面對無處不在的廣告宣傳，近乎完美的平面戶型圖，豪擲千金的樣板間,婉轉(zhuǎn)幽靜的園林景觀……這一切眼所能及的景象，往往讓買房人在驚嘆的同時，不由自主地開始憧憬著未來生活的美好。那么，在這樣的欣喜下，你很可能無法看到開發(fā)商刻意隱藏的瑕疵。但直到真正入左，各種不便才會接踵而來。購房者如何才能選出一款真正適合自己的房子？近日，記者通過與建筑師、學(xué)者專家和開發(fā)商的交流，搜集了一些對戶型選擇上的建議，為讀者分享他們的選房經(jīng)驗。

 

因人而異 學(xué)型前認清自身需求

 

沒有最好，只有更好。戶型的創(chuàng)新層出不窮，“花園房、LOFT、躍層、90平方米三居室、微戶型”各種創(chuàng)新的戶型設(shè)計都曾被視作時尚一般受到購房人的追捧。但入左，才發(fā)現(xiàn)期望買到的戶型能一勞永逸地解決居住問題，似乎有些理想化了。很多設(shè)計師都強調(diào)，在選擇戶型前最重要的是搞清楚自己的需求，家庭成員不同，對戶型的需求也不同。

 

對于初次購房的置業(yè)者而言，有幾項共同的事項還是值得關(guān)注。首先是戶型的實用性，大小要適宜，功能要合理，每個房間要間隔方正，少點“金角銀邊”，謹防多邊角的“鉆石房”出現(xiàn)，真正成為人們居住的港灣；其次是靈活性，靈活的戶型后期還可以根據(jù)家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu)變化，根據(jù)生活要求改變使用空間，從而滿足不同對象的生活需要，“戶型應(yīng)符合可持續(xù)發(fā)展的原則，用合理的結(jié)構(gòu)體系提供一個大的空間，留下調(diào)整與更新的余地”，有設(shè)計師認為這樣的戶型比較符合現(xiàn)在家庭的需求；另外一點就是經(jīng)濟性，面積緊湊實用，實用率更高，造價更低，減少空間浪費，使房子的經(jīng)濟價值更加優(yōu)越。

 

而對于選擇中高端住宅的購房人來說，許多開發(fā)商的銷售人員往往會以“浪費才能顯示高端”為由，為自身戶型的缺陷辯解，但事實上，無論是剛需盤還是高端盤，高利用率的戶型才應(yīng)是購房人關(guān)注的焦點。

 

利用內(nèi)部認購優(yōu)先消化缺陷戶型

 

認清了自己實際的需求，就該進入選房的環(huán)節(jié)，這時候需要提醒購房人的是，許多開發(fā)商為了控制銷售，在開盤時，往往會將好戶型留在最后推出，而將比較難賣、有缺陷的戶型則最先推入市場，或是打著特價的旗號，制造熱銷。

 

一位在一線操盤過多個項目的房企負責人向記者透露，一棟房子，為了將一部分樓王戶型做到極致，在銷售時實現(xiàn)利益最大化。不可避免地造成個別戶型出現(xiàn)缺陷，要么是朝向不好，要么是角多棱多，這樣的戶型往往會最終成為尾房，反而成為負擔。

 

為此，開發(fā)商開始利用內(nèi)部認購的階段，首先消化這樣的缺陷戶型。在樓盤正式上市之前的內(nèi)部認購，實際上就是指期房項目在尚未獲得預(yù)售許可證的情況下，先行對樓盤進行購買資格的認證，這種認證的方式同經(jīng)濟適用住房的“倒號”類似，雖然曾被主管機關(guān)明令禁止，但至今仍十分流行。

 

該負責人透露，從內(nèi)部認購判斷樓盤是否會熱銷是較可靠有效的方式。買房人可以根據(jù)內(nèi)部認購時間長短和認購期所結(jié)識的客戶之間的信息交流進行判斷。一般情況下樓盤項目的內(nèi)部認購時間越短，造“假熱銷”的可能越大。年初市場未轉(zhuǎn)暖時，不少項目的內(nèi)部認購時間逐漸縮短，三天、兩天，甚至只有一天。而如果一個新樓盤經(jīng)過較長時間的內(nèi)部認購，往往就會有相對較多數(shù)量的客戶積累。

 

一旦開發(fā)商了解到積累的客戶遠超實際的推盤數(shù)量，在內(nèi)部認購中就會放出一房難求的信息，銷售也會優(yōu)先介紹那些有缺陷的戶型，已達到盡快消化的目的。

 

反而言之，最好的樓座，最佳的戶型往往被開發(fā)商視作重要的利益點而保留到最后，等待市場走勢向上時在集中推出，這也是為什么近來多個城區(qū)內(nèi)項目頻頻高價推出樓王的重要原因。