(2)因重大規(guī)劃、設(shè)計變更對按時交付產(chǎn)生影響。根據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》以及有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,規(guī)劃包括用地規(guī)劃和工程規(guī)劃?!渡唐贩夸N售辦法》第二十四條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照批準的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。”原則上,出賣人在開始銷售商品房時應(yīng)當已經(jīng)完成項目的規(guī)劃及設(shè)計方案,并已取得政府主管部門的審批。對買受人來說,規(guī)劃、設(shè)計也具有非常重要的意義。規(guī)劃確定的是房屋乃至整個小區(qū)整體的環(huán)境和格局。一旦規(guī)劃確定,買受人所購買的房屋的周邊環(huán)境就有了可以預(yù)期的發(fā)展。因此,確定的規(guī)劃、設(shè)計方案應(yīng)作為商品房買賣合同的重要內(nèi)容而訂入合同。合同訂立后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(出賣人)擅自變更規(guī)劃、設(shè)計的,應(yīng)視為嚴重違約。但是,如果在房屋建設(shè)過程中遇到政府主動提起的規(guī)劃變更(如政府部門需要拓寬建設(shè)項目前的道路,要求道路兩旁建筑物各自退后一定距離,為此,開發(fā)商需要時間來對整個設(shè)計方案進行修改),或者是房屋在施工過程中遭遇重大技術(shù)難題(如地質(zhì)條件的突變)必須對設(shè)計進行變更的,此類情況因不能歸人不可抗力范疇而使開發(fā)商免責(zé),但如果完全按照買賣合同的約定由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任,顯然有失公平。我們認為,在此情形下,可根據(jù)《合同法》關(guān)于“情勢變更”的理論,即訂立合同時作為合同基礎(chǔ)及環(huán)境的客觀情況發(fā)生異常變動,導(dǎo)致法律行為基礎(chǔ)喪失,當事人合同目的不能實現(xiàn),且該情勢變更的發(fā)生不可預(yù)見,不可歸責(zé)于當事人,若維持原合同的效力顯失公平,則利益可能受損的一方當事人有權(quán)要求解除合同。根據(jù)上述理論,由于情勢發(fā)生變更而導(dǎo)致合同解除,本就不存在任何一方違約,也就沒有違約責(zé)任。雖然當前我國立法尚沒有確立情勢變更原則,但實務(wù)中可依據(jù)情勢變更的原理,并結(jié)合具體案情,適用《合同法》第六條關(guān)于誠實信用原則的規(guī)定予以處理。
3.延期交房的法律后果
(1)買受人的合同解除權(quán)
出賣人延期交房,屬于《合同法》第九十四條規(guī)定中“當事人一方延期履行主要債務(wù)”的情形。按照該條第三項的規(guī)定,當事人一方延期履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的,當事人可以解除合同。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十五條進一步對“合理期限”進行了明確。按照最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十五條的規(guī)定,出賣人延期交房的,經(jīng)買受人催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行,當事人一方請求解除合同的,應(yīng)予支持,但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定,經(jīng)對方當事人催告后,解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的,解除權(quán)應(yīng)當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;延期不行使的,解除權(quán)消滅。
(2)出賣人支付違約金或者賠償損失
按照《合同法》以及最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》的有關(guān)規(guī)定,出賣人延期交付使用房屋的,應(yīng)當支付違約金或者賠償損失;商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法的,可以按照延期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。
房屋延期交房的違約金賠付標準
如果合同約定的違約金過低,不足以彌補實際損失的,依據(jù)合同法的規(guī)定可以請求增加賠付額。違約金是可以約定的,具體沒有法律規(guī)定萬分之一這個說法,但違約金是有限制的,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定:當事人以約定的違約金過高為由請求減少的,應(yīng)當以違約金超過損失的30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成損失為由請求增加的,應(yīng)當以違約金造成的損失確定違約金數(shù)額。
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