據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),今年前5月北京商品住宅成交量價齊升。同時,由于新增供應(yīng)滯后,供需矛盾較為突出。其中,改善性需求都比較旺盛,去化速度明顯。
樓市供需失調(diào)
根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年前5月北京市商品住宅共實(shí)現(xiàn)成交52481套,成交面積557.84萬平方米,相比去年同期分別增長44%、43%。與此同時,前5月北京住宅市場成交均價為22114元/平方米,相比去年同期也上漲了12%。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為,從階段性成交情況來看,北京樓市開始進(jìn)入第二輪調(diào)控周期,從成交情況可以看出,第二輪調(diào)控對于成交的打壓并不像之前一輪那樣嚴(yán)重。這一方面由于需求方在經(jīng)歷數(shù)次調(diào)控之后對房價下調(diào)的預(yù)期已減弱,相比去年同期入市積極性明顯加強(qiáng);另一方面,由于整體市場價格的回升,相比去年同期供應(yīng)方的積極性也有所提升。
雖然相比去年同期市場供應(yīng)量有所回升,但是基于巨大需求群體的存在,目前樓市仍處于供不應(yīng)求的狀態(tài),前五個月的供需比為1:2.4。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì),從1-5月總供銷比數(shù)據(jù)來看,2013年供銷比由2011年與2012年的1:1.1上升到1:2.4,雖然2013年總供應(yīng)絕對量并沒有出現(xiàn)大幅下降,但是與旺盛的需求相比,供需矛盾依然比較突出。從當(dāng)前庫存數(shù)據(jù)來看,截至5月底,商品住宅庫存量為63304套,比去年年底減少1.8萬余套,供應(yīng)不足也使庫存量進(jìn)入消化階段。
“一方面限價令的實(shí)施直接打擊了近期項(xiàng)目入市的積極性,另一方面2011-2012年度宅地成交的不足使得各大房企可轉(zhuǎn)化為供應(yīng)的土地儲備出現(xiàn)‘斷檔’”,高姍認(rèn)為,短期內(nèi)樓市供需倒掛現(xiàn)象將持續(xù),受此影響,項(xiàng)目售價以及整體市場價格仍將處于隱性漲價的趨勢。
中高端需求崛起
價格方面,雖然整體市場目前價格漲幅放緩,但上漲的趨勢依然比較明顯。
據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,5月北京新建住宅成交均價為20915元/平方米,與前兩月相比基本持平。中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為,價格出現(xiàn)持平的主要原因是因?yàn)閲?yán)格的限價政策,體現(xiàn)到簽約的均價出現(xiàn)明顯的停滯。不過,部分項(xiàng)目額外增加的裝修款,使得實(shí)際市場價格還是出現(xiàn)了微漲。“特別是5月下半月出現(xiàn)的全國地王潮,不僅代表了開發(fā)商的預(yù)期爆棚,也會影響在售物業(yè)的價格和購房者的市場預(yù)期。”
據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),今年4-5月都有成交的64個相對熱銷的項(xiàng)目中,價格上漲的項(xiàng)目占比為62.5%,但超過7成漲幅在5%以內(nèi)。
鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為,成交均價出現(xiàn)微漲,一方面是由成交結(jié)構(gòu)引起,5月五環(huán)內(nèi)成交占比較上月上升了7.1個百分點(diǎn),且均價在2萬/平方米以上的成交占比上升10.1個百分點(diǎn),結(jié)構(gòu)性拉升了成交均價。另一方面,從市場成交的熱銷項(xiàng)目來看,十個熱銷的項(xiàng)目中,有5個項(xiàng)目的成交均價在2萬元/平方米以上,其中有2個在3萬元/平方米以上,都較上月有所增加。
張旭認(rèn)為,當(dāng)前剛需與改善性需求都比較旺盛,性價比較高的項(xiàng)目在較短時間里基本都能獲得較好的去化率。如山語園、潤熙家苑等項(xiàng)目,開盤一個月左右去化率都在6成以上,還有一些項(xiàng)目有很高的預(yù)訂率,比如位于4-5環(huán)之間的中端項(xiàng)目新方向家園預(yù)訂率達(dá)到7成以上。
另外,位于大興的華潤公元九里也獲得了較好的客戶來訪量,自開盤以來,項(xiàng)目以大平層的產(chǎn)品形式、全精裝實(shí)景現(xiàn)房的高品質(zhì)特質(zhì)、多重公園圍合的環(huán)境資源以及配套的教育資源等,始終保持不俗的市場表現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,之所以出現(xiàn)這樣的旺銷局面,可能是由于當(dāng)前新房價格比較穩(wěn)定,同時,新政一定程度上促使部分改善性需求大量流入中端新房市場。
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