由于信貸環(huán)境改善、銷售回款增加，大型房企的資金鏈迎來喘息，這從近期不斷涌現(xiàn)的搶地大戰(zhàn)便可見一斑。不過，整個行業(yè)的融資環(huán)境是否真的改善？融資成本是否已經(jīng)降低？是否仍存在資金風險？北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志、中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強、中國指數(shù)研究院高級分析師張哲在接受中國證券報記者采訪時表示，當前房企融資環(huán)境有所改善，但融資能力明顯分化，中小房企仍面臨“錢緊”的困擾。盡管資金壓力緩解，但目前有過多資金沉積在土地市場，潛在風險不容小視。
融資成本明顯降低
中國證券報：當前房企的融資環(huán)境如何，是否出現(xiàn)改善？
陳志：目前房企的資金來源有很多渠道，包括開發(fā)貸款、賣出產(chǎn)品后回籠的資金、流向房地產(chǎn)行業(yè)的資金如基金、信托以及銀行產(chǎn)品等。盡管沒有確切數(shù)據(jù)，但從感覺上看，企業(yè)手里的錢并不少。
張哲：房企的融資環(huán)境與貨幣政策有較為緊密的關(guān)系，2012年貨幣政策微調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)的信貸環(huán)境出現(xiàn)明顯改善。在“穩(wěn)增長”的宏觀背景下，資金流動性明顯加強，房企的融資環(huán)境已經(jīng)較2010年和2011年明顯改善，但“強者恒強”的趨勢愈發(fā)明顯。
銀行出于風險控制考慮，仍主要選擇資質(zhì)優(yōu)良、經(jīng)營效益好的優(yōu)質(zhì)企業(yè)和項目進行投放，同時對貸款規(guī)模也有所控制。對于中小房企而言，從銀行獲得資金支持的難度依舊很大，而且在海外市場發(fā)債的企業(yè)大部分是規(guī)模較大的龍頭或區(qū)域龍頭房企，一旦市場出現(xiàn)較大波動，中小型房企仍會面臨較大的資金壓力。
陳國強：最近拿地的企業(yè)很多，只能說明這些企業(yè)不差錢，但并不意味著全行業(yè)的資金情況都有好轉(zhuǎn)。目前房企的融資能力已經(jīng)出現(xiàn)明顯分化。
中國證券報：房企的融資成本與過去相比是否有所降低？
陳志：從融資成本上看，前一段時間房企的融資成本較高，但目前各類融資渠道的成本都在向基準利率靠近，整體資金量比較充裕。
陳國強：企業(yè)的資金渠道正越來越多元化，也包括嘗試打開境外融資渠道，而且境外融資的成本要比境內(nèi)融資低很多。過去有的房企融資成本可能要在20%以上，而境外有時融資成本甚至低于5%。如果銀行對企業(yè)資金實力認可度高，拿到的利率會更低。
張哲：總體來看房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本有所降低，如房地產(chǎn)信托的年平均收益率兩年來首次跌破10%，這一方面是因為貸款利率下調(diào)導致，另一方面是房地產(chǎn)市場在2012年逐步回暖，企業(yè)資金面略有寬裕，對融資成本的要求更為嚴格。
盲目拿地暗藏風險
中國證券報：目前有大量房企選擇海外發(fā)債，怎樣看待這一現(xiàn)象？
陳國強：海外發(fā)行債券或優(yōu)先票據(jù)的成本較低，但其中也存在風險，比如境外籌集的資金如何進入國內(nèi)，還要面臨管理問題。
張哲：從單純的債券利率來看，房企海外發(fā)債的成本較以往大幅降低。今年1月至5月初，27家上市房企海外債券發(fā)行利率的均值保持在9%以下。但從實際的融資成本來看，海外發(fā)債產(chǎn)生的綜合資金成本優(yōu)勢并不突出。一方面由于海外債券發(fā)行費用較高，除利息之外需要支付募資額4個百分點左右的發(fā)行費用，另一方面由于境外資本回流內(nèi)地受到較嚴格的管制，上市房企普遍采用“外保內(nèi)貸”的方式間接獲取籌得的資金，使得資金成本進一步增加。
中國證券報：當前是房企融資的好時機嗎，如何看待未來行業(yè)的資金變化及風險？
張哲：得益于良好的市場銷售，房地產(chǎn)上市公司2012年的負債指標和償債能力指標較2011年已經(jīng)有所改善，但與2009年和2010年相比仍有差距。不僅如此，未來房企融資成本可能增加。因為目前通脹壓力依然存在，一季度的信貸擴張可能在下半年有所放緩；另一方面隨著行業(yè)集中度的提升，房企的競爭會更加激烈，這肯定也會延續(xù)到資本市場，一定程度上會造成企業(yè)融資成本的上升。
對于房地產(chǎn)公司而言，創(chuàng)新融資方式，發(fā)展多元融資渠道仍是未來主要的策略。擁有海外上市平臺的房企可以依托海外債券及海外銀團貸款獲取資金支持，而對于多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，也許會更多嘗試房地產(chǎn)私募基金、房地產(chǎn)信托、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式獲取資金支持。
陳國強：未來房企的資金面取決于經(jīng)濟基本面的情況，從整體看還是趨于好轉(zhuǎn)的。目前信貸規(guī)模的增長還處于常態(tài)化，M2仍保持10%以上的增速，房地產(chǎn)行業(yè)和房企的資金面壞不到哪兒去，今年房企業(yè)績和資金都不用太悲觀。
陳志：房企面臨的最大風險是資金不能有效流動。目前房企的負債率還比較高，市場回籠速度也并不快，很多企業(yè)在放慢銷售節(jié)奏，這意味著需要將更多的資金投入到土地和建筑上。如果市場不好，就帶來了風險。
高杠桿、高融資、高負債的狀態(tài)對房地產(chǎn)而言是存在風險的?，F(xiàn)在土地高溢價很明顯，地方政府為了緩解地方債務(wù)到期的壓力，加快推地速度，推出了不少高價地。土地供應(yīng)的壓力在化解，但風險也逐步轉(zhuǎn)移到房企的身上。一旦市場出現(xiàn)萎縮，對企業(yè)而言將是很大負擔。考慮到經(jīng)濟周期，明年和后年房地產(chǎn)行業(yè)可能會迎來較大的政策調(diào)整和制度性變革。企業(yè)必須從現(xiàn)在樹立風險意識，不能一味擴張拿地，應(yīng)該適時調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，建立市場品牌。
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