在樓市五一黃金周期間，廣州不少房企推出新產(chǎn)品，紛紛搶灘，力圖占據(jù)銷量制高點。黃金周剛過，鳴金收兵，孰高孰低，數(shù)據(jù)見分曉。記者從陽光家緣查詢獲知，2013年4月29日-5月6日期間，雅居樂地產(chǎn)成交24套，全市房企排行第六，成交均價為12905元/㎡，銷售額3千萬元。對比去年同期，成交375套，居全市房企第一，均價9215元/㎡，收3.6億元的戰(zhàn)績，可謂大失水準。當中的因素很多，有政策環(huán)境，也有其產(chǎn)品特性。從市場成交數(shù)據(jù)來看，今年五一黃金周是剛需產(chǎn)品的天下，剛需盤銷售現(xiàn)場頻現(xiàn)火爆。而從雅居樂地產(chǎn)的推貨情況來看，其則是主打高端產(chǎn)品，包括蘿崗富春山居、從化小院流溪、番禺劍橋郡等。

 

然而從成交均價來看，2013年4月29日-5月6日期間，廣州全市錄得成交均價為13777元/㎡，雅居樂地產(chǎn)產(chǎn)品成交均價12905元/㎡，明顯低于全市成交均價，那么其中高端項目對其銷售起這何種作用？這不得不讓人深思其高端項目的銷售情況，而雅居樂地產(chǎn)最新力作——富春山居以自稱“城市智富買家尋覓第一居所”最引人關注。

 

開售6個月僅售出82套 成交均價25041元/㎡

 

據(jù)了解，雅居樂富春山居于2012年11月24日開放樣板間，12月16日開售。至此，歷時約半年。期間，富春山居多次舉行大型的演講論壇、文物展等活動，以吸引全市目光。而據(jù)雅居樂富春山居銷售人員表示，看房者并不少，以廣州買家為主，同時也吸引不少深圳、佛山、東莞等珠三角地區(qū)的買家前往看樓。

 

截止5月6日富春山居陽光家緣數(shù)據(jù)

 

但據(jù)記者查詢陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，截止5月6日，富春山居共成交82套，成交均價25041元/㎡。自開售以來，富春山居平均每月售出不到14套。從陽光家緣可看到，其目前可售產(chǎn)品為134-241㎡的三到四房單位。而其在五一期間開放登記的全新公寓組團45-88㎡單間至兩房單位在陽光家緣顯示并未取到預售證。而據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月29日-5月6日，富春山居僅有一套面積為131㎡單位成交，成交價25688元/㎡。

 

那么，在看房人流不少與銷售數(shù)據(jù)不給力的巨大反差之下，雅居樂富春山居“旺丁不旺財”反映了其存在怎樣的問題？是什么原因?qū)е赂淮荷骄愉N售不暢？在廣州樓市政策下，買家及業(yè)內(nèi)人士又是如何看待雅居樂富春山居的？

 

廣州樓市限價限簽 定位高端雅居樂富春山居難免中招

 

據(jù)某媒體4月下旬報道，廣州樓市調(diào)控目前正實施限價政策。盡管房管局極力撇清，但廣州“限價升級”已得到業(yè)內(nèi)的證實，多位開發(fā)商其均表示，房管局不僅對新盤預售申報價格進行指導，高于“紅線”不發(fā)預售證，且網(wǎng)簽價格不得高于預售申報價格。而據(jù)監(jiān)測陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，上周(4月29日~5月5日)廣州十區(qū)二市新增住宅預售證數(shù)量從前一周的24張驟減至零，令人意外。

 

另一方面，廣州高價盤“限簽”加碼的傳聞也日囂塵上，市場傳出廣州140平方以上的樓盤不能再取得新的預售證，而此前曾取得預售證的140平方以上產(chǎn)品也無法進行網(wǎng)簽。雖然房管局予以否認，但也表示，限簽措施將與市場的現(xiàn)勢情況直接掛鉤，其標準具有一定的靈活性。“廣州房價上漲壓力非常大，控制高價項目預售和簽約將是政府完成年度目標的殺手锏，不用此招今年恐怕真不容易完成。” 方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志向記者表示。

 

在廣州樓市調(diào)控限價限簽的情況下，以高端定位的雅居樂富春山居恐難以置身事外。記者查詢陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，近一個月(4月6日-5月6日)廣州全市成交均價為13075元/㎡，其中蘿崗區(qū)成交均價為16540元/㎡。據(jù)富春山居銷售人員表示，目前其定價為28000-35000元/㎡，推136-482㎡三到四房，最低均價20000元/㎡，200㎡以上的均價30000元/㎡，而產(chǎn)品多數(shù)為大戶型。在廣州樓市大調(diào)控背景下，雅居樂富春山居順理成章地躺著被“限”。

蘿崗最高價盤 雅居樂富春山居“價高物不美”

 

縱觀蘿崗全區(qū)樓盤，雅居樂富春山居以35000元/㎡穩(wěn)居該區(qū)在售樓盤的售價第一位，而別墅為主打產(chǎn)品的御湖名邸也只能望其項背；從廣州全市的樓盤價格來看，富春山居也不讓市中心豪華標稱的大宅產(chǎn)品獨美。然而，即使富春山居以打造高端豪宅、人文社區(qū)自居，從目前樓盤各個方面綜合來看，難逃“價高物不美”之嫌。

 

當前雅居樂富春山居交通配套極度缺乏 地鐵六號線開通遙遙無期

 

公交設施少得可憐 到達市中心至少兩小時

 

據(jù)記者在項目現(xiàn)場來看，項目地處蘿崗廣汕路與大觀路交界處，位于天河區(qū)與蘿崗區(qū)接壤處。盡管位于道路干道交接處，但由于周邊仍比較荒涼，沒有其它一些大型建筑，因此目前交通設施仍十分缺乏，出入需自駕車才比較便利。此前距離最近的公交車站步行最少15分鐘因地鐵施工而取消了。目前要公交出行，需步行到更遠的黃陂村居委站乘坐，但線路少(目前僅534一條線)，班次少間隔時間長。通過公交出行的居民絕大多數(shù)需要轉(zhuǎn)車轉(zhuǎn)線，外出到廣州各處都比較麻煩。以去天河體育中心為例，需步行約20分鐘到公交站，然后等約20分鐘，坐約30分鐘公交達到天河客運站，然后步行約20分鐘達到天河客運站地鐵，然后經(jīng)過約20分鐘地鐵，最后達到天河體育中心站。當然，這還不算走出地鐵，到達目的地，全程近兩個小時；或者選擇步行約30分鐘達到萬科城公交車站，乘坐574路公交經(jīng)過約40分鐘時間達到車陂總站公交站，然后步行約15分鐘達到車陂南地鐵站，然后乘地鐵五號線到楊箕轉(zhuǎn)一號線到達體育中心站約須30分鐘，全程用時也近兩小時。

 

地鐵六號線多次多處遭抗議 何時開通成迷

 

值得一提的是地鐵六號線。據(jù)了解，廣州地鐵六號線一期原計劃于2012年底開通，但卻因為沙河站、黃花崗和一德路站的拆遷工作異常曲折，導致六號線何時開通成為一個迷。

 

二期工程(長湴—香雪)建設也遭到詬病。日前，“黃陂站”和“香山站”規(guī)劃設計遭到抗議。萬科新里程等小區(qū)業(yè)主認為由于規(guī)劃設計不合理，導致兩站之間距離超過0.176公里，需要在設置地鐵出風口，而當中的“罪灰禍首”就是需要適應雅居樂富春山居與越秀嶺南山畔的距離，這就使地鐵出口設置得靠兩個樓盤近一些。萬科新里程業(yè)主向記者反映，目前已將叫停地鐵六號線黃陂至香山路站中間風井施工意見呈示蘿崗區(qū)政府，并表示如果得不到合理支持和回復，將會維權到底。

 

如果此事得不到解決，那么工程將不能順利進行，開通時間也將遙遙無期。由于工程的建設，導致道路通行十分不便，道路阻塞并多處繞道，這就大大增加了私家車出入的不便。

 

即使自駕車出行，因為其距離市中心仍有較遠，也須用時30多分鐘。那么，用與市區(qū)樓盤相當?shù)膬r格去購買郊外的產(chǎn)品，是否劃算？這大概是眾多到雅居樂富春山居看過的買家都會有的一個盤算、平衡。如此一來，其環(huán)境、生活配套、產(chǎn)品質(zhì)量等須更勝一籌，才能贏得買家的歡心。

 

“前不著村，后不著店”

 

雅居樂富春山居缺少周邊配套

 

而就雅居樂富春山居目前的生活配套來說，用一句“前不著村，后不著店”來形容再貼切不過了。因為其遠離了天河區(qū)中心，也距蘿崗區(qū)中心較遠，倒有點“遺世獨立”之感。

 

記者踩盤見到，目前富春山居旁邊仍十分荒涼，缺少較大型的建筑物，更別說商業(yè)配套或公共設施配套了。而從其樓盤宣傳的來看，所謂周邊配套，距離其項目實際上相差都比較遠，比如科學城高德匯購物中心、國際演藝中心、嶺南醫(yī)院等，距離富春山居車程至少都要15分鐘。

 

不過據(jù)銷售人員介紹，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃了酒店會所、大型購物廣場及小學幼兒園等配套設施，可滿足業(yè)主生活需求。另外，距離項目步行約30分鐘的萬科城小區(qū)目前配套可聯(lián)動使用。

 

環(huán)境頗為舒適 與“墓園”為鄰卻讓人忌諱

 

在周邊環(huán)境方面，由于項目周邊多數(shù)處于仍未開發(fā)狀態(tài)，因此綠化環(huán)境還不錯，只零星見到一些荒廢廠房。而就項目內(nèi)部來說，銷售人員表示，項目內(nèi)規(guī)劃了大型園林景觀、公園跑道，相信未來居住環(huán)境頗為舒適。

 

但不得不說的就是，在項目旁邊就是中華永久墓園。就中國傳統(tǒng)環(huán)境學上來說，住宅附近有墓地，很多人也會忌諱。另外周邊的衛(wèi)生情況也令人擔憂，長久居住，對身體會產(chǎn)生亞健康的影響，這對一向講究風水的中國人來說，多多少少都有點忌諱。所以有買家因此放棄選擇富春山居，卻不足為奇。

 

環(huán)境規(guī)劃及產(chǎn)品戶型無優(yōu)勢

 

在產(chǎn)品戶型方面，富春山居設計比較合理，戶型多數(shù)以方正為主。值得一提的是，產(chǎn)品帶裝修出售，大量采用了唯寶、TOTO智能馬桶，卡德維浴缸，高儀水龍頭，漢斯格雅花灑，杜拉維特洗手盆，西門子、德格廚房電器，能率智能記憶熱水循環(huán)系統(tǒng)，波創(chuàng)全套家居智能化系統(tǒng)，日立頂級系列高速電梯等。

 

就環(huán)境規(guī)劃及產(chǎn)品戶型與其它樓盤比較并沒多大區(qū)別，要說差別，充其量就是出自不同的設計師之手，以及使用了價格檔次較高的裝修建材。

 

蘿崗剛需型樓盤更受青睞 富春山居前景堪憂

 

對于樓盤稀缺的蘿崗區(qū)來說，雅居樂富春山居的出現(xiàn)在一定程度上增加了其高端產(chǎn)品的豐富性；但就廣州目前的樓市來看，是看好蘿崗發(fā)展的高端買家多些，還是無奈舍近取遠的剛需買家更多？

 

記者此前采訪資深房地產(chǎn)專家、“華南地產(chǎn)論語”發(fā)起人王瀚先生，王瀚表示看好未來蘿崗的發(fā)展，但同時也指出：“與當年華南板塊明顯的價格洼地相比，蘿崗目前的樓價水平已不算低。近年來炒樓風行，住宅的實際居住率受到影響，同時也影響了零售、餐飲等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，反過來不利于形成較為成熟的生活居住氛圍。”而就目前廣州樓市調(diào)控的情況來看，炒樓將會得到一定的遏制，建設速度會受到一定的影響。對于蘿崗這樣剛起步的區(qū)域，定價太高，剛需買家無法進入，人氣無法凝聚，最終也將影響其發(fā)展速度。

 

就蘿崗目前的情況來看，該區(qū)域的剛需型樓盤更受青睞。陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，近一月(4月6日-5月6日)蘿崗成交265套，其中中海譽城以189套占據(jù)第一位，科城山莊51套排第二，連中海原山別墅也有成交14套位居第三。對比之下，以高端定位的富春山居或?qū)⑾萑脒M退兩難的境地，前景令人堪憂。

 

而富春山居的銷售情況也將影響著雅居樂地產(chǎn)全年銷售目標是否能完成，從上述五一黃金周的成交情況來看，結果不盡人意，而其對雅居樂地產(chǎn)業(yè)績的完成，從3.6億元跌落3000萬元，影響也是顯而易見的。