當(dāng)房價遇到“天花板”將會發(fā)生什么？猶如一個連鎖的化學(xué)反應(yīng)，衍生出無窮的變化。價格管控當(dāng)前，對于多數(shù)精裝修項(xiàng)目而言，尤其尷尬。研究出限價時代的一套求生法，以高于毛坯的成本同樣存活于限價時代，成為多個項(xiàng)目的共同選擇。
在調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，做精裝修拆分被應(yīng)用得最為廣泛。精裝修拆分是指，精裝樓盤以低價獲批預(yù)售證后，將房款與精裝修款相分離，從精裝修中變相漲價的模式。業(yè)內(nèi)人士指出，購房人在購置精裝修房時，應(yīng)警惕“雙面合同”的風(fēng)險。與此同時，在價格管控下，精裝修質(zhì)量是否會隨之縮水，也引起不少人的擔(dān)憂。
購房人遭遇精裝修“特殊條款”
經(jīng)過數(shù)月的千挑萬選，彭博（化名）終于決定出手位于大興舊宮的某項(xiàng)目，然而她卻體驗(yàn)了一把與眾不同的購房經(jīng)歷。“房子還沒選，銷售首先要求我們簽一份叫做‘幸福家園計劃’的協(xié)議，主要是關(guān)于精裝修的內(nèi)容。”據(jù)彭博回憶，這份幸福家園計劃最引人注目的地方是用特大號的字體標(biāo)注出的一句話，大意為“乙方裝修價格高于市場價格，但甲方基于對乙方品牌及品質(zhì)的信任，接受該條款。”彭博說。
據(jù)記者了解，和此前精裝修房普遍涉及的補(bǔ)充協(xié)議有所區(qū)別，該幸福家園計劃中并未對精裝修產(chǎn)品的品牌及規(guī)格做出展示，只是標(biāo)明精裝修的標(biāo)準(zhǔn)大約在5000元/平米，按照彭博所選擇的85平米意向戶型計算，需支付42萬元左右的精裝修款。
記者通過調(diào)查獲悉，該項(xiàng)目上期開盤價為28000元/平米，這期加上精裝修的推盤價大約為29000元/平米-31000元/平米。而該項(xiàng)目4月28日開盤至今尚未簽約，據(jù)彭博介紹，自己仍在等候搖號通知。
■分析
為取預(yù)售證“AB合同”頻現(xiàn)
無獨(dú)有偶，彭博的遭遇并不是個案。據(jù)此前媒體報道，北京數(shù)個項(xiàng)目都有簽訂兩份合同、將精裝修款拆分支付的現(xiàn)象。“現(xiàn)在核發(fā)預(yù)售證，一般不是參照上期成交均價，基本上是參照上期預(yù)售價格。簽訂AB合同（即房款和精裝修款兩個合同），將精裝修款從總房款中分離出來，并且多數(shù)項(xiàng)目都要求一次性付清，這相當(dāng)于增加了首付。”某業(yè)內(nèi)分析人士指出。
另據(jù)一位接近住建委人士透露，精裝修項(xiàng)目和毛坯項(xiàng)目在取證報批時基本采取的是一套系統(tǒng)，唯一的差別是精裝修項(xiàng)目需要報出精裝修成本作為參考。“在實(shí)際操作過程中，不可能去考察每一個項(xiàng)目。因此只要總的數(shù)字保持在合理范圍之內(nèi)，至于采取什么樣的方式不太去深究。”該人士表示這也是AB合同頻現(xiàn)的主要原因之一。
在采訪過程中，多位業(yè)內(nèi)人士對記者表示，目前形成這種現(xiàn)象也是在價格管控下沒有辦法的辦法，未來這種情況還可能愈演愈烈。
5月9日，記者以購房者身份致電北京市住建委便民熱線，工作人員表示，如果開發(fā)商在實(shí)際購房中將精裝修價格和毛坯價格進(jìn)行拆分出售，要求購房者先簽訂精裝修合同，才能進(jìn)行購房，并且實(shí)際銷售價格超過在市住建委備案的價格，開發(fā)商這種行為可能涉嫌違規(guī)。如果屬實(shí)，市住建委會對該企業(yè)進(jìn)行處罰，并責(zé)令整改。
■提醒
“雙面合同”有風(fēng)險
雖然目前受到價格管控影響的以期房為主，一位前不久完成“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人依然對于目前市場表示擔(dān)憂：“將精裝修款從總房款中剝離出來，首先就是精裝修無法貸款的問題，增加了購房者的壓力；其次，購房發(fā)票無法體現(xiàn)多繳納的精裝修款，未來在房產(chǎn)二次轉(zhuǎn)手的時候，房產(chǎn)價格會被低估，對于購房人利益而言是一種傷害。”
另一個剛剛?cè)〉娩N售證，位于東部的某精裝項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也告訴記者，此次并沒有采用拆分精裝修的途徑，“是因?yàn)閾?dān)心會有后續(xù)的問題，最大的風(fēng)險就是交樓時，購房人對精裝修不滿，糾紛將會層出不窮。”畢竟明確裝修價值了，和簽在購房合同里的精裝交付標(biāo)準(zhǔn)是兩回事，“就如同贈品和花錢消費(fèi)的心理接受程度是不一樣的。”該負(fù)責(zé)人說。
■趨勢
開發(fā)商精裝熱情打折扣
一邊是預(yù)售證申請的價格管控，一邊是精裝修項(xiàng)目的成本控制，不少房企面對項(xiàng)目定位都更加謹(jǐn)慎。
作為天宮院區(qū)域唯一的精裝修項(xiàng)目，據(jù)金融街融匯項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，因?yàn)榍捌谛羁蜁r間較長，所有的工程進(jìn)度也是按照原有的規(guī)劃在進(jìn)行中，即將開盤的三期肯定還要做精裝，但之后的四期產(chǎn)品是否做精裝修并不一定，因?yàn)楫a(chǎn)品的定位和規(guī)劃目前尚未確定。
鴻坤相關(guān)負(fù)責(zé)人也告訴記者，公司旗下的鴻坤林語墅將以何種方式解決房價與精裝修的平衡尚不可知，未來是否會繼續(xù)做精裝修產(chǎn)品將視市場需求與價格杠桿決定。
另一個位于北部的改善型樓盤的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也對記者表示，企業(yè)拿地成本越來越高的前提下，只能將產(chǎn)品品質(zhì)不斷提高，而選擇精裝修是很常用的方式。“我們目前也在關(guān)注市場上精裝修剝離的做法，也在試圖研究一個兼顧購房人和企業(yè)雙方利益的辦法。”該負(fù)責(zé)人表示。
■延伸
精裝修質(zhì)量引發(fā)業(yè)界擔(dān)憂
之所以在精裝修上做文章，開發(fā)商無疑是希望通過這些方式規(guī)避風(fēng)險，順利取得預(yù)售證。更讓業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂的是，價格紅線之下，是否會有一些開發(fā)商通過降低精裝修的品質(zhì)而控制成本。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，過分強(qiáng)制價格，可能會導(dǎo)致開發(fā)商對樓盤配置、建材、或建造工藝進(jìn)行適度降級，在成本上進(jìn)一步控制，以迎合“限價令”政策的相關(guān)規(guī)定，而這一做法的隱患，就是造成后期交房時諸多糾紛。
一位不愿透露姓名的房企人士表示，對于房企而言，需要將高價拿下的地塊優(yōu)化升級才能保證利潤。但凡樓盤的價格下跌，品質(zhì)會隨之下降，由此又將會帶來砸售樓處等不良影響，這也是大家都不愿意看到的。
北京市房協(xié)秘書長陳志也表示，有關(guān)部門需客觀評價調(diào)控效果，以及找準(zhǔn)需要調(diào)整的內(nèi)容，而不是一刀切僅僅就房價目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)進(jìn)行統(tǒng)計學(xué)的調(diào)整，更要對產(chǎn)品質(zhì)量加以關(guān)注。
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