隨著各地發(fā)布“國五條”實施細(xì)則滿一個月，全國樓市量跌滯漲效果已經(jīng)顯現(xiàn)。然而，一些房地產(chǎn)開發(fā)商并不愿輕易就范，為規(guī)避史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策，將新樓盤由精裝搖身一變成了毛坯，玩起了表面降價實際變相漲價的“數(shù)字游戲”。對此，專家認(rèn)為，調(diào)控政策的落實在短期內(nèi)確實起到了一定成效，但是一些開發(fā)商仍然想方設(shè)法“玩貓膩”，鉆政策的空子。因此，在外敷調(diào)控這副“外用藥”的同時，也應(yīng)該內(nèi)打土地、財稅改革等“長效針”，只有開出外敷內(nèi)用、相輔相成的綜合處方，才是抑制房價過快上漲的良藥。

 

房價“假摔”忽悠政府和買家

 

在調(diào)控政策最為嚴(yán)厲的北京，一些房產(chǎn)項目出現(xiàn)了購房簽訂兩份合同，將毛坯和精裝拆分支付的“新招”。例如，新近開盤的房山區(qū)某樓盤，相比于周圍每平方米2萬元的房價，該樓盤銷控表上1.6萬元的單價極具吸引力。但是，如果購房者認(rèn)為能撿到這樣的“便宜”那就想錯了。因為這僅僅是毛坯房的價格，購房者要買下此房，除了簽一份毛坯房合同外，還必須要再簽一份每套35萬元的精裝修合同，兩份合同算下來，和周圍房價也相差無幾了，購房者無疑又被開發(fā)商“忽悠”了一把。

 

開發(fā)商之所以在精裝修上做文章，就是希望通過“假降真漲”的貓膩來規(guī)避嚴(yán)厲的“限漲令”，以便能順利取得預(yù)售證。但是，這種做法不僅造成了房價“假摔”的假象，而且無形中加大了購房者的負(fù)擔(dān)和風(fēng)險。業(yè)內(nèi)人士指出，將精裝修款從總房款中剝離出來，使得精裝修部分根本無法貸款，增加了購房者的壓力，而購房發(fā)票無法體現(xiàn)多繳納的精裝修款，使得未來房產(chǎn)二次轉(zhuǎn)手時房價會被低估，購房者繳納的稅費反而更多。

 

抑房價難度依然不小

 

盡管房價并未明顯下跌，但是不少地方樓市已經(jīng)有了降溫跡象。中國指數(shù)研究院發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示，在4月29日到5月5日一周內(nèi)重點監(jiān)測的40個城市中，六成以上城市成交同比下跌，下跌城市數(shù)量從之前一周的6個城市迅速擴充至26個。

 

 

對此，中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，5月份首周出現(xiàn)成交量高位回落，主要原因在于各地對于“國五條”調(diào)控政策執(zhí)行力度不一，主要的一線城市和部分二線城市都在限制新房預(yù)售價格上從重從嚴(yán)，導(dǎo)致了短期內(nèi)預(yù)售項目明顯減少。

 

不過，張大偉強調(diào)，本輪調(diào)控的難度依然不小。盡管政府希望能限制新房供應(yīng)價格，但從實際效果來看卻是限制了供應(yīng)，房企資金較為寬裕使得房價依然堅挺，短期內(nèi)即使調(diào)控加碼，房企全面選擇降價的可能性也不大。

 

對于房價未來走勢，市場普遍認(rèn)為并不樂觀。中國社科院近期發(fā)布的2013年《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》指出，房地產(chǎn)市場供需總量和結(jié)構(gòu)矛盾積累多年，今年調(diào)控難度進一步增大。受宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇影響，部分城市房價可能出現(xiàn)較大幅度攀升。

既敷“外用藥”也打“長效針”

 

面對房價仍然可能繼續(xù)上漲的壓力，房地產(chǎn)市場似乎陷入了越調(diào)越漲的怪圈。對此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭[微博]認(rèn)為，調(diào)控若不升級，房價可能將失控。但是調(diào)控政策確實也存在問題：一是抑制需求，而增加有效供應(yīng)不足；二是過多使用了行政手段，而對經(jīng)濟手段重視不夠。宏觀調(diào)控本身很難掌握火候，市場冷時加柴，可一不小心火勢就會失控；市場熱時澆水，弄不好又會熄火。因此，應(yīng)進一步完善住房制度，盡快形成保障房和商品房的供應(yīng)雙軌制，建立起調(diào)控市場的長效機制。

 

復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰也認(rèn)為，一方面要嚴(yán)格執(zhí)行限購、限貸政策；另一方面要加快使已建成的保障房投入供應(yīng)，而相應(yīng)的考核、問責(zé)等程序也要及時跟進，發(fā)揮實效。

 

此外，中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟則認(rèn)為，必須遏制樓市作為“投資品屬性”的不斷膨脹。通過建立健康的資本市場，豐富人們投資渠道，從而為樓市合理“減壓”。

 

專家普遍認(rèn)為，要解決當(dāng)前房價居高不下的困局，不能一味地“限價”“限購”，而應(yīng)該在加快“土地財政”改革、實施房產(chǎn)稅、拓寬百姓投資渠道等多方面采取措施，從而建立起房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的長效機制，通過調(diào)控和市場兩只手協(xié)調(diào)配合才能奏效。