近日，仲量聯(lián)行發(fā)布2013年第一季度青島房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧報(bào)告顯示，隨著一系列自用需求型商業(yè)寫字樓的加推入市，島城寫字樓市場(chǎng)空置率環(huán)比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)至18.2%。與此同時(shí)，報(bào)告顯示，未來(lái)12個(gè)月，青島甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)仍會(huì)有約100000平方米的新增供應(yīng)，值得注意的是，這些項(xiàng)目的買家多屬自用需求，因此不會(huì)對(duì)整體市場(chǎng)空置率造成較大壓力。與此同時(shí)，未來(lái)一年內(nèi)，還有近17萬(wàn)平方米的新增優(yōu)質(zhì)商鋪進(jìn)入市場(chǎng)，2013年在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇的背景下，預(yù)計(jì)不同零售物業(yè)的表現(xiàn)會(huì)因區(qū)位和成熟度的不同而出現(xiàn)明顯分化。 

 

寫字樓空置率回調(diào)至18.2% 

 

據(jù)了解，位于CBD板塊內(nèi)的卓越大廈于上個(gè)季度交付使用，較高的業(yè)主自用需求推高了寫字樓市場(chǎng)的凈吸納量。報(bào)告顯示，今年第一季度寫字樓市場(chǎng)凈吸納量約為46000平方米，整體市場(chǎng)空置率環(huán)比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)至18.2%。據(jù)介紹，新落成的卓越大廈較高的業(yè)主自用需求，使得寫字樓凈吸納量較上季度有明顯增加。繼上季度中海大廈交付以后，市北中央商務(wù)區(qū)本季度又迎來(lái)第一棟分散業(yè)權(quán)辦公樓——卓越大廈的交付使用。據(jù)悉，該物業(yè)目前已經(jīng)基本售罄，且業(yè)主多以自用需求為主，所以并未對(duì)整體市場(chǎng)空置率帶來(lái)較大影響。同時(shí)，嶗山商務(wù)區(qū)不斷成熟的商業(yè)氛圍和充足的可租賃面積逐漸吸引部分企業(yè)從市南區(qū)的舊樓搬遷至此，推動(dòng)嶗山辦公樓市場(chǎng)的需求穩(wěn)定增長(zhǎng)。 

 

在租金方面，辦公樓市場(chǎng)整體租金與上季度基本持平，為每月89元/平方米。其中，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)需求相對(duì)較弱，但由于過(guò)去幾個(gè)季度沒(méi)有新增供應(yīng)，市場(chǎng)租金尚未面臨較大的下行壓力，環(huán)比基本持平。此外，嶗山區(qū)的乙級(jí)辦公樓市場(chǎng)雖然受到內(nèi)資企業(yè)租賃需求的推動(dòng)，但業(yè)主考慮到目前該區(qū)域較高的空置率水平，近期并沒(méi)有大幅上調(diào)租金。 

 

據(jù)介紹，2013年整體租賃需求將保持平穩(wěn)。雖然第一季度經(jīng)濟(jì)增速低于預(yù)期，但是預(yù)計(jì)在接下來(lái)的三個(gè)季度經(jīng)濟(jì)增速有望改善，這將使得2013年的整體租賃需求相對(duì)于2012年保持平穩(wěn)。仲量聯(lián)行上海和華東區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒表示：“未來(lái)12個(gè)月，青島甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)仍會(huì)有約100000平方米的新增供應(yīng)，其中青島中心的預(yù)售表現(xiàn)相對(duì)活躍，主要是來(lái)自于買家的自用需求，因此該物業(yè)交付時(shí)將不會(huì)對(duì)整體市場(chǎng)空置率造成較大壓力。預(yù)計(jì)整體租金在2013年將呈現(xiàn)小幅上漲的趨勢(shì)。” 

 

17萬(wàn)平方米新增商鋪將入市 

 

據(jù)了解，青島零售租賃市場(chǎng)雖然在一季度表現(xiàn)平淡，但在未來(lái)12個(gè)月，全市仍將有將近17萬(wàn)平方米的新增優(yōu)質(zhì)商鋪進(jìn)入市場(chǎng)。據(jù)介紹，第一季度青島零售租賃市場(chǎng)的表現(xiàn)相對(duì)平淡，但是市場(chǎng)凈吸納量達(dá)到了130000平方米，這主要源于新開(kāi)業(yè)的偉東樂(lè)客城的預(yù)租面積。據(jù)介紹，ZARA及Inditex旗下的另外六個(gè)品牌在偉東樂(lè)客城開(kāi)出了總計(jì)超過(guò)6000平方米的店鋪。在這其中，不少品牌都是首次進(jìn)入青島市場(chǎng)。一季度，受偉東樂(lè)客城入市的影響，青島優(yōu)質(zhì)商鋪空置率環(huán)比上升0.8個(gè)百分點(diǎn)至4.6%。 

 

不同零售物業(yè)差異化表現(xiàn)加劇。第一季度，全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心首層平均租金僅同質(zhì)環(huán)比上漲0.9%，核心商圈的成熟物業(yè)仍然保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)，但近期大量的新增供應(yīng)放緩了整體市場(chǎng)的租金增幅。對(duì)此，周志鋒表示：“未來(lái)12個(gè)月全市仍將有將近17萬(wàn)平方米的新增優(yōu)質(zhì)商鋪進(jìn)入市場(chǎng)，包括兩個(gè)體量較小的底商項(xiàng)目和一個(gè)位于非核心商圈的社區(qū)型購(gòu)物中心。2013年在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇的背景下，預(yù)計(jì)不同零售物業(yè)的表現(xiàn)會(huì)因區(qū)位和成熟度的不同而出現(xiàn)明顯分化。” 

 

住宅成交量先抑后揚(yáng) 

 

受“國(guó)五條”新政影響二手住宅成交量激增。今年第一季度，青島住宅市場(chǎng)成交量呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)的局面，3月份出臺(tái)的新政使原本冷清的住宅市場(chǎng)迅速升溫，全市所有區(qū)域新建商品住宅的總成交量為28409套，雖環(huán)比下降24.2%，但比 2012年同期上漲了163.4%。新政對(duì)高端住宅市場(chǎng)的影響則并不明顯，一季度新房成交量為1376套，環(huán)比下降20.9%。由于近期新開(kāi)盤或者加推樓盤的高端項(xiàng)目較少，市場(chǎng)對(duì)庫(kù)存的消化速度有所放緩。第一季度高端住宅市場(chǎng)的新增供應(yīng)共計(jì)436套，僅有2個(gè)項(xiàng)目加推新盤，包括萬(wàn)科藍(lán)山（380套）和青島印象山（56套），這兩個(gè)項(xiàng)目之前都保持了比較好的銷售速度。在高端二手住宅市場(chǎng)，剛需客戶和急于出售房產(chǎn)的二手房房主對(duì)新政落實(shí)后，交易稅費(fèi)、購(gòu)房成本等因素的擔(dān)憂使本季度成交量激增。 

 

二手房議價(jià)空間增大帶動(dòng)整體高端住宅成交價(jià)小幅下降。一季度高端住宅市場(chǎng)的成交均價(jià)為18897元/平方米，環(huán)比下降0.12%，同比下降2.0%。在新房市場(chǎng)上，雖然部分開(kāi)發(fā)商釋放出了漲價(jià)的信號(hào)，但價(jià)格變化相對(duì)平穩(wěn)。但在二手房市場(chǎng)上，受新政的影響，多數(shù)二手房房東急于賣房的同時(shí)議價(jià)空間明顯增大，帶動(dòng)整體高端住宅成交價(jià)出現(xiàn)小幅下降。預(yù)計(jì)一季度集中釋放的需求將使高端二手房市場(chǎng)的成交量在未來(lái)幾個(gè)月出現(xiàn)下降趨勢(shì)。周志鋒表示：“由于青島版‘國(guó)五條’細(xì)則并沒(méi)有公布具體的調(diào)控措施，預(yù)計(jì)短期內(nèi)不會(huì)對(duì)青島的住宅市場(chǎng)帶來(lái)較大影響。新房市場(chǎng)上，今年仍有約3000套的高端住宅預(yù)計(jì)將進(jìn)入市場(chǎng)，雖然部分開(kāi)發(fā)商對(duì)后市預(yù)期看好，但是由于政策趨緊，新房市場(chǎng)仍不具備大漲的基礎(chǔ)。”