限價時代開發(fā)商如何才能漲價？拆分房價。雖然北京住建委通過控制預(yù)售許可證的方式來干預(yù)開發(fā)商漲價，但“兵來將擋水來土掩”，開發(fā)商已經(jīng)找到了繞過政策調(diào)控的新方法，通過拆分房價的方式既規(guī)避了限價措施，又實現(xiàn)了增收的目的。

房價和裝修款分離

買房人感嘆開發(fā)商真“鬼”

在北京房山，某大型房地產(chǎn)開發(fā)商五一假期的時候開出三棟住宅，由于性價比不錯，吸引了大量此前排隊的買房人，其中價格最便宜的7號樓基本被一掃而空。而購房者也發(fā)現(xiàn)，樓價出現(xiàn)了新變化，原本精裝的房子現(xiàn)在被分成了毛坯房價和裝修價格，自己需要簽訂兩份合同來買房。不少買房人感嘆，開發(fā)商真是“鬼”。

昨日，記者來到了位于房山的這一項目，該項目距離城鐵房山線大學(xué)城站不遠(yuǎn)，屬于精裝修樓盤，最近一次開盤3棟樓，戶型包括70多平方米的一居以及102平方米和108平方米的三居。在售樓處，記者看到了五一開盤的銷售成果，優(yōu)惠最多的7號樓銷控表上幾乎都貼滿了認(rèn)購的標(biāo)簽。

在銷控表上，樓盤的價格低得驚人，一套102平方米的三居，每平方米單價只有約1.6萬元，總價160萬元多一點，這一價格明顯低于周邊樓盤的價格。在旁邊開的另一個毛坯樓盤，單價已經(jīng)在2萬元了。售樓員隨后一席話解釋了記者的疑惑，“我們這邊只是毛坯房的價格，因為項目是精裝修，每套房都有35萬元的裝修費用。”換句話說，整套房價格為185萬元左右，這樣算下來，這一價格就沒那么優(yōu)惠了。

精裝修合同有虛高

未來如出售稅費將更多

購買這樣類型的房產(chǎn)，購房者需要和開發(fā)商簽訂一個購房合同，內(nèi)容是涵蓋毛坯房的合同。與此同時，買房人還需要和開發(fā)商指定的建設(shè)公司簽訂一個精裝修合同。“我們的裝修公司就是我們的承建商，且裝修合同上都會明確裝修標(biāo)準(zhǔn)等。”售樓員安撫記者不要為此擔(dān)心。雖然這一形式和以前的一份大合同不一樣，但對買房人的承諾并沒有變。

記者詢問這一模式是否是因為住建委限價的原因，使得開發(fā)商利用毛坯房的價格去獲得預(yù)售許可證，然后再通過精裝修的方式獲得高利潤。售樓員明確表示了否認(rèn)，并稱目前該公司的多個項目都采取了兩份合同的方式，這是銷售方式的改變。

但據(jù)記者了解，從以往精裝修的標(biāo)準(zhǔn)來看，同類型的裝修標(biāo)準(zhǔn)大約為1000元-1500元/平方米，而現(xiàn)在3000元-3500元/平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)顯然有虛高的成分。對于這種疑問，銷售人員只是笑而不答。

不過，售樓員又嘗試游說記者稱，通過房價拆分，買房人可以得到不少實惠，比如少交契稅。因為總價變低了35萬元，買房人的契稅基數(shù)就變成了160萬元，以家庭第二套房3%契稅為例，僅這一項就可以少交1萬元。

然而，記者隨后咨詢房地產(chǎn)中介后獲悉，這一稅費優(yōu)惠只是暫時的。“要是這一房屋一直居住還行，如果未來出售，這些錢又會再流出去。” 根據(jù)京版國五條細(xì)則要求，二手房交易過程中要收取房屋收益的20%作為契稅。精裝拆分后購房成本被人為做低，雖然部分裝修款可以抵扣，但并不能全額計入，消費者再次出售房屋的時候就需要投入更多的稅費。

房價拆分提高首付

開發(fā)商提供消費信貸有門檻

房價拆分還會對買房人造成更大的現(xiàn)實挑戰(zhàn)——首付款增加，貸款額降低。如果按照原本一份購房合同，185萬元的房款，30%首付款，買房人需要一次性掏出約56萬元的首付款。但裝修和毛坯房分離后，購房人需要支付48萬元的房子首付款和35萬元的裝修款，兩者總計83萬元，對于購房人群來說，首付相當(dāng)于增加了50%。

對于裝修款35萬元，開發(fā)商也做了一些財務(wù)安排，讓一家銀行提供消費信貸。在支付裝修款時，買房人可以辦一張信用卡，將這筆35萬元左右的裝修款安排成大額分期付款。但售樓員也坦承，雖然如此，并不是每個人的信用狀況都能夠申請到如此之高的分期額度。

而且分期貸款的手續(xù)費和利息也是一筆不小的開銷。據(jù)記者了解，根據(jù)這家商業(yè)銀行的消費貸款利率，35萬元的分期手續(xù)費加利息約3.8萬元。房山這一項目的開發(fā)商對裝修費分期產(chǎn)生的手續(xù)費和利息進(jìn)行了全額補(bǔ)貼，但并不是所有的開發(fā)商都有如此財務(wù)安排。

住建委已經(jīng)注意此事

正研究是否對房價拆分進(jìn)行規(guī)范

從2013年3月開始，北京市住建委加強(qiáng)對預(yù)售許可證審批的管理。在3月全國兩會召開期間，甚至一度暫停了預(yù)售許可證的審批工作，這導(dǎo)致多家房企推房節(jié)奏被打亂，不少房企眼看著調(diào)控越來越嚴(yán)，卻苦于拿不到預(yù)售許可證。

3月20日后，住建委逐步恢復(fù)預(yù)售許可證審批，一些樓盤才被放行。但放行也是有條件的，一個原則就是價格偏高將不發(fā)預(yù)售許可證。

在這一大背景下，開發(fā)商只有兩個選擇，要么繼續(xù)等待，要么主動調(diào)價。預(yù)售許可證的管理立馬見效，北京開盤項目在4月大幅減少。根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計，北京市住建委總計批準(zhǔn)22個樓盤的預(yù)售許可申請，同比下降18.5%。

對于開發(fā)商展開房價拆分的策略，住建委內(nèi)部人士則告訴記者，住建委已經(jīng)注意到了這一現(xiàn)象，正在研究是否有必要對房價拆分進(jìn)行規(guī)范。而對于這一現(xiàn)象，政府內(nèi)部也存在一定的爭論，首先是現(xiàn)在已經(jīng)通過行政手段對房價進(jìn)行了干預(yù)，是否還需要再度出手對市場進(jìn)行限制。而也有聲音表示，如果助長此風(fēng)，可能導(dǎo)致限價令名存實亡，房價變相反彈。不過，一位北京開發(fā)商告訴記者，“這一方式出現(xiàn)，不太可能是開發(fā)商的一個小聰明，背后可能更加復(fù)雜。”

房價拆分也是無奈之舉

開發(fā)商“新招”給業(yè)主留隱患

北京房價頻頻上漲，這給政府很大的壓力，北京由此誕生了全國執(zhí)行國五條最嚴(yán)格的地方細(xì)則。在細(xì)則中，北京市政府明確了2013年的調(diào)控目標(biāo)——房價與2012年相比保持穩(wěn)定。但在現(xiàn)實執(zhí)行后，監(jiān)管方發(fā)現(xiàn)此目標(biāo)充滿挑戰(zhàn)。

對于開發(fā)商而言，拆分房價也是無奈之舉。一邊是市場，地價、人力頻頻上漲，各大房企都有明確的財務(wù)考核要求，另一邊是有關(guān)部門實實在在對銷售價格的限制。在這種格局下，如何找到能實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益的措施，成為眼前的關(guān)鍵。在此背景下，價格拆分便出現(xiàn)了。

除了精裝價格拆分，部分項目還通過一系列桌底下的手段降低審批價格，比如降低裝修標(biāo)準(zhǔn)，將原本2000元/平方米的裝修降低為1000元/平方米，這樣就能實現(xiàn)和上一期開盤項目價格上的齊平。但這一方法很容易留下隱患，一旦業(yè)主入住之后，很快就會發(fā)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)下降并引發(fā)糾紛。