出賣(mài)人的交付房屋義務(wù) (1)交付是指對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有 《合同法》第一百三十五條的規(guī)定,出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)履行向買(mǎi)受人交付標(biāo)的物,并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。 對(duì)于房屋的交付,最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》第十一條規(guī)定:對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有,視為房屋的交付使 用。
1.出賣(mài)人的交付房屋義務(wù)
(1)“交付”是指對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有
《合同法》第一百三十五條的規(guī)定,出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)履行向買(mǎi)受人交付標(biāo)的物,并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。
對(duì)于房屋的交付,最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》第十一條規(guī)定:“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有,視為房屋的交付使用,但當(dāng)事人另有約定的除外。”故原則上,交房?jī)H僅意味著對(duì)房屋的移轉(zhuǎn)占有。由于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)以產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記為要件,與動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)以標(biāo)的物交付行為的完成即意味著標(biāo)的物所有權(quán)的移轉(zhuǎn)完全不同。因此,房屋的交付只是房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行行為的一部分,完整的履行行為應(yīng)當(dāng)包括出賣(mài)人交付房屋于買(mǎi)受人并使其取得該物所有權(quán)的行為。房屋交付與房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)是兩種不同性質(zhì)的履行行為,應(yīng)當(dāng)予以區(qū)分。當(dāng)然,按照上條規(guī)定,如果當(dāng)事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉(zhuǎn)移占有房屋,而且同時(shí)要移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的,就應(yīng)當(dāng)按照約定來(lái)確定當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容。在此約定下,出賣(mài)人不僅應(yīng)當(dāng)在合同約定的期限內(nèi)將房屋移轉(zhuǎn)給買(mǎi)受人占用,而且還應(yīng)當(dāng)將房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)于買(mǎi)受人,否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。如果當(dāng)事人僅約定了“房屋交付使用”的時(shí)間,而未明確約定其中包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的,出賣(mài)人只要在約定的期限內(nèi)將房屋移轉(zhuǎn)給買(mǎi)受人占用,即“交鑰匙”,就應(yīng)認(rèn)定出賣(mài)人按期履行了“房屋交付使用”的義務(wù)。
(2)交房必須達(dá)到法定的以及約定的交付使用條件
交房,并不能簡(jiǎn)單地從字面理解出賣(mài)人在約定的時(shí)間將房屋轉(zhuǎn)移于買(mǎi)受人占有。交房必須達(dá)到交付使用條件。交付使用條件,指的是房屋具備了按照房屋的性質(zhì)、用途使用的完整功能。
在非商品房買(mǎi)賣(mài)情況下,由于非商品房通常不是新建房屋,往往具備了一般的交付使用條件,所以其交付使用條件的具備,主要看當(dāng)事人是否對(duì)房屋的交付使用條件有特殊的約定。在商品房買(mǎi)賣(mài)情況下,由于商品房通常系新建,新建房屋要具備按照房屋的性質(zhì)、用途使用的完整的功能常常需要一個(gè)過(guò)程,因此,應(yīng)主要考察房屋是否具備了完整的使用功能。一般來(lái)說(shuō),新建商品房具備完整使用功能需要兩個(gè)要件:房屋已經(jīng)完工。主體結(jié)構(gòu)已封頂、完工,房屋的外裝修已完成;房屋的基本配套設(shè)施,如水、電、暖氣、電梯等已經(jīng)可以使用。出賣(mài)人就出售房屋已取得政府有關(guān)部門(mén)的竣工驗(yàn)收手續(xù),并能在交付時(shí)向買(mǎi)受人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》以及《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。
2.延期交房的認(rèn)定
原則上,出賣(mài)人不能在約定時(shí)間交付房屋便構(gòu)成延期交房。但在下列情況下,不構(gòu)成延期交房:
(1)因不可抗力對(duì)按時(shí)交付產(chǎn)生影響。根據(jù)《合同法》第一百十七條:“因不可抗力不能履行合同的,根據(jù)不可抗力的影響,部分或者全部免除責(zé)任,但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人延期履行后發(fā)生不可抗力的,不能免除責(zé)任”的規(guī)定,因不可抗力的出現(xiàn)對(duì)房屋的正常交付產(chǎn)生重大影響,造成出賣(mài)人可能延期交房的,出賣(mài)人可因此部分或全部免除責(zé)任。但是,出賣(mài)人應(yīng)在合理時(shí)間內(nèi)對(duì)買(mǎi)受人及時(shí)履行通知義務(wù),否則構(gòu)成延期交房。
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