北京大興區(qū)的3宗經(jīng)營性用地將于5月8日公開競價(jià)。

 

這3宗地塊分別為新城核心區(qū)I、J組團(tuán)0101-009、012商業(yè)金融地塊，舊宮鎮(zhèn)綠隔地區(qū)A2-1居住地塊，魏善莊鎮(zhèn)北區(qū)、西區(qū)AA-25多功能用地。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，舊宮鎮(zhèn)居住地塊最值得關(guān)注。

 

北京市土地整理儲備中心公告顯示，舊宮鎮(zhèn)地塊為二類居住用地，建設(shè)用地面積2.7萬平方米，容積率2.5，掛牌出讓起始價(jià)為86000萬元，折合樓面地價(jià)為12659元/平方米。該地塊的競價(jià)階梯為500萬元，競買保證金為26000萬元。此外，該地塊設(shè)定了土地上限價(jià)格，當(dāng)競買報(bào)價(jià)達(dá)到上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上競報(bào)公共租賃房面積方式確定競得人。

 

對于該地塊的出讓前景，北京國地房地產(chǎn)土地評估有限公司市場研究中心總經(jīng)理姜安源表示，由于該地塊的起始樓面地價(jià)為12659元/平方米，低于同區(qū)域此前成交的A1地塊的成交樓面地價(jià)（15918元/平方米），因此會有一定的溢價(jià)空間。

 

大興區(qū)連推3宗地

 

此次大興區(qū)連推3宗地塊，舊宮鎮(zhèn)地塊更是引人關(guān)注，畢竟目前北京土地市場上最缺的就是住宅用地。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅介紹，2011年下半年舊宮鎮(zhèn)曾連續(xù)推出3宗住宅用地，分別被萬科、葛洲壩集團(tuán)、國奧控股以接近萬元的樓面地價(jià)摘得。之后，該區(qū)域的熱度被一舉提升。

 

據(jù)了解，目前舊宮鎮(zhèn)的在售項(xiàng)目僅有綠城陽光公館（住宅項(xiàng)目）和東亞·五環(huán)國際（商住項(xiàng)目），售價(jià)在20000元~25000元/平方米之間。但這兩個(gè)項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上均有其特殊性，與購房者對住宅戶型普遍要求的南北通透、明廚明衛(wèi)不符。

 

首佳顧問研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年7月推出的大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)綠隔地區(qū)建設(shè)舊村改造二期A1地塊（二類居住用地及商業(yè)金融用地）被中冶聯(lián)合體以總價(jià)22億元拿下，樓面地價(jià)為15918元/平方米，溢價(jià)率45%。扣除4700平方米的公租房之后，該地塊的樓面地價(jià)為16478元/平方米。

 

郭毅認(rèn)為，盡管2012年中冶聯(lián)合體以近16000元/平方米的樓面地價(jià)摘得舊宮鎮(zhèn)綠隔地區(qū)建設(shè)舊村改造二期A1地塊，表明其對舊宮區(qū)域的土地價(jià)值預(yù)期較高。但就目前來看，舊宮項(xiàng)目的價(jià)值究竟如何，受制于政策審批后的預(yù)售價(jià)格。“在當(dāng)前市場形勢并不明朗的情形下，舊宮鎮(zhèn)再次推出住宅用地，且起始樓面地價(jià)高達(dá)12659元/平方米，特別是該地塊還有3.2萬平方米的代征地面積，比2.7萬平方米的建設(shè)用地面積還多出了5000平方米，這對于開發(fā)商來說將加大其開發(fā)成本。”

 

首佳顧問研究中心高級經(jīng)理趙瑞華表示，預(yù)計(jì)此次推出的舊宮鎮(zhèn)綠隔地區(qū)A2-1居住地塊的成交價(jià)格將比2012年有所上漲，看中大興區(qū)域價(jià)值的保利、首開、龍湖等大型房企或?qū)⑴c拿地。

 

大興區(qū)此次推出的其他兩宗地塊分別為商業(yè)用地和多功能用地。北京國地房地產(chǎn)土地評估有限公司市場研究中心提供的資料顯示，大興區(qū)魏善莊鎮(zhèn)北區(qū)、西區(qū)AA-25地塊曾在2011年以掛牌方式出讓，但無人問津。2012年8月，該地塊再次推出。9月，該地塊同其他10宗地塊一起被取消出讓。此次該地塊再次推出，出讓方式仍為“掛牌”。

 

大興新城核心區(qū)0101-009、012商業(yè)地塊的建設(shè)用地面積為6.43萬平方米，容積率2.0，比2012年底該區(qū)域成交的I組團(tuán)0101-013地塊的容積率增加了一倍。該地塊未設(shè)定掛牌交易起始價(jià)，首次報(bào)價(jià)由競買人自主報(bào)價(jià)。

 

對于大興新城地塊和魏善莊鎮(zhèn)地塊，趙瑞華認(rèn)為，已在同區(qū)域內(nèi)投資商業(yè)物業(yè)的企業(yè)預(yù)計(jì)將會出手，比如龍熙地產(chǎn)、綠地等。

 

“限價(jià)政策”或影響拿地

 

在“新國五條”公布之后的大背景下，近兩個(gè)月以來北京土地市場上的供給嚴(yán)重不足，大興此次集中推出3宗地塊勢必會成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。同時(shí)，針對北京樓盤的限價(jià)政策又為這3宗地塊的出讓增加了變數(shù)。郭毅表示，諸如舊宮的一些項(xiàng)目已完成前期開發(fā)，計(jì)劃在今年面向市場銷售，但由于北京的樓盤限價(jià)政策，在沒有拿到預(yù)售許可證前，幾家房企均未公示預(yù)計(jì)售價(jià)。

 

中原集團(tuán)研究中心總監(jiān)劉淵認(rèn)為，如果住宅用地在當(dāng)前情況下依然成交樓面地價(jià)較高，則說明房企對后市仍有信心。舊宮鎮(zhèn)綠隔地區(qū)A2-1居住地塊的成交結(jié)果將是一個(gè)很好的例子。

 

黃金灣投資集團(tuán)副董事長全亮向記者表示，從房企拿地的角度來講，肯定會受到政策影響，比如房企會與周邊其他項(xiàng)目的開發(fā)成本進(jìn)行比較，包括樓面地價(jià)和房屋預(yù)售價(jià)格等。如果房企不計(jì)成本地高價(jià)拿地，則會面臨預(yù)售價(jià)格過高的壓力。