近日，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院公布的報(bào)告指出，住房供求已經(jīng)失衡，房?jī)r(jià)面臨全面失控；房地產(chǎn)市場(chǎng)再次出現(xiàn)全面反彈，表明住宅市場(chǎng)重調(diào)控、輕改革的思路需要做出全面調(diào)整，如果不及時(shí)推進(jìn)改革，那么市場(chǎng)還將出現(xiàn)大起大落。 

 

近年來(lái)，社科院多次發(fā)布房地產(chǎn)類報(bào)告，關(guān)于房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)測(cè)，常被調(diào)侃為“反向指標(biāo)”。如今“房?jī)r(jià)面臨全面失控”一說(shuō)，同樣站不住腳。

 

因?yàn)?012年下半年以來(lái)，只有一線城市成交量增幅大于其他城市，住宅存貨去化速度快于其他城市，房?jī)r(jià)漲幅大于其他城市。而多數(shù)二線和幾乎全部的三四線城市，由于市場(chǎng)保持供大于求的形態(tài)，房?jī)r(jià)只是溫和上漲，實(shí)在談不上什么“全面失控”。 

 

2月下旬至3月，國(guó)五條及細(xì)則的出臺(tái)，意味著調(diào)控升級(jí)，雖然地方細(xì)則并不給力，但市場(chǎng)必將出現(xiàn)一定程度的降溫。4月份全國(guó)主要城市的住宅成交量已有所下跌，不僅低于3月份，還低于去年下半年以來(lái)的月度平均水平，其中一線城市更為明顯。 

 

從價(jià)格來(lái)看，北京一直是這輪樓市回暖的領(lǐng)頭羊，但近段時(shí)間也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)漲幅回落的現(xiàn)象。在70個(gè)大中城市中，2月份北京的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅為3.1%，全國(guó)最高，但3月就回落到了2.7%。房?jī)r(jià)雖然仍然在上漲，但上漲的勢(shì)頭已受到抑制。隨著成交量的調(diào)整，預(yù)計(jì)未來(lái)半年房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅還將持續(xù)回落；至于同比漲幅，由于跨度是一年，其變化滯后于環(huán)比漲幅，所以房?jī)r(jià)同比漲幅可能滯后到明年見(jiàn)頂。 

 

這正是調(diào)控的效果。當(dāng)前，業(yè)內(nèi)外人士似乎達(dá)成了一個(gè)共識(shí)：房地產(chǎn)調(diào)控全是錯(cuò)，“十年九調(diào)，越調(diào)越漲”。客觀地講，這樣的觀點(diǎn)有失偏頗。 

 

首先，調(diào)控很必要。從經(jīng)濟(jì)學(xué)原理上講，市場(chǎng)存在失靈現(xiàn)象，失靈時(shí)政府就得出手，用“有形之手”調(diào)校“無(wú)形之手”。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有周期性，客觀上需要政府運(yùn)用經(jīng)濟(jì)政策防范經(jīng)濟(jì)大起大落。比如經(jīng)濟(jì)高漲、通脹嚴(yán)重時(shí)，就得加息降溫；經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)，就得降息刺激。作為經(jīng)濟(jì)重要部門的房地產(chǎn)業(yè)，其市場(chǎng)波動(dòng)的幅度一般大于宏觀經(jīng)濟(jì)，甚至成為經(jīng)濟(jì)起伏的重要誘因，所以更需要進(jìn)行調(diào)控。調(diào)控并非全是打壓，有時(shí)會(huì)是為了救市，比如2008年四季度。 

 

其次，調(diào)控很復(fù)雜。宏觀調(diào)控本身很難掌握火候，市場(chǎng)冷時(shí)，加柴，可一不小心火勢(shì)就會(huì)失控；市場(chǎng)熱時(shí)，澆水，弄不好又會(huì)熄火。 

 

不過(guò)，不能不承認(rèn)，我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控確實(shí)存在很多問(wèn)題，比如，主要是抑制需求，而增加有效供應(yīng)不足；再如，更多使用了行政手段，而對(duì)經(jīng)濟(jì)手段重視不夠。所以，應(yīng)進(jìn)一步完善住房制度，盡快形成保障房和商品房的供應(yīng)雙軌制，建立調(diào)控市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制。但必須承認(rèn)一點(diǎn)，周期性的市場(chǎng)調(diào)控，不可能完全取消和廢棄。不必說(shuō)歐美，即便是大陸周邊，近幾年新加坡、臺(tái)灣地區(qū)、香港地區(qū)，為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，不也是頻頻調(diào)控么，他們可都不是傻瓜。