《經(jīng)濟參考報》記者近日多地采訪了解到，由于對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的征收管理規(guī)定比較繁雜，政府、企業(yè)執(zhí)行難度大，造成房企“應交未交”的土增稅金額高達數(shù)百億元。有學者擔憂，此現(xiàn)象可能引發(fā)房企偷逃稅款的風險，建議多措并舉完善房企土增稅征管政策。
土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦。1994年以來，我國對房地產(chǎn)土地增值稅實行“預征制”，即事前預征、事后清算、多退 少 補 ， 預 征 稅 率 一 般 在1 %至3%之間。
2007年2月1日起，各地稅務部門開始對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅進行全面清算，征收30%到60%不等的土地增值稅。稅務部門明確了其中必須以及可以要求進行土地增值稅清算的情況，包括開發(fā)商整體轉(zhuǎn)讓項目、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、項目銷售率已達85%、項目三年未銷售完畢等。
記者采訪了解到，目前房企土地增值稅清算征繳工作進展緩慢，房地產(chǎn)企業(yè)應交未交的土地增值稅、土地清算準備金數(shù)額龐大，總額達數(shù)百億。
萬科地產(chǎn)2012年財務報告顯示，截至2012年底該公司應交土地增值稅14 .13億元，土地增值稅清算準備金44 .35億元，兩者合計超過58億元，約占該企業(yè)2012年度營業(yè) 收 入5. 6 7 %、 凈 利 潤 的46.60%，該數(shù)據(jù)粗略代表了企業(yè)未來需要向稅務部門繳納的稅金，但具體繳納期限不能確定。
北京市憶通律師事務所主任李勁松 統(tǒng) 計 分 析 包 括 萬 科 、 華 遠 、SO H O中國等在內(nèi)的29家大型房地產(chǎn)企業(yè)年報得知，這29家企業(yè)財務報表上標明的應交未交土地增值稅金額達640億元。拖欠的稅收不僅讓房企獲得了占有資金的受益，還加大了國家稅收流失的風險。
此外分析人士指出，當前樓市調(diào)控的一個方向，就是通過增加房企 資 金 壓 力 ， 促 使 其 加 快 推 盤 力度 ， 防 止 捂 盤 惜 售 。 但 “ 應 交 未交”土地增值稅數(shù)額龐大，意味著房企可以通過延緩納稅的方式將這部分現(xiàn)金流占為己有，為其在與購房者博弈中占據(jù)主動、保持房價堅挺提供了強力支撐。
中國稅務學會理事胡怡建、復旦大學住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰等專家分析認為，目前稅務部門對房企土地增值稅的征收管理政策過于繁雜，缺乏可操作性，導致征收成本大、力度小，土地增值稅拖延清算現(xiàn)象較為突出。
一是清算周期冗長，容易導致清算不及時。一方面，房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，且分期進行，全部項目完成前，某些清算項目的開發(fā)成本難以確定；另一方面，已符合清算時間，即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的房地產(chǎn)開發(fā)項目，目前的原則是把未售部分的成本剔除，這就存在二次清算的需要。但二次清算可能存在適用稅率不一樣的情況，勢必對稅款造成影響。如果對項目全部重新清算，將再次耗費人力和時間，加大稅收成本。
二是清算過程復雜，諸多扣除項目難以準確計算。根據(jù)土地增值稅清算管理規(guī)程的規(guī)定，扣除項目必須是納稅人實際發(fā)生、并取得合法憑據(jù)的支出。但在實際操作中，會出現(xiàn)拆遷補償安置費、公共配套設(shè)施等成本難以準確確認的情況。
天津一家房地產(chǎn)企業(yè)的財務人員告訴記者，土地增值稅計算方法復雜，企業(yè)自身都無法搞清楚，必須要借助會計師事務所的專業(yè)人員來完成；為了完成清算，核實成本，企業(yè)必須細心留下房屋建造中的發(fā)票和合同，但還是有一些費用沒有正規(guī)的發(fā)票，難以在成本中扣除，這些都給稅收工作增加了困難。
三是政府、企業(yè)兩頭為難，助長了房企的僥幸心理，它們更樂于拖延清算。一方面，土地增值稅清算過程較為復雜，稅金或補或退、清算結(jié)果不定，地方稅務機關(guān)難免存在畏難情緒；另一方面，企業(yè)納稅意識不強，存在僥幸心理，稅務機關(guān)清算力度的不到位，助長了企業(yè)拖延清算的做法。
胡怡建認為，土地增值稅從預征到清算，有一個“倒算賬”的過程，其時間間隔可能長達兩三年甚至更長。由于樓盤都是房企成立項目公司進行開發(fā)，項目公司提早清盤，或者久拖不清盤，對項目清算及土地增值稅的征繳都帶來更多不確定性。
宜加強征管防稅源流失
記者采訪了解到，許多地產(chǎn)商利用了房地產(chǎn)項目開發(fā)時間跨度長、環(huán)節(jié)多、成本計算復雜的特點，千方百計想辦法避稅。比如，房地產(chǎn)企業(yè)的項目決算要等到整個工程項目通過驗收之后才能進行，但一個項目需要建委、質(zhì)檢、人防、消防、交管、技監(jiān)、供水供電等10多個部門都出具驗收報告后才算完工，漫長的驗收過程中，有些開發(fā)商故意滾動開發(fā)項目，有意地將項目決算期推后。
天津一家房地產(chǎn)企業(yè)財務人員透露，企業(yè)一般不敢逃偷稅漏稅，但會在法律允許的范圍內(nèi)，對土地增值稅做出稅收籌劃，減少企業(yè)成本。比如，只有出售房產(chǎn)才會產(chǎn)生土地增值稅，而一些車位沒有產(chǎn)權(quán)，不出售、僅出租，這部分收入就不會產(chǎn)生土地增值稅；在小區(qū)內(nèi)建造的公共設(shè)施、會所等配套設(shè)施，也可以納入房屋銷售的成本，減少稅負；還有的企業(yè)會在簽訂銷售合同時，提高裝修費用的比例，減少房屋銷售的收入，也可以實現(xiàn)避稅。
受訪專家建議，一方面應加大對房地產(chǎn)企業(yè)的會計檢查，統(tǒng)一房地產(chǎn)企業(yè)核算標準，提高會計信息質(zhì)量；另一方面，完善房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅征管辦法，細化預征管理，及時對具備清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目組織清算，防止稅源流失。
此外，稅務機關(guān)宜加強與土地管理、城市規(guī)劃、城市建設(shè)、房產(chǎn)管理等部門聯(lián)系，全程跟蹤、及時掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料。在項目清算時，盡量配備會計師、稅務師、造價師等專業(yè)人員，提高清算效率和質(zhì)量。
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