一線城市儼然成了“地王”集中營

 

繼4月10日浦東發(fā)展創(chuàng)造了37.75億元上海唐鎮(zhèn)宅地總價地王后，5月29日，來自北京的福潤天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司僅用時10分鐘，便以46億元的價格刷新了今年上海總價地王紀(jì)錄。

 

不僅是上海。4月下旬以來，北京土地市場同樣熱鬧非凡，總價地王、單價地王紀(jì)錄不斷被刷新。5月22日單日土地出讓金達(dá)35.22億元，為“國五條”細(xì)則落地后單日成交額新高；今年前5個月，北京市土地出讓收入已接近2012年全年收入，今年再破千億元已無懸念。

 

在廣州，土地市場上的競爭更是刀光劍影。在廣州海珠區(qū)南洲路地塊的競拍中，經(jīng)歷上百輪競價后，越秀地產(chǎn)力挫恒大、中海等知名房企，創(chuàng)造了廣州單價地王。

 

這是一個非常巧合的時間點(diǎn)。5月，一線城市地王頻現(xiàn)；同樣在5月份，國務(wù)院明確提出將擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，而國家發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人也對此做出了明確回應(yīng)。

 

人們困惑的是，為何一個本應(yīng)令開發(fā)商聞之心驚的房產(chǎn)稅擴(kuò)圍消息，不僅沒有澆滅開發(fā)商的“搶地”熱情，反而成了激勵他們爭搶土地、爭做地王的號角。是房產(chǎn)稅原本就是“紙老虎”，還是開發(fā)商壓根兒就沒把房產(chǎn)稅試點(diǎn)放在眼里？開發(fā)商的底氣何來？

 

從滬渝兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)兩年后的情況看，開征房產(chǎn)稅對當(dāng)?shù)胤績r影響并不明顯，對開發(fā)商拿地?zé)崆橐步z毫沒有影響。先看房價，2012年上海新建商品住宅平均銷售價格為13870元/平方米，較2011年上漲3.1%，今年4月上海新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比、同比分別上漲2.0%和10.2%；同樣，2012年重慶房價從1月6464元/平方米漲到12月7202元/平方米，樓盤價格漲幅達(dá)11.41%，今年4月重慶新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比、同比分別上漲1.1%和5.6%。拿地方面，僅上海今年前5個月，收獲的土地出讓金就高達(dá)515億元，而在2012年同期，這個數(shù)字僅120億元~130億元左右。

 

執(zhí)行了房產(chǎn)稅試點(diǎn)的城市，不過如此。繼續(xù)擴(kuò)圍試點(diǎn)又能怎樣？何況，開發(fā)商在上海拿地已不考慮房產(chǎn)稅因素；即便在北京、廣州、深圳拿地，先不說這些城市能否入圍試點(diǎn)城市，即便有幸中簽，從目前消息面看，個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)擴(kuò)圍也將遵循“向增量開刀”的思路。如果所謂“向增量開刀”，還是上海試點(diǎn)那一套，開發(fā)商有什么可擔(dān)心的。加上住建部官員日前已明確表示，關(guān)于房產(chǎn)稅的工作，住建部一直在做，但并不急于大范圍擴(kuò)容房產(chǎn)稅試點(diǎn)，而樓市調(diào)控若想在短期內(nèi)取得成效，限購、限貸等行政手段仍然是第一選擇。這樣看來，開發(fā)商底氣十足，并不悖于常理。

 

人們通常將地王頻現(xiàn)歸因于流動性充足。因為充足的流動性推升了資產(chǎn)價格，只要流動性充裕格局不改，只要預(yù)期未來房價繼續(xù)看漲，只要購地后依然能獲得很好的收益，開發(fā)商高價拿地就沒有任何顧忌。而截至今年4月末，廣義貨幣(M2)余額103.26萬億元，今年前四個月社會融資規(guī)模為7.91萬億元，充足的流動性，再加上新“國五條”中有關(guān)二手房交易征稅20%的政策，加速了購房需求的釋放，再配之以開發(fā)商一段時間以來“以價換量”以及取道海外融資的舉措，如今的開發(fā)商不僅徹底去除了庫存，而且手中的資金也從以前的緊缺變成了寬裕。數(shù)據(jù)顯示，全國15家大型房企截至2012年底賬面上的貨幣資金儲備總共2648億元，較資金鏈最緊張的2011年底增長41%，較本輪調(diào)控未全面升級的2010年底時也增長了36%。

 

目前，全國房價漲勢依舊。國家統(tǒng)計局發(fā)布的4月份70個大中城市房價情況顯示，70個大中城市中，環(huán)比上漲的城市有67個，其中一線城市漲幅尤其明顯，北京新房房價連漲11個月。一線城市房價在70個大中城市中一枝獨(dú)秀的漲幅，鼓舞了開發(fā)商涌向一線城市拿地的熱情，也使本來土地市場一直供應(yīng)有限、政府又不愿在地價上讓利的一線城市，好地變得有錢難求。而一線城市頻頻誕生的地王，更影響了人們對房價的預(yù)期，使得房價過快上漲勢頭難以遏制。

 

也不是沒有辦法。只要對所有一線城市全部存量房開征房產(chǎn)稅，不僅這些城市的房價會應(yīng)聲而跌，土地市場也會迅速冷卻，地王將蹤跡難覓。只不過，目前看，顧及到經(jīng)濟(jì)增速下行壓力較大，也顧及到刺破樓市泡沫會加劇銀行信貸風(fēng)險，有關(guān)方面尚不會舉起這柄利劍，而開發(fā)商對賭的也正是這一點(diǎn)。從開發(fā)商越戰(zhàn)越勇的搶地?zé)崆榭矗@回開發(fā)商或許真的賭對了。有關(guān)方面會給開發(fā)商一個意外嗎？