短暫的“錢荒”盡管并未改變北京、上海等大型城市房價繼續(xù)上揚的勢頭，卻在悄然改變著市場結(jié)構(gòu)。記者近日獲悉，在主要依靠按揭貸款支撐的剛需市場銷售放緩的背景下，由于一次性付款居多，開發(fā)商堅定看好高檔房的未來走勢。

6月第三周，北京房地產(chǎn)成交均價以2.5萬元/平方米，創(chuàng)下25個月以來的價格新高，4萬元以上高檔住房的成交量，環(huán)比上周亦增長一倍。魯能地產(chǎn)、萬科企業(yè)、保利地產(chǎn)、中化方興等一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都準(zhǔn)備在7月，向市場投放更多的高檔住房項目房源。

與此同時，北京的預(yù)售許可證發(fā)放仍然保持“嚴(yán)控”狀態(tài)，尤其4萬元/平方米以上高檔住房的預(yù)售許可審批，仍保持著每月1個的節(jié)奏。市場供應(yīng)量的低位和總體庫存的增加緩慢，似乎讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在價格上擁有了更大的“想象空間”。

均價紀(jì)錄

“我們的市場監(jiān)測顯示，6月第三周的北京房地產(chǎn)市場成交價格，創(chuàng)下25個月以來的新高，整個北京的成交均價大概在2.5萬元/平方米。”日前，第三方房地產(chǎn)市場研究機(jī)構(gòu)亞豪地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這意味著北京房地產(chǎn)價格重新回到此輪調(diào)控之前，即2010年的價格水平。

亞豪地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，6月17日~23日，北京商品住宅成交1893套，成交面積20.93萬平方米，環(huán)比之前一周成交套數(shù)、面積分別上升9%、25%。與此同時，上周成交均價突破2.5萬元大關(guān)，達(dá)到25091元/平方米，實現(xiàn)今年以來連續(xù)25周，周度成交均價的最高峰值。

由于2009年中央政府出臺了4萬億的投資計劃，2010年北京房價曾創(chuàng)下同比增長超過10%的歷史紀(jì)錄，并在3月全國兩會結(jié)束后一天，在一日之內(nèi)三次刷新“地王”紀(jì)錄，最終招致中央政府的嚴(yán)厲調(diào)控措施出臺，北京市也迅疾制定當(dāng)年度房地產(chǎn)價格控制目標(biāo)，提出“穩(wěn)中有降”的目標(biāo)。

此后，通過預(yù)售價格審批控制、大規(guī)模向市場投放保障性住房等手段，北京市政府于當(dāng)年實現(xiàn)了“房價穩(wěn)中有降”的調(diào)控目標(biāo)，全年房價同比、環(huán)比分別下降約3%~5%。此后兩年時間，北京房價的價格水平就一直沒有回到2010年的水平。

根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2012年第三季度北京新建住宅（剔除保障房）成交均價為20587元/平方米；2012年第四季度這一數(shù)據(jù)為20580元/平方米，銷售均價環(huán)比上一季度只下降7元/平方米；而2013年第一季度這一數(shù)據(jù)為21458/平方米，環(huán)比上一季度上漲了878元/平方米；2013年第二季度這一數(shù)據(jù)則為22843元/平方米，環(huán)比上一季度上漲了1385元/平方米，上漲幅度為6.45%。

這意味著，北京新建住宅銷售均價已經(jīng)連續(xù)上漲9個月，而若忽略2012年第四季度環(huán)比2012年第三季度均價僅下降7元/平方米的微小差距，那么北京新建住宅市場銷售均價幾乎連續(xù)上漲12個月。

高端領(lǐng)漲

在北京樓市創(chuàng)下25個月以來周成交單價最高紀(jì)錄的一周，中國銀行間市場的同業(yè)拆借利率迅速上漲，最高曾達(dá)到30%，隨即市場對“錢荒”的預(yù)期蔓延，導(dǎo)致商業(yè)銀行頭寸吃緊，部分商業(yè)銀行的貸款審批速度明顯放緩。

“從最近3天開始，原來7天可以審批下來的貸款，現(xiàn)在要延長到十多天左右，而且基本上沒有優(yōu)惠政策，即便是首套也沒有，最長的審核周期要走20天。”北京昌平某房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，該項目定價在18000元/平方米左右，在北京屬于典型的剛需項目。

這位銷售負(fù)責(zé)人向記者坦言，房貸審核周期的延長，在一定程度上已經(jīng)對項目銷售和回款速度產(chǎn)生了負(fù)面影響。記者了解到，這樣的情況在其他2萬元/平方米左右的剛需樓盤中較為多見。前述北京昌平項目的銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，該項目一次性付款的比例，在已簽約客戶中不超過15%。

“相比之下，4萬元/平方米以上高端房地產(chǎn)項目一次性付款的比例會比較高，個別項目會達(dá)到80%以上，所以這些項目受到的影響就會相對比較小。”中原地產(chǎn)華北區(qū)分析師張大偉表示。而高檔住宅恰是此輪市場上漲的主要動力。

亞豪機(jī)構(gòu)的市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，6月17日~23日，北京別墅共成交81套產(chǎn)品，比之前一周的39套增加了一倍有余。特別是一些中高端別墅項目近期成交走熱，其中包括中海九號公館·御龍府、園墅、融創(chuàng)長灘壹號、旭輝·御錦、魯能7號院在內(nèi)的城市別墅均有所成交，這些項目成交價格多在3萬元/平方米上下。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析，一方面原因在于中高端樓盤因客群基數(shù)較小、總價較高，為了追求較高的開盤去化率，普遍蓄客期偏長。另一方面受價格管制影響取證困難，成為中高端項目入市減少，近期北京樓市供應(yīng)以單價2萬元/平方米左右的剛需及改善性項目為主的原因。

短期看高

“我們已經(jīng)抓緊取證工作了，利用當(dāng)前的市場走勢，銷售更多的房源。”萬科北京公司的一位負(fù)責(zé)人向本報記者表示。目前萬科在北京體系內(nèi)的3個高端項目如園、大都會和御府項目，前兩者已經(jīng)銷售過半，御府項目則正在辦理現(xiàn)房銷售備案手續(xù)。

魯能地產(chǎn)銷售負(fù)責(zé)人胡漢祥告訴記者，魯能在北京順義開發(fā)的7號院項目，將準(zhǔn)備推出230~370平方米聯(lián)排別墅。目前，該項目戶型從85平方米純南兩居，到118~135平方米三居室、135~280平方米洋房為主要銷售戶型。

相比于北京，上海房地產(chǎn)高端市場的表現(xiàn)較為平穩(wěn)，位于上海浦東區(qū)的古北香堤嶺項目，2013年上半年銷售約16套，銷售價格約4萬元/平方米。記者了解到，上海市政府近年來大力發(fā)展南匯板塊，建設(shè)南匯生態(tài)旅游區(qū)，據(jù)相關(guān)資料顯示，在目前上海各區(qū)中，南匯區(qū)的空氣質(zhì)量位于首位。古北香堤嶺位于南匯板塊，在上海具有一定的標(biāo)桿和代表意義。

繼此前10項目開盤，創(chuàng)下放量高峰之后，近期北京樓市供應(yīng)出現(xiàn)了短暫沉寂，開盤項目個數(shù)銳減。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月17日~23日，北京僅有兩個項目開盤，分別是位于房山區(qū)的剛需項目北京城建·琨廷和位于密云的唐源·云居。兩個項目累計新增套數(shù)548套，新增面積5.2萬平方米，環(huán)比之前一周均下降八成左右。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，雖然當(dāng)前需求整體保持在旺盛的高點，但之前一周10盤入市的集中放量釋放了相當(dāng)一部分購房需求，成為開盤量出現(xiàn)短期低谷的原因。

對于6月項目入市量增加的原因，高姍認(rèn)為，目前樓市整體需求旺盛，銷售形勢向好，雖然在限價令的管控下，平價入市的項目利潤率普遍降低，但是在高周轉(zhuǎn)與高銷售率的雙重吸引下，房企推盤積極性正在逐漸回升中，同時在需求拉動與季節(jié)性因素下，高端產(chǎn)品尤其是別墅項目也開始全面“開閘”。

而隨著限價令呈現(xiàn)出常態(tài)化趨勢，預(yù)計下半年將有更多的項目加快銷售節(jié)奏，以“平價入市”的快跑策略或“曲線提價”的應(yīng)對策略入市，帶動成交量進(jìn)入上行通道。