明明拿到了預售許可證，卻說還沒拿到；明明已經(jīng)賣出了兩套房子，卻說還沒開盤……這樣的新鮮事發(fā)生在新盤被“限價”之后。
上周末，記者走訪了北京多個售樓處發(fā)現(xiàn)，部分曾被媒體曝出“拿證不開盤”的項目，目前依舊處于“捂盤”狀態(tài)，對于新一期項目的情況更是守口如瓶。
業(yè)內(nèi)人士表示，政府對新盤預售價的管控從嚴以及蓄客量不足，是開發(fā)商拿證不開盤的主要原因。而隨著客戶觀望比例的逐漸增加，這種狀態(tài)將在未來一段時間內(nèi)持續(xù)下去。
市場發(fā)現(xiàn)
紅五月“頭班車”沒開起來
由于國五條北京版細則明確了對新盤預售價格的管控，大量擬上市樓盤要么自己調(diào)整申報價格，要么在申報過程中被卡，導致2-3周后才陸續(xù)有項目獲批。
在經(jīng)過半個月的嚴格審查后，北京新房預售許可證的發(fā)放終于重新“開閘”， 4月共有13個項目獲得預售許可證，其中6個是在4月27、28、29日三天集中批復，按照拿證后三天內(nèi)開盤的原則，這6個項目算是趕上了紅五月的“頭班車”。
記者從市住建委網(wǎng)站的信息中了解到，本次集中入市的6個項目無一例外地被明確要求開盤時間，最晚的不超過5月5日。然而上周末記者走訪這6個樓盤，卻發(fā)現(xiàn)上述項目并未全部按照公示的時間開盤，最晚的甚至將開盤時間推遲到本月底。
記者探訪 悄悄藏起的銷控表 開盤時間成疑
開盤時間有了，銷控表也有了，但奇怪的是，銷售人員根本不對外介紹。在K2玉蘭灣的銷售現(xiàn)場，記者發(fā)現(xiàn)“不推新盤”是這里所有銷售員的新特點。
根據(jù)市住建委網(wǎng)站的顯示，位于通州區(qū)的K2玉蘭灣于4月27日獲得預售許可證，共開兩棟樓，分別是6號樓與10號樓，而市住建委明確要求的開盤時間則是4月30日。但沒想到的是，當記者來到K2玉蘭灣的售樓處，銷售人員卻只給記者介紹之前因為資格審核沒通過而留下的二十幾套房源，對新開的兩棟樓只字未提。
“就這幾套可選太少了，沒有新開的房源嗎？4月底不是開新的了嗎？”面對記者的質(zhì)疑，銷售人員卻強硬地否認了4月30日推新的事實，“我們根本就沒開過新盤。”
然而，情況在幾分鐘后發(fā)生突變：記者在售樓處的角落發(fā)現(xiàn)了被藏起來的兩塊新樓銷控表展示板，上面清楚地寫著“6#、10#，開盤時間2013年4月30日”。
“為什么這個沒擺出來？”記者質(zhì)問道，“我們也不清楚，這兩天都這么擱著。”相對于剛才的強勢，銷售員的態(tài)度立馬軟下來。
眼見瞞不住了，這位銷售人員才向記者透露，這些天的任務就是消化上一期的尾盤，對于新開的兩棟樓，只要客戶不問絕不主動說，而具體的開盤時間初步定在5月中旬左右。
拿證時間各說各話 業(yè)內(nèi)稱“惜售”不等于“捂盤”
除了上述玉蘭灣出現(xiàn)的“開盤迷霧”之外，包括大興區(qū)的浣溪谷、通州區(qū)的華業(yè)·東方玫瑰等項目的銷售人員則直接告訴記者，“我們還沒拿到預售證。”
以浣溪谷為例，該項目已于4月28日取得了預售證，應于4月30日零點開盤。但項目銷售人員表示，由于預售證5月7、8日才能拿到手，最早要到5月11日才能開盤。華業(yè)·東方玫瑰的銷售員同樣告訴記者：“我們還沒拿到預售證，預計月底會開盤。”
雖不知上述樓盤葫蘆里到底賣的什么藥，但是可以確定的是，他們已經(jīng)站在“捂盤”的隊伍之中。
拿了證卻不開盤，被業(yè)內(nèi)稱為“捂盤”。
早在2010年，市住建委就曾發(fā)文，規(guī)定取得商品房預售許可證后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當三日之內(nèi)一次公開全部房源。
而對于上述項目的“捂盤”，開發(fā)商們則有著自己的看法。“開發(fā)商開盤并不一定要大張旗鼓。”一位不愿意透露姓名的在售項目營銷總監(jiān)告訴記者，“惜售”其實并不等于“捂盤”，這兩個常常被安在一起的詞其實意思差得很多。
行業(yè)分析 限價阻開發(fā)商開盤步伐
“開發(fā)商對未來市場預期看漲，而現(xiàn)在的政策拿不到想要的價格，拖一拖是很正常的。”K2玉蘭灣銷售人員說道。
一邊是類似玉蘭灣的“拖一拖”，另一邊還有華業(yè)·東方玫瑰的“擠牙膏”似的開盤法來應對限價。“一棟一棟開，一棟一棟漲”幾乎成了開發(fā)商回避限價的最佳辦法。
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍認為，政府直接管控房價，令謀求漲價的項目難以取得預售證，但開發(fā)商并不愿輕易妥協(xié)，而是不斷試探漲價底限，結(jié)果是，預售價格過關(guān)的項目并不多，開盤項目大幅減少，樓市增量供給嚴重不足。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉也認為，政府直接通過審批的方式限制價格的做法，能否達到預期效果有待商榷。由于計劃漲價的項目獲得預售證將難上加難，項目推盤時間將會不同程度延后，5月新房市場將繼續(xù)維持縮量。
高姍擔心的是，目前樓市大勢是供不應求，開發(fā)商的漲價動力強勁。“短期內(nèi)房價的上漲有可能因限價令得到平抑，但從長期來看，應盡快增加中小套型住宅用地的供應與上市，從源頭緩解供需壓力，使市場回歸本質(zhì)。”高姍認為，當前樓市是剛性需求占主體，但在北京土地供應持續(xù)不足與限價令下開發(fā)商推盤動力不足的雙重作用下，樓市供需失衡的矛盾日益突出，房價上漲的壓力并未有絲毫減輕。
蓄客不足致拿證不開盤
除了定價太低導致開發(fā)商開盤積極性不高外，蓄客量不足也成為了目前的一大問題。
華業(yè)·東方玫瑰銷售人員表示，“雖然排號結(jié)束了，但項目一直有房源，不用排號即可選房。”問其原因，銷售人員解釋，“我們此次開盤只有200多個房源，我們前期排號也差不多這么多人，但部分客戶因為一些原因退了訂金，可能在別處買了，也可能沒資格了?，F(xiàn)在來的客戶也能買，只不過沒有9.9折優(yōu)惠了。”
而在華業(yè)·東方玫瑰售樓處門口發(fā)小廣告的某業(yè)務員則告訴記者，每天他都向來看房的客戶推銷，“東方玫瑰每天看房的最多有十個人就不錯了。”
同樣的問題也發(fā)生在K2玉蘭灣，雖然售樓處看到來往的人不少，但里面多是來簽約或是辦貸款的人。
據(jù)某熱銷改善性樓盤相關(guān)負責人告訴記者，新政后一部分被資格卡住的客戶被迫退出，影響了蓄客情況，“一套變二套、有資格變沒資格的占到將近1/5,新增客戶又跟不上。”
這位負責人所言幾乎能夠代表目前北京樓市的現(xiàn)狀。
