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  • 房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)擴(kuò)圍 專家稱一稅治百病不現(xiàn)實(shí)

    2013年06月05日 09:07
    來源:證券日報(bào)
    一是上市房企負(fù)債率四年來首次下降。
     
    中國指數(shù)研究院日前發(fā)布的2013年中國房地產(chǎn)上市公司研究成果報(bào)告顯示,截至2012年末,滬深上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率均值為62.27%,內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率均值為67.05%,較2011年分別下降1.16和0.38個(gè)百分點(diǎn),是2009年以來的首次回落。
     
    此外,剔除預(yù)收賬款后,滬深上市房地產(chǎn)公司2012年末的有效負(fù)債率均值為48.48%,同比下降1.90個(gè)百分點(diǎn),而內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司的有效負(fù)債率為54.30%,與上年基本持平。在負(fù)債水平回落的同時(shí),房地產(chǎn)上市公司的短期償債能力也進(jìn)一步加強(qiáng)。
     
    二是一線城市地王再次頻頻涌現(xiàn)。
     
    5月22日,北京大興區(qū)三宗經(jīng)營性土地公開掛牌出讓,成交金額達(dá)到35.22億元,創(chuàng)下“國五條”出臺(tái)以后北京單日土地成交價(jià)格的新高;一天之后,廣州白云區(qū)、海珠區(qū)又分別以接近8億元和24.6億元的價(jià)格拍出兩塊住宅用地,兩塊土地的樓面價(jià)分別達(dá)到了每平方米2.4萬元和3.5萬元;5月29日,上海長寧區(qū)新華路街道71街坊地塊以46億元的成交價(jià)刷新了上海今年以來的總價(jià)“地王”紀(jì)錄;5月30日,北京世紀(jì)鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司以10.4億元的代價(jià),競得北京市通州[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)一地塊,樓面地價(jià)達(dá)到每平方米13601元。但就在4月份之前,該區(qū)域地價(jià)不過每平方米五六千元。
     
    三是房產(chǎn)稅擴(kuò)圍。
     
    日前公布的《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》提出,擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。發(fā)展改革委有關(guān)負(fù)責(zé)人就此表示“今年會(huì)有具體動(dòng)作”。相關(guān)部委的官員也對房產(chǎn)稅擴(kuò)圍進(jìn)行了重點(diǎn)解讀。
     
    從房地產(chǎn)調(diào)控的角度看,上述三個(gè)信息并不是孤立存在的,在一定程度上互為因果。
     
    首先,在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下,上市房企負(fù)債率下降說明,它們在調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略之后已經(jīng)適應(yīng)了目前這種調(diào)控政策的壓力,其生存狀況獲得了明顯的改善。
     
    市場人士認(rèn)為,盡管今年城鎮(zhèn)化大會(huì)還沒有召開,但在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的背景下,龐大住房需求將繼續(xù)支撐房地產(chǎn)市場平穩(wěn)快速發(fā)展,隨著利好效應(yīng)逐步傳導(dǎo)到資本市場,房地產(chǎn)板塊有望出現(xiàn)新一輪的投資機(jī)會(huì)。
     
    基于這樣的發(fā)展預(yù)期與自身抗調(diào)控能力的增強(qiáng),房企要想長遠(yuǎn)發(fā)展,就要想方設(shè)法獲得建設(shè)用地這個(gè)稀缺資源。于是,地王的頻繁再現(xiàn)也就不難理解了。
     
    從國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)看,抑制房價(jià)上漲并沒有取得預(yù)期的效果。為了抑制高房價(jià),房地產(chǎn)調(diào)控政策必然會(huì)進(jìn)一步加碼。于是,就有了房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)擴(kuò)圍的官方表態(tài)。
     
    其次,這三個(gè)信息引發(fā)了這樣一個(gè)問題,寄望房產(chǎn)稅擴(kuò)圍來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)是否現(xiàn)實(shí)。
     
     
    從已經(jīng)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控的措施看,稅收是最能觸動(dòng)各方利益的一個(gè)手段,堪稱調(diào)控的“殺手锏”。但面臨擴(kuò)圍的房產(chǎn)稅卻首先需要解決兩個(gè)問題:一是面向增量還是存量進(jìn)行征收。針對增量征收可使房產(chǎn)稅順利起步,但如果長期回避存量,則可能造成稅收不公平;二是征收來的房產(chǎn)稅用在哪里。有專家建議,房產(chǎn)稅在試點(diǎn)階段主要用于保障房建設(shè)是可以理解的,但在擴(kuò)容以后,就必須進(jìn)行該項(xiàng)稅收的長遠(yuǎn)規(guī)劃。
     
    此外,有稅法專家提醒,指望“一稅治百病”是不現(xiàn)實(shí)的,房地產(chǎn)調(diào)控政策需要從政策導(dǎo)向、土地供應(yīng)、房企規(guī)范運(yùn)作、稅收等方面進(jìn)行全方位的立體設(shè)計(jì)并采取措施確保執(zhí)行力不打折,才能實(shí)現(xiàn)調(diào)控的預(yù)期效果。
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