社科院發(fā)布《投資藍皮書》表示，投資中國樓市不如去美國買房地產。4月25日17時，經濟之聲評論：海外投資房地產更需謹慎。
據經濟之聲《央廣財經評論》報道，社科院今天發(fā)布2013年《投資藍皮書》，預計今年中國房價總體將趨于穩(wěn)定，投資中國樓市不如去美國買房地產。藍皮書解釋，從中美房地產的形勢比較來看，中國樓市上漲的空間有限，而且對投資需求有諸多限制，而美國房地產正處于觸底回升階段，按照美國房地產周期的歷史情況推斷，這個上升趨勢大致能維持5到7年，有較大的上漲空間，所以投資中國樓市不如去美國買房地產。
的確，從目前國內樓市調控的力度來看，留給投資者的空間已經很小。但另有分析指出，美國房地產復蘇，中國人的貢獻不小，如果是這樣，它的上升趨勢能維持幾年，上漲空間是否真的會很大？針對這一問題，《央廣財經評論》經濟之聲特約評論員、上海易居房地產研究院副院長楊紅旭作出了解釋。
社科院的藍皮書對中國樓市和美國房地產的情況都進行了分析，它預計中國2013年房價總體將趨于穩(wěn)定，今后上漲空間有限，而從2012年開始，美國房地產市場銷售和價格雙雙觸底回升，今后幾年有較大上漲空間，對這種判斷，您是否認同？
楊紅旭：首先是中國樓市房價漲幅開始回落，或者說漲幅的話沒法跟前面十年相比，這個我是同意的，另外是對美國樓市去年觸底反彈，未來幾年房價上行這個趨勢我也是認可的。但是未來幾年美國房價的漲幅會不會超過未來幾年中國房價的漲幅，這個我現在暫時不太好定論。
現在我們有一些房地產的數據也可以印證美國的房地產確實是出現了復蘇，那么該如何分析美國的房地產現在所面臨的這種現狀，這會是一個長周期復蘇的開始嗎？
楊紅旭：我比較看好美國樓市去年開始見底反彈，因為美國樓市從九幾年開始一直開始漲，峰值就是06年二季度的時候它的房價基本上見頂了，之后房價開始高位盤整，07年開始高位下滑，然后就是次貸危機爆發(fā)，08年次貸危機演變成金融危機。所以說美國的房價是從06年大概夏天開始見頂之后開始下滑，一直滑到了09年的第一季度。
大概是09年的時候相比06年的高點跌了30%多，另外09年我們受貨幣政策寬松包括美國全球印鈔票印的比較多，09年的二三季度房價是有所上漲，但是漲幅非常小，2010年再度還要下跌，2011年下跌，直到是2012年的二季度開始重新上漲，從2012年第二季度漲到目前，比如說我們今年的1月份美國的20個城市房價漲幅是今年1月相比去年1月已經漲了8%左右，目前這個房價已經是達到了大概2009年二季度反彈以后的水平，所以說我認為這次美國的房價經過將近好幾年的下跌而且跌幅是比較可觀的。
35%左右，這一輪應該說調整的是比較到位的，從去年開始房價開始步入到一個重周期或者說長周期的上漲階段，這個我是比較認可的，不僅是他們的房價，包括新屋的銷售量房屋的開工量去年也是在持續(xù)的復蘇的，確實是這樣。
今年以來，中外媒體紛紛報道，現在到美國買房的中國人越來越多，有數據顯示2012年美國來自中國大陸的購房資金高達90億美金，僅低于近鄰加拿大名列第二，還有人認為這個數字是低估了，說中國人為美國房地產的復蘇作出了相當大的貢獻。如果是這樣，美國的房地產上升趨勢真能持續(xù)幾年嗎？
楊紅旭：首先說是美國樓市的上漲主要還是靠他們自身的國內的一個消費購房力量在支撐，美國的經濟經過08年急跌，09年見底然后之后在底部有著震蕩，那么說現在總體上講前幾年應該是有所復蘇的，經濟面是復蘇的，而且價格經過大幅長期跌了之后確實已經基本上見底了，包括去年的時候巴菲特他們也在收購房產中介公司從中謀利，美國經濟的基本面需求開始釋放，包括價格到位這是主導美國樓市的一個核心力量。
至于說外國人比如說加拿大包括中國這種外部需求畢竟量比較小，所以我們還很難說中國人去了之后就會把美國的房價撬動起來，我認為中國人去了之后對于他們的需求系統(tǒng)拉動和刺激，但是中國人的購房需求還不能成為一個諸多力量。
談到中國人到美國買房現在大家最擔心的還是我們不深入的了解當地的市場和環(huán)境，媒體的報道有時候也不完全是可能準確的，盲目投資肯定會有風險，作為專業(yè)人士對到美國買房投資有何建議？
楊紅旭：第一、美國購房交易成本比較低，持有環(huán)節(jié)稅比較多，各地的情況不一樣，基本上會征0.5-3%之間，均值應該是1.5%左右。這樣一個所謂房地產稅或者是財產稅，類似我們現在上海和重慶征的房產稅。
第二、在美國，因為法律比較健全，所以說買房子需要請律師、購保險，尤其是要通過專業(yè)的中介人員，因為是中介人員對于整個法律政策包括交易的各環(huán)節(jié)都比較熟悉，所以一定要去找中介人員，去進行相關的交易。
第三、在美國貸款，美國對外來人口貸款要求是比較高的，在美國要看拿什么證，到底是屬于美國公民哪個檔次，對于外國人一般貸款要求會比較苛刻一點。還要明白一點在美國各個區(qū)域不一樣，一定要注意區(qū)域。
第四、在美國是除了持有環(huán)節(jié)有房產稅之外，還有一些物業(yè)費可能也比較高一點，再者就是相關的一些費，比如說草坪修剪費。
在美國的話買住宅的話它基本上是分為幾類，一類是獨棟，我們說的是別墅，土地是私有的，你買了之后這個產權是擁有的。另外就是連排，排屋，美國的連排別墅這個土地一般也是私有的，是需要交房產稅的。
還有就是公寓，在美國公寓一般是不用交房產稅的，因為你買公寓之后個人沒有擁有這個公寓的土地所有產權，因為公寓是一個集合產權，是有相關的業(yè)委會包括管理公司所持有的，個人買公寓其實是買的一個單元一套房子的使用權。所以公寓一般是不用交物業(yè)稅的，但是你交的物業(yè)管理費比較高，你住公寓物業(yè)管理費遠遠高于去住別墅，這個就是在美國住別墅和公寓差異還是比較大的，個人買房子如果是想持有想自住，想長期增值保值買別墅比較好，如果想短期住或者是想出租回報利潤高一點還是買公寓，公寓是沒有土地私有產權的。
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