號(hào)樓產(chǎn)權(quán)證明。

 

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)判斷，該小區(qū)在售的1、2號(hào)樓部分可能屬于違章建筑范疇。“違章建筑是開(kāi)發(fā)商擅自變更規(guī)劃建設(shè)的房屋，這與普通的鄉(xiāng)鎮(zhèn)小產(chǎn)權(quán)房不同。買(mǎi)這些房子的人多數(shù)圖便宜，但也需要承擔(dān)部分風(fēng)險(xiǎn)，比如被政府拆除的風(fēng)險(xiǎn)。”不過(guò)，陳國(guó)強(qiáng)續(xù)稱(chēng)，處理違法違章建筑的難度并不比小產(chǎn)權(quán)房小。

 

違章建筑，或稱(chēng)違法建筑，是指沒(méi)有合法手續(xù)就建造的，包括既有建筑擴(kuò)建出來(lái)的面積和直接從平地蓋起來(lái)的整棟建筑。

 

上述資深中介還透露，已經(jīng)出售的別墅部分，產(chǎn)權(quán)也不簡(jiǎn)單。上述徐姓銷(xiāo)售員稱(chēng)，該小區(qū)原本都是整體出租的，現(xiàn)在急用錢(qián)才開(kāi)始散售，賣(mài)出去的都已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)證。值得注意的是，獲取別墅產(chǎn)權(quán)的方式，是通過(guò)法院民事調(diào)解來(lái)完成。

 

徐姓銷(xiāo)售員告訴記者，“小區(qū)別墅現(xiàn)在是6折特賣(mài)，3層獨(dú)棟別墅440平米賣(mài)1100萬(wàn)，以法院判決來(lái)解決限購(gòu)和房產(chǎn)證問(wèn)題。”

 

他給記者傳了一份別墅部分的具體買(mǎi)賣(mài)交易流程：第一，去建委查詢(xún)產(chǎn)權(quán)歸屬和查封狀態(tài)；第二，客戶(hù)認(rèn)可后簽約，付首付款6成，辦理入?。坏谌?，辦理法院裁決給買(mǎi)方后或者法院拍賣(mài)成功后付40%；第四，辦理網(wǎng)簽和房產(chǎn)證；第五，辦理翻建手續(xù)，客戶(hù)自己找工程隊(duì)蓋房（地下室不算房產(chǎn)證面積）；第六，付款10%完結(jié)。記者發(fā)現(xiàn)，這份流程圖錯(cuò)訛百出，甚至付款都算錯(cuò)了，總計(jì)房?jī)r(jià)達(dá)110%。采用拍賣(mài)方式，如果有其他人參與競(jìng)拍，買(mǎi)方已付的6成房款豈不是雞飛蛋打？

 

徐姓銷(xiāo)售員還向記者出示了他們賣(mài)給一位香港籍客戶(hù)的法院判決民事調(diào)解書(shū)。該調(diào)解書(shū)顯示，原告要求被告馬青付借款人民幣810萬(wàn)元，并解除相應(yīng)樓棟的抵償協(xié)議。