5月1日，青島市房地產(chǎn)交易中心公布了今年4月份島城新建商品房銷售數(shù)據(jù)，4月份新建住宅成交量為8525套，較之3月份14553套的成交量，環(huán)比跌幅達(dá)4成。二手房簽約量同樣大幅下跌，跌幅高達(dá)7成以上。業(yè)內(nèi)人士分析，樓市調(diào)控政策落地，穩(wěn)定了購房者心理，量跌價(jià)穩(wěn)仍是房地產(chǎn)市場大勢。

1日上午，青島市房地產(chǎn)交易中心公布了今年4月份市場交易情況。數(shù)據(jù)顯示，4月份新建商品住宅共成交8525套，辦公、商業(yè)等項(xiàng)目的成交量則為554套。與3月份14553套的新建住宅成交量相比，4月份成交量跌勢明顯，減少了6028套，環(huán)比跌幅達(dá)41.4%。但與去年4月份3526套的交易量相比，增加了4999套，同比增幅達(dá)142%。

二手房方面，4月份二手房成交量急速回落，全市簽約量為2548套。而在今年的3月份，二手房簽約量高達(dá)9668套 ，減少了7120套，跌幅高達(dá)74%。其中，原市北區(qū)成交量居最高，達(dá)593套 ，而3月份的簽約量為2437套，其次是市南區(qū)和原四方區(qū)，成交量分別為434套和413套，而3月份的簽約量分別為1767套和1484套；跌勢非常明顯。其他區(qū)域方面，李滄區(qū)簽約354套，黃島區(qū)簽約377套，嶗山區(qū)簽約167套，城陽區(qū)簽約210套。

從價(jià)格區(qū)間來看，單價(jià)萬元以上的房源僅成交1202套，而單價(jià)萬元以下房源成交7323套，對(duì)比非常明顯；其中單價(jià)在6000元到8000元之間的新房成交2205套。戶型區(qū)間來看，120平方米以下的住宅成交量很高，共成交6910套，120平方米以上的成交量僅為1615套，其中戶型面積在60平方米到90平方米的房源成交量為3671套，中小戶型房源依舊是市場的主要支撐點(diǎn)；90平方米到120平方米的住宅成交量其次，為3077套。從成交區(qū)域來看，即墨市延續(xù)著3月份的勢頭，依舊位居全市住宅成交量榜單首位，成交量高達(dá)1271套，其次是城陽區(qū)，成交量為1177套。膠州市、李滄區(qū)的成交量也十分可觀，分別為1024套和960套。

新政滿月，觀望情緒再起

經(jīng)歷恐慌后樓市回歸平靜，量跌價(jià)穩(wěn)仍是大勢

經(jīng)歷3月份恐慌性購房后，島城樓市再次變得理性，買賣雙方都變得謹(jǐn)慎起來。五一小長假期間，記者走訪市區(qū)各大樓盤發(fā)現(xiàn)，不少開發(fā)商選擇5月下旬作為入市良機(jī) ，而在定價(jià)方面則較為謹(jǐn)慎，逆市漲價(jià)的項(xiàng)目并不多見。業(yè)內(nèi)人士分析，受調(diào)控政策落地、市場需求被透支等因素的影響，部分購房者再次產(chǎn)生了觀望情緒，這導(dǎo)致本季度的購房信心小幅下降，量跌價(jià)穩(wěn)仍將是市場大勢。

新政滿月樓市趨穩(wěn)

5月份正是島城地方版樓市調(diào)控政策“滿月”，經(jīng)歷了政策出臺(tái)前的恐慌性購房高潮 ，樓市開始趨向穩(wěn)定。

“3月份的時(shí)候，因?yàn)閾?dān)心個(gè)人所得稅按照差額的20% 征收，新房的契稅稅率上調(diào)到3%到5%，無論是新房還是二手房市場均出現(xiàn)扎堆的情況，剛需的集中爆發(fā)一度導(dǎo)致市區(qū)"日光盤"頻現(xiàn)，但新政出臺(tái)后，市場迅速進(jìn)入穩(wěn)定。”青島世聯(lián)怡高總經(jīng)理陳耀華說。

青島市國土資源和房屋管理局統(tǒng)計(jì)顯示，3月份李滄區(qū)、市北區(qū)、黃島區(qū)、城陽區(qū)均曾出現(xiàn)新盤“日光”的情況。“我們?cè)?月份分兩次推出過房源，剛開盤就被搶購一空。”李滄區(qū)藍(lán)山灣項(xiàng)目的銷售人員說。此外，萬科城、聯(lián)城海岸錦城等項(xiàng)目同樣取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績。

但經(jīng)歷 3月份的市場高溫后，開發(fā)商的銷售策略依舊非常保守。“3月份的市場熱度具有不可持續(xù)性 ，政策的明朗化，盲目的購房需求不可能再現(xiàn)。”市北區(qū)一家新盤項(xiàng)目的營銷總監(jiān)李經(jīng)理說，因此，5月份，他們的定價(jià)策略將依舊主打“優(yōu)惠促銷”招牌。

五一小長假期間，樓市顯得較為冷清。青島市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)顯示，其中4月30日全市新房簽約196套，而5月1日全市網(wǎng)簽數(shù)量為零套 。

購房者觀望情緒再起

地方版新政細(xì)則落地后，購房者急于入市的沖動(dòng)消失，買房時(shí)的選擇更趨理性 。

市北區(qū)的梁先生說，從今年2月份起，他先后到市北區(qū)的中央商務(wù)區(qū)、嶗山區(qū)的午山片區(qū)、市北區(qū)的清江路片區(qū)看過房子。“因?yàn)槁犝f要施行二手房20%的個(gè)稅新政，二套房貸款利率要上調(diào)，這些區(qū)域的新房和二手房都賣得很快，家人一度催著我趕緊把房子定下來。”梁先生說。青島版國五條細(xì)則落地后，他原本焦急的心態(tài)平靜下來。“現(xiàn)在的新盤普遍推遲開盤的時(shí)間，二手房的交易也重新變得冷清起來，家人也同意先看好市場的走勢再考慮買房。”梁先生說。

來自青島銳理數(shù)據(jù)的市場調(diào)查顯示，日趨收緊的調(diào)控政策已對(duì)購房者的心理造成影響，并導(dǎo)致多數(shù)購房者產(chǎn)生觀望情緒，37.8%的購房者表示將選擇延遲購房，靜待政策進(jìn)展和市場反應(yīng)再做決定，二季度島城購房者的購房信心指數(shù)明顯下降。

鏈家不動(dòng)產(chǎn)的殷天逸表示，地方版細(xì)則出臺(tái)后，買賣雙方的心態(tài)已由以前的快速成交變成觀望等待，導(dǎo)致4月份二手房成交量大幅下滑。“細(xì)則落地前需求的集中釋放已基本透支了未來半年的市場需求。”殷天逸說，上半年島城二手房的交易量或?qū)⒕S持低位。

改善性房源供應(yīng)增加

值得關(guān)注的是，剛需在市場獨(dú)當(dāng)一面的成交格局已經(jīng)悄然發(fā)生變化。記者探訪市場了解到，五一期間不少項(xiàng)目推出了面向改善性需求的大戶型房源以及洋房項(xiàng)目。定位于改善性需求的房源增加了兩成以上。

嶗山區(qū)的青島印象山項(xiàng)目推出了多層以及洋房項(xiàng)目，戶型面積在130平方米到270平方米之間，銷售均價(jià)在2.1萬元/平方米左右；嶗山區(qū)的懿品御府項(xiàng)目也將推出別墅洋房項(xiàng)目，銷售均價(jià)達(dá)2.5萬元/平方米；李滄區(qū)的時(shí)代城、中海國際社區(qū)項(xiàng)目也推出了“闊景大宅”，超過130平方米的戶型面積，也將客戶定位于改善性需求；綠城理想之城、魯信南海花園等項(xiàng)目也都推出了面向改善性需求的洋房項(xiàng)目。

“進(jìn)入4月以來，大戶型成為新盤市場的熱門，開發(fā)商開始搶奪隨之而來的改善性需求。”城陽區(qū)一家新盤項(xiàng)目的銷售總監(jiān)陳經(jīng)理說，他們的洋房、別墅項(xiàng)目也將在5月中旬開盤 。青島市房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月下旬以來，90平方米以下和130平方米以上戶型的銷售速度非常接近。城陽區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)多家新盤項(xiàng)目90平方米到144平方米之間的改善型物業(yè)成交環(huán)比增幅均明顯增加。

利好利空因素角力

此前，新出臺(tái)的青島版實(shí)施細(xì)則，從制定新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)，加快保障性安居工程規(guī)劃、建設(shè)和供應(yīng)，增加普通商品住房用地和有效供應(yīng)，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房以及加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管規(guī)范市場秩序等五方面，保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

其中個(gè)人所得稅按照差額的20% 征收，新房契稅上調(diào)到3%到5%，這些政策已經(jīng)確定暫不執(zhí)行，二套房首付比例及貸款利率也還沒有明確上調(diào)。此外，新房市場還面臨一個(gè)重大利好，島城公積金最高貸款額度上限提高到60萬元，二手房公積金貸款最高限額統(tǒng)一調(diào)整為35萬元，這些都在一定程度上緩解了購房者的購房壓力。“但值得關(guān)注的是，今年對(duì)投資性投機(jī)性購房者依舊從嚴(yán)控制。”青島世聯(lián)怡高總經(jīng)理陳耀華說，如果市場出現(xiàn)異動(dòng)，信貸門檻以及稅收門檻可能一齊提高，開發(fā)商如果盲目樂觀，極有可能會(huì)招致更為嚴(yán)厲的后續(xù)政策出臺(tái)。

 

本月24個(gè)項(xiàng)目開盤加推

但不管怎么說，日前出臺(tái)的青島版政策細(xì)則，已經(jīng)讓市場的走勢越來越明朗化。

根據(jù)青島市國土資源和房屋管理局統(tǒng)計(jì)，5月份島城預(yù)計(jì)有24個(gè)項(xiàng)目開盤或加推，與去年同期的18新盤上市相比，推盤數(shù)量同比增長了三成以上；新入市項(xiàng)目主要集中在黃島區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)和城陽區(qū)。其中新黃島區(qū)有8盤入市，李滄區(qū)、市北區(qū)和城陽區(qū)各有4盤入市，即墨市有3盤入市，市南區(qū)有1個(gè)新盤項(xiàng)目入市。

“限購、限貸等政策依舊從嚴(yán)，加上市場剛需已經(jīng)被透支嚴(yán)重，新房市場和二手房市場都不會(huì)再上演3月份的搶房局面。”市南區(qū)一家地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)的劉經(jīng)理說，二季度的市場會(huì)平穩(wěn)運(yùn)行。

多位業(yè)內(nèi)人士分析說，短期內(nèi)島城樓市不太可能出現(xiàn)價(jià)格的異常波動(dòng)，量跌價(jià)穩(wěn)將是未來市場的大勢。